התייחסות של רמון עמית, אנליסט הנדל"ן של לידר שוקי הון, להודעה שפרסמה הבוקר אלוני חץ, כי חתמה על מזכר הבנות לגבי כניסתה להשקעה בחברת נדל"ן מניב למשרדים באזור וושינגטון די סי. התייחסותינו הראשונית להודעת החברה:
1. השקעה באזור חזק ויציב - לאחר זמן רב של חיפוש השקעה משמעותית בארה"ב, איתרה אלוני חץ, חברה שבשליטתה של ג’יי פי מורגן, הפועלת באזור וושינגטון די סי. מבחינת הלוקיישן, מדובר באחד המקומות החזקים בארה"ב. עם שיעורי אבטלה נמוכים, ונתוני דמוגרפיה חזקים. מדובר בהשקעה המאפיינת את אלוני חץ, אשר משקיעה באזורים חזקים, מעדיפה safety על הרפתקנות, ומדובר בהשקעה שמתאימה לפרופיל ההשקעות של אלוני חץ.
2. רמת מינוף נמוכה לחברה החדשה - לאחר ההשקעה של אלוני, החברה החדשה תהיה ברמת מינוף מאוד נמוכה. אלוני מבצעת את ההשקעה בדרך של הכנסת כסף פנימה, מה שיחזק מאוד את מאזנה של החברה החדשה ויעמיד את רמת המינוף שלה על כ- 8% - 10%.עובדה זו תאפשר לחברה החדשה לצמוח ולרכוש נכסים ולמעשה להכפיל את עצמה, וזאת מבלי להדרש לבצע מהלכים של הנפקות הון וחוב.
3. עסקה במחירי שוק – על פניו, נראה כי אלוני ביצעה עסקה במחירי שוק הוגנים, ולא מדובר באיזושהי עסקת Bargain (לא עסקה של כינוס נכסים, פשיטות רגל וכו’). ג’יי פי מורגן מכניסה שותף ולמעשה מוכרת חלק מאחזקותיה של החברה, ואין סיבה לחשוב שג’יי פי מורגן תבצע עסקה כזו במחירים הנמוכים ממחירי השוק.
4. תשואת דיבידנד שנתית של 6% - החברה לא פירטה בהודעתה, באיזו תשואה נרכשים הנכסים (Cap Rate ו- NOI) אולם מדובר בתשואת דיבידנד נאה של כ- 6%. נציין, כי כבר תקופה ארוכה, אלוני "יושבת" על הרבה מאוד מזומנים שתשואתם אפסית, כך שלאחר העסקה, צפוי כי התשואה לבעלי המניות של אלוני חץ, תעלה.
5. רמת המינוף של אלוני חץ תמשיך להיות נמוכה – גם לאחר העסקה, רמת המינוף של אלוני תמשיך להיות נמוכה, ומתחת ל- 50%.
בשורה התחתונה, מבחינה ראשונית של העסקה, מדובר בעסקה טובה לאלוני חץ. היא נכנסת להשקעה מהותית בארה"ב, באזור עם דמוגרפיה חזקה. מבנה העסקה יאפשר לחברה האמריקאית להתרחב תוך שמירה על מאזן חזק ויחסי מינוף נמוכים. המחיר בו מתבצעת העסקה נראה לנו הוגן (לא מחירי מציאה) ותשואת דיבידנד של כ- 6% היא בהחלט סבירה. היות שמדובר ככל הנראה בתיק נכסים איכותי, אזי רמת הסיכון כנראה מצדיקה את המחיר.
ביחס לתשואה האפסית שהחברה ראתה מיתרות הנזילות הגבוהות שלה לאחרונה, אזי נראה שבהחלט מצאה שימוש ראוי לכסף, וזאת תוך שמירה על יחסי מינוף נמוכים לאלוני חץ גם לאחר העסקה.
ממשיכים להמליץ על המניה בקניה במחיר יעד של 26 ₪.