מיטב: השבוע, התפרסמו מספר אינדיקטורים בנוגע לשוק הנדל"ן המקומי. בצד הביקוש, בחודשים ינואר-אפריל 2012, הכמות המבוקשת של דירות חדשות הייתה גבוהה בכ-9% בהשוואה לתקופה ספטמבר-דצמבר 2011, אך נמוכה בכ-12% מזו של התקופה המקבילה ב-2011. היינו, התאוששות קלה, אך לא התעוררות של ממש בפעילות.
לפי נתוני המגמה של הכמות המבוקשת של דירות חדשות, במנוגד לעלייה של השנים האחרונות, החל ממחצית שנת 2011, נרשמה התייצבות בביקוש לדירות חדשות. יציבות נרשמה גם בצד ההיצע, לפי דיווח של אתר המכירות Yad2, נראה כי מספר הדירות המוצע למכירה רשם בחצי השנה האחרונה, ירידה של כ-1%. בהחלט ניתן לראות בהתפתחות זו כמעודדת התייצבות במחירי השוק.
אינדיקטור נוסף המצביע על התייצבות בשוק הדיור היינו מספר חודשי ההיצע. מספר זה, מחושב כיחס שבין מספר הדירות שעמדו למכירה בסוף החודש לבין מספר הדירות שנמכרו במהלך החודש. למעשה, נתון זה מייצג את מספר החודשים שיידרש בכדי למכור את כל מלאי הדירות במשק, בהנחה שלא יתווספו דירות חדשות למכירה.
על פי נתונים מנוכי עונתיות, מספר חודשי ההיצע עמד בחודש אפריל על 11.4. נציין, כי החל מחודש אוגוסט, 2011, נתון חודשי ההיצע נע בין 11.7-11.2, ובממוצע עמד על 11.5.
יתרה מכך, קיים קשר (הפוך) בין שיעור השינוי השנתי במחירי הדירות, לבין מגמת חודשי ההיצע. ניתן בהחלט להצביע על שינוי מגמה בחודשי ההיצע ומכאן, על מחירי הדירות. ואכן, ניתן לראות כי קצב ההתייקרות של מחירי הדירות הואט מקצב עלייה ממוצע של כ-11% לשנה בשנת 2011, לכדי 2.2% ב-12 החודשים האחרונים.
דווח נוסף, על התחלות וגמר בנייה ברבע הראשון של 2012, הצביע על כך שהתחלות הבנייה ביוזמה פרטית היו נמוכות מהרמה שנרשמה ברבע הקודם, וב-2011. עם זאת, עדיין מדובר בקצב נאה, הגבוה מקצב התחלות הבנייה החדשות הממוצע מאז שנת 2000 (ממוצע של כ-7100 דירות לרבע). בפירוט, מספר התחלות הבנייה ברבע הראשון היה כ-8300 יחידות, כלומר - קצב של כ-33,300 יחידות לשנה. יתר על כן, אם ניקח בחשבון את הבנייה ציבורית אזי הרמה חוצה את רף ה-39,000 יחידות דיור לשנה.
כל זאת, כאשר קצב גמר הבנייה הנוכחי עומד על כ-33,600 יחידות דיור (כאשר הבנייה הפרטית מהווה כ-27,700).
משך הבנייה של דירה ממוצעת בעשרים השנים האחרונות נע בין 22 ל-26 חודשים. כלומר, הזמן הממוצע בין תחילת בניית דירה עד גמר הבנייה הינו כשנתיים.
לפיכך, ניתן לצפות כי היקף גמר הבנייה צפוי לעלות בצורה משמעותית בטווח של השנתיים הקרובות, לרמות אשר נראו לאחרונה רק בשנות ה-90. כמו כן, לאור הקושי הגדל במכירת דירות צפוי כי תחול עלייה גם במשך הזמן הנדרש לבנייה.
האינדיקטורים המפורטים לעיל, מחזקים את הערכותינו כי שוק הדיור צפוי לרשום התייצבות, בכל האמור למחירים, ואף, בטווח הארוך יותר תתכן הוזלה.