ירון גורדון מאפסילון בסקירה ענפית-הערכות נדל"ן 2013: רגע לפני השנה החדשה, אנו שוקדים על ליטושים אחרונים בבניית התחזית לשנת 2013.סעיף הנדל"ן תופס בתחזית מקום מכובד כהרגלו ומאתגר אותנו בשאלות שונות אשר ככל הנראה יישארו פתוחות גם בשנת 2013 .
"העשייה" הממשלתית כמו מאמציו של הבנק המרכזי עדיין לא תורגמו לקורת גג במחיר סביר לאזרחי המדינה ונראה כי התכניות הגרנדיוזיות של סוף 2011 נותרו עדיין בגדר תכניות. מצוקת הדיור הינה בעיה רוחבית במשק. מחירי הדירות הגבוהים מדירים רבים מצרכני הדירות הפוטנציאליים מהשוק, לצד העובדה שהאלטרנטיבה של השכרת דירה יקרה אף היא ושוחקת את ההכנסה הפנויה של הצרכן הפרטי.
לפני כשנה הציגה הממשלה מצגת עם תכנית ברורה לשיפור שוק הדיור התכנית כללה בין היתר: גידול בשיווק קרקעות ע"י המדינה לצרכי בניית יח"ד, תמריצים לזירוז בנייה, הקמת ודל"ים (ועדות לדיור לאומי) בין היתר על מנת לשחרר חסמים מעכבים בתכנון דירות, שיווק קרקע מיועדת לשכירות לטווח ארוך בהנחה, כאשר ההנחה תוזיל את שכ"ד. אמנם תכניות גדולות וחלקן בתהליך של יישום אך בפועל לא השתנה הרבה. נתחיל לבחון את הדברים בנתוני התחלות הבנייה.
שיא התחלות הבנייה היה ב-2011, מה שנותן אינדיקציה על הביקושים הגבוהים שהתעוררו בשנתיים שקדמו לשנה זו. במחצית השנייה של 2011 נחלשו הביקושים לדירות, ובנוסף במהלך 2012 בנק ישראל הטיל הגבלות על מימון בנקאי לענף הנדל"ן, מה שגרם לירידה של 37% בהתחלות בניה ברבעון השלישי 2012 לעומת רבעון מקביל אשתקד.
התחלות הבניה מהוות את המנוע העיקרי של שוק הנדל"ן. נכון להיום קיימות בבניה כ-80 אלף יח"ד ועוד כ-20 אלף דירות חדשות גמורות אשר מחכות על המדף. הזמן הדרוש לבניית דירה בממוצע הינו כשנתיים וכמות הדירות המבוקשת בשנה הינה כ-40 אלף יח"ד, ולכן אנו מניחים כי עליות מחירים השנה לא יגיעו ככל הנראה מכיוון היצע הדירות. ע"פ פרסומי משרד הבינוי והשיכון ניתן לראות כי שיעור ההון העצמי על משכנתא עלה משמעותית בשנה האחרונה, מה שיוצר מציאות של שוק נדל"ן לבעלי הון ומשקיעים. ההחזר החודשי הממוצע של המשכנתא לא גדל דרמתית עם עליית המחירים בעשור האחרון כתוצאה מרמת הריביות הנמוכה אשר שוררת במשק כיום מול רמת הריביות הגבוהה ששררה בימים עברו. זה המקום לציין כי בהנחה שהמשק יצמח ב 2013 בשיעורים של כ-3%-2.5%, רמת הריביות הנמוכה תישמר ולכן אופציית ירידת המחירים נראית סבירה פחות.
לסיכום, הערכתנו הינה כי מאחר ומספר הדירות בבנייה פעילה הוא עדיין גבוה כעת (כ 83 אלף), בשנת 2013 לא יהיה שינוי משמעותי במחירי הדירות. זאת, לצד העובדה שהמחירים האבסולוטיים גבוהים בהשוואה לעבר. הירידה החדה בהתחלות הבנייה תשפיע ככל הנראה על המחירים בשנת 2014. נראה כי בעיית הדיור נותרת בעיה לאומית ותצטרך לעמוד בראש מעייניה של ממשלה חדשה לכשתקום. מכאן הערכתנו כי הריבית הנמוכה תמשוך גם ב 2013 את ציבור המשקיעים לשוק הנדל"ן ותהווה חלופת השקעה אטרקטיבית בשבילו. רוכשי הדירה הראשונה ייאלצו לפנות לשוק הדירות להשכרה, מה שיגרום לעלייה בביקוש לשכירות ועלול להוות את הגורם האינפלציוני המהותי ביותר בשנה הבאה.
ההשפעה המקזזת של תכניות הממשלה בהקמת דיור לטווח ארוך תהיה נמוכה בשנת 2013 למרות שסנוניות ראשונות כבר קיימות. מסה קריטית של דירות להשכרה לטווח ארוך לא תושג ככל הנראה ב-2013 ולכן אנו מעריכים כי מחירי השכירות ימשיכו לעלות.