תגובתו של נעם פינקו, אנליסט פסגות ברוקראז’, לדו"חות מליסרון. דוח טוב לחברה. ה- NOI (לא כולל בריטיש) נשאר ללא שינוי לעומת הרבעון הרביעי (93 מ ₪). הNOI הכולל הסתכם ב-257 מש"ח לעומת 254 מש"ח ברבעון הקודם ו-צפי שלנו ל-254 מש"ח. ירדה קלה ב NOI לעומת הרבעון המקביל נובעת ממכירת מתחם איקאה בנתניה במהלך השנה. ה-NOI כולל עדיין את קניון רננים וסביונים שנמכרו לאחר הרבעון.
ה-FFO של החברה ממשיך לעלות מ-109 ברבעון הרביעי ל-110 הרבעון (צפי ל-105 מש"ח), בין היתר על רקע החלפת חוב יקר בחוב זול ועליה ב NOI.
לא בוצעו שערוכים הרבעון ונרשמו מחיקות קלות בשווי הנכסים בשל השקעות שבוצעו בהם.
השבוע נפתח הגרנד קניון בבאר שבע. הקניון הענק (45 אלף מ"ר) נפתח בתפוסה לא מלאה (פחות מ-75%) לאור קושי בהשכרת שטחים בשנה האחרונה. כנראה שגם בבאר שבע התחרות החזקה משפיעה והקניון יצטרך להוכיח בעתיד את יכולתו למשוך מבקרים רבים ושוכרים נוספים.
החברה הודיעה היום על מכירת 2 נכסים לכלל ביטוח אותם היא חייבת למכור. מדובר בקניון הדר בירושלים (חלקה 50%) וקניון הצפון בנהריה שנמכרו בתשואה מרשימה של 7.7% שיצרה לחברה רווח של 14 מש"ח בקניון הדר ורווח שלא נרשם של כ-20 מש"ח בקניון בנהריה שכן החברה העניקה הבטחת תשואה לרוכשת ל-10 שנים.
שוק הקניונים עדיין חזק והביקוש לשטחי מסחר בנכסים המובילים עדיין גבוה. עם זאת במקומות בהם התחרות מתגברת ניתן לראות פגיעה בתוצאות הקניונים (מעניין לעקוב אחרי השפעת הגרנד קניון בבאר שבע על מתחמי המסחר בעיר). להערכתנו קשה להעריך כרגע האם תהיה השפעה לרעה על ה NOI של החברה בטווח הקצר, הואיל ונכסיה מפוזרים היטב ומרביתם נחשבים מהמובילים בארץ ויפצו על תוצאות חלשות בנכסים פחות מוצלחים. האטה כלכלית, אם תהיה עלולה להוביל לירידה בפדיונות ולהגבר הלחץ על השכ"ד בשלב מאוחר יותר. במודל שלנו אנו מניחים יציבות ולא פגיעה ב NOI .
תהליך הורדת הריבית לצד התשואות הנמוכות של האג"חים מעלות את האטרקטיביות של נכסי הנדל"ן המניב. עם זאת אנו כמעט ולא רואים עסקאות בנכסים מובילים לאור פערים גדולים בין המוכרים (שאינם רבים שכן החברות הטובות לא ימכרו בהיעדר אלטרנטיבה לכסף) לקונים. במידה ובסופו של דבר יהיה תהליך של ירידת תשואות ((cap rates כמובן שנראה השפעה חיובית על מליסרון בפרט ועל חברות הנדל"ן בכלל, כאשר במליסרון המשמעות גדולה יותר הואיל והחברה יותר ממונפת. אם זאת החשש מהאטה ועודף ייזום בתחום המשרדים ותחרות גוברת בשוק הקניונים עשויים למנוע תהליך זה.
בשורה התחתונה: דוח תפעולי טוב לחברה המצביע על צמיחה והודעה בהחלט חיובית לגבי המכירה. בטווח הרחוק עשויה לגדול השפעת התחרות עם הקמת מרכזי קניות נוספים אך כאמור אנו מניחים יציבות ב-NOI בשלב זה. עדכון המודל גוזר שינוי קטן במחיר היעד מ-88 ₪ ל-89 ₪, כ-12% מעל מחיר המניה. אנו נשארים עדיין בהמלצת החזק אך יש לציין כי אם נראה ירידה בשיעורי ההיוון ועליה במכפילים ההשפעה לחיוב על מליסרון גבוהה מהמתחרים.