מחלקת השקעות ואסטרטגיה בבנק מזרחי טפחות משיקה סיקור על קבוצת עזריאלי. מחיר היעד שנקבע הינו 100 ₪ וההמלצה הינה המלצת קנייה בסיכון נמוך.
מתחילים בסיקור קבוצת עזריאלי, חברת הנדל"ן הגדולה בישראל, עם נכסים בשווי של כ- 15.4 מיליארד ₪, אשר צפויים לייצר השנה NOI בסך של כ- 1.1 מיליארד ₪. נכסי החברה הינם מהאיכותיים בישראל, הנהנים מפיזור גיאוגרפי נרחב, מיתוג מצוין וניהול איכותי. שילוב כל אלה מאפשר לחברה להשיג צמיחה עקבית בשנים האחרונות, והדבר מושג תוך שמירה על איתנות פיננסית גבוהה.
צמיחה ב- NOI מנכסים קיימים וכן צמיחה ב- NOI הכולל: אחד היתרונות הבולטים של החברה הינו יכולתה לשפר את ההכנסה מהנכסים הקיימים בזכות ניהול יעיל, הכולל בין היתר, שינויי תמהיל שוכרים ושיפור הנכסים. הצמיחה מושגת גם בזכות פעילות ייזום ורכישה כאשר, בתקופה האחרונה עזריאלי הרחיבה משמעותית את היקף פעילות הייזום, והדבר הינו מפתח לצמיחה עתידית.
מנועי הצמיחה – בעיקר פרויקטים יזמיים: לחברה 6 פרויקטים בפיתוח, בהשקעה של כ- 3.5 מיליארד ₪, אשר צפויים להגדיל בכ- 50% את שטחי ההשכרה. 3 פרויקטים הינם בסדר גודל מהותי מאוד: עזריאלי שרונה בתל אביב, מרכז חולון וקניון ראשונים, שצפויים להגיע לשוק בשנים 2013-2016.
לאור התערבות הרגולטור בניסיון רכישה של קניון עיר ימים בנתניה, אנו מעריכים כי עזריאלי תתקשה לצמוח בתחום המסחרי באמצעות רכישות ותהיה תלויה יותר בפעילות יזמית.
החשש העיקרי – האטה כלכלית משמעותית: הדבר יכול להוביל לירידה בפדיונות וללחץ להורדת דמי שכירות בקניונים. בנוסף, עודף היצע של משרדים באזורים בהם צפויים לקום פרויקטים עתידיים של החברה עלול, במקרה של היעדר צמיחה, להוביל לקושי בהשכרה ולמחירי שכירות נמוכים.
חשוב לזכור כי אם נראה את המשק ממשיך לנוע על פסי הצמיחה – החברה תמשיך ליהנות מצמיחה ב-NOI בנכסים הקיימים, והסיכון בפרויקטים היזמיים ירד משמעותית והם יוסיפו שווי רב לחברה. במקרה של האטה כלכלית – לחברה בלמים רבים מפני פגיעה בשווי: התנהלות שמרנית היסטורית, נכסים איכותיים עם ניהול יעיל, ניהול פיננסי אחראי המתבטא במינוף נמוך, כרית מזומנים, נגישות גבוהה למקורות הון וכן שיערוך סביר של נכסים. במקרה כזה, עזריאלי צפויה להיפגע פחות מחברות אחרות בשל מנגנוני הבלימה האלו.
עזריאלי הינה מחברות הנדל"ן הפחות ממונפות בסקטור הנדל"ן. האיתנות הפיננסית של החברה שבאה לידי ביטוי בהיקף חוב לא גבוה ביחס להון העצמי, אמצעים נזילים, היקף גבוה של נכסים לא משועבדים ותזרים מזומנים יציב מהנכסים שבבעלותה מובילה גם לנגישות גבוהה למקורות מימון ויכולת לגייס בתנאים נוחים, מה שתורם לגמישות הפיננסית של החברה, ובעינינו, תורם להמלצה החיובית על החברה. האיתנות הפיננסית של החברה וכן התנהלותה השמרנית היסטורית הינם מיתרונותיה הבולטים של החברה וממקמים אותה בפער רב מחברות הנדל"ן האחרות. זו אחת הסיבות בגינן אנו מעריכים כי מצבה של עזריאלי בעת משבר יהיה טוב בהרבה מאשר של מתחרותיה בסקטור.
בשורה התחתונה סבורים כי אחזקה במניית עזריאלי הינה חשיפה טובה לסקטור הנדל"ן בישראל. מדובר ביצרנית מזומנים מנכסים מניבים, הפועלת וצומחת תוך מינוף סביר ובעלת פוטנציאל צמיחה משמעותי.