אלעד קראוס, אנליסט הנדל"ן והאנרגיה של הראל פיננסים, בתחילת סיקור של מליסרון: מליסרון הינה חברת נדל"ן מובילה בתחום הקניונים. בין הנכסים אותם מחזיקה החברה ניתן למצוא את קניון רמת אביב הנחשב לקניון האיכותי ביותר בישראל,הקריון , גרנד קניון ועוד. שיעור התפוסה מעיד על איכות הנכסים ועומד על 97%.
הנקודה הבעייתית הינה רמת המינוף הגבוהה של החברה אשר עומדת כיום על כ-70% עם זאת רמה זו צפויה לרדת לאור מכירה של 5 נכסים עקב דרישת הממונה על ההגבלים העסקיים כחלק מעסקת רכישת השליטה בבריטיש. להערכתנו, מליסרון צפויה לשים על המדף קניונים נוספים אשר אינם מהותיים לפעילותה על מנת להקטין את המינוף שלה.
נקודה נוספת אשר מתחדדת ביתר שאת במניית מליסרון הינה הפער הגבוה בין תשואת המנייה לתשואת האג"ח. בעוד במנייה תשואת ה-FFO הצפויה הינה כ-15%, תשואת האג"ח נמוכות מאוד ועומדות על כ-3% בלבד. פער כל כך גבוה מצדיק את קניית המנייה במקום האג"ח.
אנו מעניקים מחיר יעד של 88.7 ₪ למנייה, דיסקאונט של כ-34% על שווי השוק הנוכחי אולם עקב המינוף המלצה הינה תשואת יתר.
מספר נקודות נוספות: מאזן – מבין חברות הנדל"ן המניב הגדולות, מליסרון הינה חברת הנדל"ן הגדולה הממונפת ביותר עם מינוף של כ-70%. בנוסף, מרבית נכסי החברה משועבדים וכן צפויה השקעה נוספת של כ-300 מ’ ₪ בייזום ופיתוח נכסים. יחד עם זאת, מכירת 5 הנכסים ועוד נכסים נוספים שאינם נמצאים בליבת הפעילות צפויה להוריד את רמת המינוף של החברה לרמה של כ-65% ולאחר מכן, לאחר מכירת נכסים נוספים לכ-60%.
תשואות גבוהות במנייה – לאור העובדה שמליסרון מייצרת כיום כ-400 מ’ ₪, תשואת ה-FFO הינה כ-15% תשואה גבוה מאוד אשר מוסברת חלקית על ידי המינוף הגבוה. בנוסף, התשואה הגלומה בנכסיה המניבים של החברה עומדת על כ-8.8%.
שיעור העומס – מליסרון שומרת על שיעורי עומס סבירים בקניונים שלה ואין שינוי ברמות העומס בשנים האחרונות. כל זה פרט לקניון רמת אביב אשר מצליח להפתיע ולהגיע לשיעורי הפדיון הגבוהים בישראל ובכך לירידה בשיעור העומס. עקב כך להערכתנו, ה- NOI צפוי לעלות בקניון זה.