איירפורט סיטי פרסמה את תוצאותיה הכספיות לרבעון הראשון של שנת 2013. בנק אגוד עם עיקרי התוצאות ותחזית קדימה לאיירפורט סיטי ללא נצבא: עליה ב- NOI – החברה חתמה את הרבעון עם גידול של כ- 11.8% בהכנסות NOI לסך של כ- 57 מיליון ש"ח בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. עיקר הגידול נבע מאכלוס שטחים במתחם איירפורט סיטי והרחבת פעילות הניהול בו. במבט קדימה אנו מעריכים כי מגמת הגידול תמשך גם במהלך 2013 לאור אכלוס מתחם לוגיסטי ושטחי מסחר ומשרדים נוספים. אנו מעלים את תחזית הכנסות NOI לשנת 2013 לאור הגידול העקבי בהכנסות עם המשך השכרת המתחם.
עליה ב- FFO – עליה של כ- 13.5% לסך של 42 מיליון ש"ח בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. אנו מעריכים כי גם בשנת 2013 תהיה עליה ב-FFO בהשוואה לשנה קודמת לאור הערכותינו לגידול בהכנסות. אנו מעלים את הערכותינו ל- FFO לסך של 150 מיליון ש"ח. מעריכים כי ה- FFO הריאלי לשנת 2013 של החברה כולל חלקה היחסי בנצבא עומד על 284 מיליון ש"ח, משקפת תשואה של כ- 14% להון העצמי. על פי מחיר השוק של החברה היום, אנו מוצאים כי החברה נסחרת במכפיל FFO של כ- 5.2 לתוצאות 2013.
ההון העצמי מוטה משמעותית כלפי מטה – מתחם איירפורט סיטי מוערך בספרי החברה בכ- 2,019 מיליון ש"ח בלבד כשה- NOI הצפוי לשנת 2013 הינו כ- 224 מיליון ש"ח (כולל הכנסות מדמי שכירות וניהול). כלומר, היוון של 11.1%. להלן פירוט נכסי החברה (מתוך דוחות Q1/2013):
מעריכים כי את תיק הנכסים של החברה יש להוון בשיעור ממוצע של 8.4% כך שאנו מעריכים את המתחם בכ- 2.66 מיליארד ש"ח, כ- 640 מיליון ש"ח גבוה מהשווי בספרים. לאור זאת, אנו מעריכים כי הונה העצמי של החברה אינו מייצג וכי פוטנציאל הערך בחברה הינו גבוה.
לסיכום: מוצאים במניית איירפורט סיטי אפשרות לקבלת תשואה ופוטנציאל ליצירת ערך גבוהים מקבוצת ההשוואה תוך חשיפה לסיכון פיננסי נמוך מקבוצת ההשוואה. החברה נסחרת במכפיל הון של 0.86 (שאינו מייצג לדעתנו) ומכפיל FFO ראלי של 5.2 בלבד. ממשיכים בהמלצת קניה ולאור העלאת תחזיות אנו מעלים את מחיר היעד למניית החברה ל- 32 ש"ח.