רו"ח רמון עמית, אנליסט לידר שוקי הון, לתוצאות אפריקה נכסים לרבעון השני: אפריקה נכסים פרסמה דוחות המצביעים על המשך מגמת השיפור בפרמטרים התפעוליים וכן בהיבטים נוספים של הפעילות העסקית. אמנם החברה הציגה הפסד, אולם כשבוחנים את ההתפתחויות בחברה, מגלים שיפור בחלק ניכר מהפרמטרים.
הנכסים המניבים עדיין מהווים את החלק העיקרי בנכסי החברה (כ- 68% משווי הנכסים במאזן). כיום, לחברה עוגן של נכסים מניבים בארץ ובחו"ל המייצרים NOI שנתי של כ- 310 מיליון ₪, כאשר כ- 65% מהם מקורם בחו"ל.
הנכסים המניבים בחו"ל: קניון קוטרוצ’ן ממשיך להשתפר: הנכס העיקרי בפורטפוליו הנכסים המניבים של החברה בחו"ל ומהווה כ- 60% מהם. הקניון ממשיך להשתפר ב- NOI מרבעון לרבעון, עומד כבר על תפוסה של כ- 96% ורמת הפדיונות בחנויות ממשיכה לעלות.
הנכסים המניבים בארץ שומרים על יציבות: הנכסים המניבים בארץ מהווים כ- 25% מסך הנכסים של החברה. מדובר בהיקף לא קטן, ורוב הנכסים מפגינים יציבות (מגדל היובל המושכר לממשלה ל- 19 שנה מהווה כשליש משווי הנכסים המניבים בארץ). בנוסף, סוף סוף, החברה דיווחה על השכרות במגדל המשרדים "קונקורד" שבבני ברק, אשר עלה מתפוסה אפסית לכ- 40% כעת.
ייזום נכסים מניבים במזרח אירופה – סימנים מעודדים בהשכרות המוקדמות: החברה מעורבת כיום בייזום וביצוע של כארבעה פרויקטים במזרח אירופה, ובכולם היא קיבלה מימון בנקאי וההחלה בשיווק מוקדם: בקניון בעיר פלוישט כבר נחתמו כ- 40% מהחוזים, בבניין המשרדים הצמוד לקניון קוטרוצ’ן נחתמו כ- 45% מהשטחים ובקניון המתוכנן B.NOI בבוקרשט גם כן נחתמו כ- 48% מהשטחים.
המגורים במזרח אירופה עדיין מאוד חלשים: ברוב מדינות מזרח אירופה שוק המגורים עדיין תקוע, וגם לא ממש רואים את הפשרת הקפאון באופק. החברה איננה מתכננת לצאת לפרויקטים נוספים של מגורים, ומבצעת מהלכים לשינוי יעוד בקרקעות למגורים, לטובת מסחר ומשרדים, אולם מדובר בתהליכים שלוקחים זמן.
ייתכנו הפחתות שווי נוספות במזרח אירופה: החברה צפויה לבצע הערכות שווי לכלל נכסיה ברבעון ה- 3 של השנה. לדברי החברה, היות שכבר בהערכות השווי הנוכחיות, נלקחו בחשבון הנחות מחמירות ודחיות של מספר שנים ביציאה לביצוע הפרויקטים, אזי לא צפויות דרמות בעדכוני השווי. יחד עם זאת, להערכתנו בהחלט קיים סיכוי שנראה הפחתות שווי מסוימות בחלק מהנכסים בהמשך. מנגד, הנכסים המניבים הקיימים נמצאים במצב טוב, ובנכסים המניבים בהקמה, קיים גם סיכוי לתוספת שווי נוכח ההתקדמות בשיווק.
תמחור המניה מגלם תרחיש קיצוני ולא סביר למחיקות ערך של כ- 1.85 מיליארד ₪. נציין כי "בנק הקרקעות" במזרח אירופה מופיע בספרי החברה בכ- 1.4 מיליארד ₪, ומולו גם קיימות הלוואות, כך שאם השוק מתמחר את כל הקרקעות באפס, אזי יש למחוק גם את ההלוואות בגין קרקעות אלה (כ- 300 מיליון ש"ח) בנוסף, חלק גדול מהשווי בחו"ל הינו הקניון המצליח בקוטרוצ’ן (כ- 1.7 מיליארד ₪), שלגביו, אנו לא מעריכים שתהיינה הפחתות.
שורה תחתונה: אפריקה נכסים פועלת בשווקים עם סיכון גבוה, אולם כשבוחנים את הנכסים העיקריים שלה, מגלים כי מצבם בהחלט טוב. יש לזכור כי כ- 70% מנכסיה הינם נכסים מניבים אשר רובם המכריע נמצא בתפוסות גבוהות ומניב תזרימים שוטפים וקבועים. מבחינת התמחור של המניה, גם אם נחשב את הנדל"ן המניב בארץ לפי מכפיל הון שמרני של 0.8 (בדומה לממוצע מכפילי ההון כיום בארץ), אזי כל הפעילות בחו"ל מתומחרת לפי מכפיל הון של כ- 0.09 והיא כוללת גם את קניון קוטרוצ’ן המצליח המהווה כ- 40% מסך הנכסים באירופה (המניבים והקרקעות) ולגביו לא תדרש כל הפחתת ערך. אנו מאמינים כי נוכח המצב באירופה נמשיך לראות הפחתות ערך, אולם לדעתנו, גם בתרחיש שלילי קיצוני, המניה נסחרת בדיסקאונט עמוק ביחס לשוויה הכלכלי. אנו מודעים לסנטימנט השלילי סביב קבוצת אפריקה ישראל בימים האחרונים, ועל ההשפעה הלא מוצדקת גם על מניית אפריקה נכסים, ודווקא ממליצים לנצל מחירים אלו להכנס למניה לטווח הארוך. אנו ממשיכים להמליץ בקניה ומטעמי שמרנות, מעדכנים את מחיר היעד לכ- 52 ש"ח.