מגדל: ההסכם למכירת חלקה של אזורים בקניון עיר ימים מצויין לחברה; צפויה להפיק תזרים מזומנים חופשי של כ-200 מ’ ₪

אדר עציוני, אנליסט הנדל"ן של מגדל שוקי הון מנתח את הסכם מכירת חלקה של אזורים בקניון עיר ימים וחושב ש העסקה הנוכחית (באם תושלם) מצוינת לאזורים וצפויה להפיק תזרים מזומנים חופשי של כ-200 מ’ ₪.

לדבריו, " בשונה מהעסקה הקודמת מול עזריאלי, כאן לא צפויה התערבות של הממונה על ההגבלים. כמו כן, תזרים המזומנים שיתקבל מהעסקה יקל על החברה בפירעון חובותיה, יוריד את רמת המינוף, ויתרום להמשך צמיחה בפעילות הליבה ע"י השקעה בפרויקטים חדשים למגורים"

כחמישה חודשים לאחר ביטול עסקת המכירה של קניון עיר ימים בנתניה לקבוצת עזריאלי, הודיעה הבוקר אזורים על הסכם עקרונות למכירת זכויותיה בקניון (50%), בו היא מחזיקה יחד עם שיכון ובינוי, להראל ביטוח. תמורת המכירה היא כ-410 מ’ ₪ + מע"מ, צמוד למדד חודש מרץ 2012 (כ-415 מ’ ₪ נכון להיום), והיא כוללת את מכירת כלל הזכויות הנוספות של אזורים במתחם, מלבד חלקה בזכויות לבניית דיור מוגן מעל גג הקניון.

ה-NOI הצפוי לקניון שנפתח רשמית לפני כחודש, הוא כ-60.5 מ’ ₪ לשנה. מה שגוזר תשואת רכישה של כ-7.4% (לעומת כ-7.6-7.75% בעסקה מול עזריאלי). ההבדל בין העסקאות הוא שכאן הראל רוכשת גם חלק מהזכויות הנוספות של אזורים במתחם, הנמצאות כיום בהליכי אישור תב"ע מתקדמים (תוספת מסחר ומשרדים), בעוד שבהסכם מול עזריאלי נקבע כי תשולם תוספת עבור שטחים אלה לפי הערכת שמאי.

הערכת שווי שצירפה אזורים לדוחות 31.3 נקבה בשווי של כ- 746 מ’ ₪ לקניון (ל-100%), כאשר בניכוי עלויות הקמה שנותרו לאותו תאריך, שווי חלקה של אזורים הועמד על כ-345 מ’ ₪. שיעור התפוסה הוא כ-82%.

המכירה כפופה לחתימת הסכם מחייב בין הצדדים עד ליום 30.6.12 ולמספר תנאים מתלים.

תנאי חשוב בקיום העסקה הוא הסכמתה של השותפה, שיכון ובינוי, אשר לה זכות סירוב ראשונה לקיום העסקה. להערכתנו, בתשואה הנמוכה יחסית שהעסקה משקפת (כ-7.4%), קיים סיכוי גבוה כי גם שיכון ובינוי תצטרף לעסקת המכירה.

בקשר למכירה עצמה (באם תושלם), מדובר בעיתוי מצוין, שכן לפי ההסכמות מול הממונה על ההגבלים, לקראת סוף השנה וגם בשנה הבאה צפויה מליסרון לממש את חלקה בחמישה קניונים, מה שעלול ליצור לחץ מסוים על מחירי הנכסים העומדים למכירה בשוק.

בשונה מהעסקה הקודמת מול עזריאלי, כאן לא צפויה התערבות של הממונה על ההגבלים. אנו סבורים כי העסקה הנוכחית (באם תושלם) מצוינת לאזורים וצפויה להפיק תזרים מזומנים חופשי של כ-200 מ’ ₪. מתחילת השנה, בנוסף לגיוס הון בהיקף של כ-100 מ’ ₪, חתמה אזורים על הסכמים למכירת מתחם אגרובנק בחדרה תמורת כ-120 מ’ ₪, וכן מכרה את חלקה בפרויקט המגורים בהודו תמורת כ-33 מ’ $, כאשר הכספים שיתווספו לקופה צפויים להקל על החברה בפירעון חובותיה, להוריד את רמת המינוף, ולתרום להמשך צמיחה בפעילות הליבה ע"י השקעה בפרויקטים חדשים למגורים.

אנו סבורים כי אזורים ושיכון ובינוי נסחרות כיום במחירים אטרקטיביים אשר משקפים צפי פסימי מידי לגבי הצפוי להתרחש בענף המגורים בישראל בשנים הבאות.

אדר עציוני, "עיתוי המכירה מצוין, שכן לקראת סוף השנה וגם בשנה הבאה צפויה מליסרון לממש את חלקה בחמישה קניונים, מה שעלול ליצור לחץ מסוים על מחירי הנכסים העומדים למכירה בשוק.

אני סבור כי אזורים ושיכון ובינוי נסחרות כיום במחירים אטרקטיביים אשר משקפים צפי פסימי מידי לגבי הצפוי להתרחש בענף המגורים בישראל בשנים הבאות"