IBI: הרחק מעיני הציבור, אי שם בקיסריה שוכנת לה וילאר... נשמע פסטורלי לא ? למרות שהנדל"ן המניב ונמצא כאופנתי בבורסת תל-אביב, ואם נוסיף כי דרוג החוב של החברה זהה לזה של עזריאלי ויחס ההון העצמי של החברה למאזן הוא 52.2% , עדיין, רובכם לא מכירים את וילאר.
החברה עוסקת בשלושה תחומים עיקריים: השכרת מבנים (לוגיסטיים בעיקר), מתן שירותי ארכיבאות, והקמת מבנים. לחברה נכסים מניבים בהיקף של כ- 320,000 מ"ר המושכרים בתפוסה של כ- 99% מקרקעין להשבחה בישראל ובחו"ל בשטח של כ- 600 דונם. החברה עוסקת בהקמת מבנים להשכרה בעיקר בתחומי התעשייה והלוגיסטיקה ובהקמת מבנים לשימוש מגזר הארכיב. במקביל החברה פעילה בתחום הבניה למגורים בהיקף שלא עולה על 100 יח"ד לשנה, בשנים האחרונות.פעילות שירותי הארכיב שמבוצעת ע"י חברות בנות במסגרת זו מנהלת החברה 3.25 מיליון תיבות ונחשבת לחברה הגדולה בישראל לניהול ארכיב ושירותי גניזה.
לחברה מקרקעין ברומניה, זכר לפעילות ענפה של החברה במדינה זו. אולם שלא כמו חברות אחרות שנכנסו לפעול ברומניה, השכילה החברה לממש בין השנים 2005-2008 את כל הנכסים המניבים שרכשה ופיתחה. מימושים אלו הניבו רווחי הון של כ- 122 מ’ שקל, הכסף הושקע בהמשך פיתוח הפעילות בישראל וברכישת נכסים מניבים בארץ. אנו לא מעריכים כי בשלוש שנים הקרובות החברה תיזום פרויקט על מקרקעין אלו, ולמרות שהחברה ביצעה בעבר מספר הפרשות בגין ירידת ערך חלק מן מקרקעין, אנו בחרנו, מטעמי שמרנות להוריד 50% משווי המקרקעין ברומניה.
החברה השכילה לאורך השנים לייצר תזרים שוטף יציב, שמאפשר לה לשרת את החוב בצורה טובה מאוד ובעיקר מאפשר לה להמשיך להציג צמיחה נאה מאוד ע"י ייזום ורכישות. בשש השנים האחרונות השטחים להשכרה של החברה כמעט והכפילו את עצמם (ב- 2005 הסתכם סך השטחים לכ- 180 אלף מ"ר בלבד). בנוסף נציין כי את הייזום בנדל"ן והביצוע הקבלני מבצעת החברה בעצמה, מה שמאפשר לה ליהנות גם ממרווח יזמי גדול יותר , וכפועל יוצא תשואה גבוהה יותר.
נציין לחיוב כי לחברה מדיניות של תרומה למוסדות ללא כוונת רווח, מדיניות זו שואפת לחלק עד כ- 3% מהרווח מפעולות רגילות (בחצי הראשון של 2012 תרמה החברה 1.4 מ’ שקל ובשנת 2011 תרמה החברה 2.1 מיליון שקל).
לסיכום, לחברה הון עצמי של 825 מ’ שקל, תוך שהיא מציגה יחס של 52.5% הון למאזן (יחס גבוה זה מאפיין את החברה בשנים האחרונות ויוצא דופן לחיוב בתחום), התנהלות החברה אחראית וסולידית, לצד צמיחה מתמדת בהיקף הנכסים והייזום, תוך שמירה על יחסים פיננסים מצוינים. להערכתנו, השקעה בחברה יציבה וצומחת כמו וילאר צריכה לשמש כעוגן בתיק ההשקעות בכלל ובסקטור הנדל"ן המניב בפרט, החברה נסחרת כיום במכפיל הון נמוך של 0.75 , נמוך משמעותית לעומת החברות הפעילות בענף שנסחרות סביב ההון העצמי שלהן ופעילות בסביבות מינוף גבוהות יותר.
משיקים סיקור ראשון לחברה בהמלצת קנייה, במחיר של 62 שקל למנייה, מודל הערכת השווי בו השתמשנו שמרני למדי, אינו כולל את הרווחים הצופיים מפרויקט המגורים בישראל, פעילות הארכיבאות הוערכה לפי מודל רווח מאוד שמרני של 5 ובנוסף מחקנו חצי משווי המקרקעין של החברה ברומניה (לאחר שהחברה כבר ביצעה הפרשות ניכרות בגינם בשנתיים האחרונות). בנוסף, אנו מעריכים כי לחברה סיכוי טוב להיכנס למדד תל-אביב 100 בעדכון הקרוב (במידה ותפעל החברה להגדלה של ההון כך שאחזקות הציבור יעמדו על 20%.)