תחילת סיקור של רו"ח רמון עמית מלידר שוקי הון, על חברת גב-ים בהמלצת תשואת יתר, ובמחיר יעד של 884 ₪. גב ים הינה חברה יציבה ושמרנית, העוסקת בתחום הנדל"ן המניב ואשר מתמחה בייזום מתחמים של "פארקים למשרדים" ופונה בעיקר לחברות מתחום ההיי טק, הזקוקות למגוון רחב של שירותי ניהול ספציפיים. החברה הינה בעלת אסטרטגיה עסקית ברורה וממוקדת של ייזום (ולא רכישה) ויכולת מוכחת ועקבית להוציא אותה לפועל. הנהלת החברה לא מתפתה לגלוש לתחומים שאינם עסקי הליבה שלה, והתוצאות מדברות בעד עצמן. נציין, כי החברה עוסקת גם בייזום למגורים ובייזום נדל"ן מניב בתחומי המסחר, התעשייה והלוגיסטיקה, אולם הפארקים למשרדים הם העיקר באופן מובהק.
החברה מציגה שיפור מתמיד בפרמטרים התפעוליים: החברה הציגה ברבעון הראשון של שנת 2012 גידול של כ- 9.5% ב- NOI, גידול של כ- 10.2% ב- EBITDA, וגידול של כ- 20% ב- FFO, בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. מינוף החברה ממשיך להיות נמוך יחסית ועומד על יחס חוב ל- Cap של כ- 52%. התפוסה ברבעון האחרון הגיעה לכ- 97% והינה הגבוהה ביותר של החברה בשנים האחרונות.
שמרנות ה- Cap Rates: שיעור ההיוון הממוצע בו משערכת החברה את נכסיה הינו מהשמרניים בענף ועומד על כ- 8.8%. להערכתנו, אין סיבה לשמרנות הזאת, וזו גם הסיבה שהחברה נסחרת במכפיל הון של כ- 1.11, שנראה גבוה על פניו, אולם אם נתאים את ה- Cap Rate לממוצע בענף, שעומד על כ- 7.9%, אזי מכפיל ההון שלה ירד לכ- 0.99.
המשך ייזום פרויקטים חדשים: החברה דואגת לבצע בכל שנה היקף ממוצע של כ- 20 אלף מ"ר בנוי בהיקף של כ- 100 מיליון ₪ כדי להבטיח את צמיחתה. נכון להיום, החברה החלה בביצוע שלב א’ של פרויקט מפעלי חמצן בהרצליה, בהיקף של כ- 14 אלף מ"ר, ביצוע שלב א’ במתחם גב ים בבאר שבע, בהיקף של כ- 17 אלף מ"ר, ביצוע פרויקט נוסף בהרצליה צפון בהיקף של כ- 5.3 אלף מ"ר וצפויה לצאת בקרוב לביצוע מגדלי מתם מערב בהיקף של כ- 12 אלף מ"ר. יחד עם זאת נציין כי הבניין הראשון בפרויקט בחולון, בהיקף של כ- 12 אלף מ"ר, אשר קרוב מאוד לסיומו, לא הושכר עדיין, והדבר מעט מדאיג. לדברי החברה, מתנהלים כרגע משאים ומתנים ולגבי חלק מהשטחים צפויים להחתם הסכמים בקרוב.
תשואת דיבידנד אטרקטיבית: לחברה אין אמנם מדיניות דיבידנד מוצהרת, אולם היא חילקה דיבידנד באופן קבוע בשנים האחרונות, ובמרץ השנה אף חילקה כ- 150 מיליון ₪. אנו מעריכים, כי נוכח צרכי המזומנים בקבוצת IDB, והיות חברת גב ים אחת הזרועות החזקות והיציבות בקבוצה, חלוקת הדיבידנדים בהיקפים משמעותיים צפויה בהמשך, וזאת במיוחד לנוכח חזרתה של חברת האם נכסים ובנין, להציג יתרת עודפים חיובית, אשר תאפשר להזרים את הכסף כלפי מעלה ל- IDB.
האם גב ים על המדף? צרכי הקבוצה במזומנים עשויים לאלץ את קבוצת IDB למכור את אחזקתה בגב ים. אנו מעריכים כי אם תהיה עסקה היא תתבצע במחיר גבוה יותר מההון העצמי ובוודאי מאשר שווי השוק.
שורה תחתונה: יציבות ושמרנות בצד תשואת דיבידנד גבוהה. גב-ים הינה מהחברות החזקות והיציבות בתחום הנדל"ן המניב בארץ. לחברה אסטרטגיה עסקית ברורה, אשר מייחדת אותה ממתחרותיה בתחום הנדל"ן המניב בארץ, והיא התמקדות בייזום פרויקטים של "פארקים למשרדים" במיוחד לחברות מתחום ההיי טק. נהלת החברה מוציאה לפועל אסטרטגיה זו בהצלחה ולא מתפתה להיגרר לתחומים שאינם בתחום ליבת עסקיה.
החברה מציגה שיפור מתמיד בפרמטרים התפעוליים, וזאת תוך שמירה על רמת מינוף נמוכה יחסית. החברה אמנם נסחרת במכפיל הון של 1.11, שנראה גבוה לכאורה, אולם הסיבה לכך טמונה בשיעורי ההיוון השמרניים לפיהם מהוונת החברה את נכסיה ביחס למתחרותיה.
להערכתנו, נוכח המצב ב- IDB, יש לצפות להמשך חלוקת הדיבידנדים גם בתקופה הקרובה, ותשואת הדיבידנד תמשיך להיות גבוהה. נציין עוד, כי אם צרכי הנזילות בקבוצת IDB יימשכו, גב ים היא אחד הנכסים המועמדים למכירה, ואם תתבצע מכירה שכזאת, היא תתבצע להערכתנו במחיר הגבוה ממחיר מההון העצמי, ווודאי גבוה ממחיר השוק.