התייחסותו של נעם פינקו, אנליסט פסגות, לאלקטרה נדל"ן. החברה ביצעה שינוי מדיניות חשבונאית ועתה רשומות האחזקות בחברות שבשליטה משותפת כחברות כלולות ולא כמאוחדות. השינוי איננו מאפשר להשוות את תוצאות החברה לאלה שדווחו עד היום. יתר על כן השקיפות בדוחות החברה נפגעה.
החברה מציגה ברבעון רווחי שערוך בסך 81 מש"ח בעיקר בגין שינוי יעעוד קרקע בקנדה ועליית ערך קרקע בישראל. מנגד מציגה החברה הפסדים מחברות כלולות בסך 74 מש"ח שעיקרם נובע ממחיקות משמעותיות בגרמניה (מחיקות של 155 מש"ח ברמה שנתית). בשורה התחתונה החברה רושמת הפסד של 42 מש"ח, בעיקר בשל עודף המחיקות על השערוכים וכן הוצ’ מימון ומס גבוהות. ברמה שנתית רושמת החברה הפסד של 56 מש"ח.
הסיפור המרכזי בשנה האחרונה טמון בדרישת פרעון מיידי מטעם בנקים בגרמניה בטענה של אי עמידה באמות מידה פיננסיות. החברה מחקה הרבעון בגין נכסים אלו כ-90 מש"ח (לצד מחיקות נוספות). 2 נכסים מהותיים (בגין אחד מהם לא נרשמה מחיקה) עדיין נמצאים במחלוקת. סך חשיפת ההון של החברה לנכסים הנמצאים בבעיה מול הבנקים הינה כ-170 מש"ח.
האופציה הנחותה הינה העברת הנכסים לבנקים (ההלוואות הן נון ריקורס) ומחיקת ההשקעה ללא תזרים. הסבירות לא גבוהה הואיל והבנקים אינם מעוניינים בנכסים. להערכתנו החברה תפעל להגיע להבנות עם הבנקים ותכניס כסף ובתמורה תקבל הפחתה בחוב. יש להדגיש ש-2 הנכסים העיקריים עומדים ביחסי כיסוי חוב וריבית ומייצרים מזומנים.
החברה רכשה אחזקות ב-2 נכסים בגרמניה המושכרים לחברה IBM בתשואות גבוהות כאשר חלקה נטו בתשלום הינו 30 מש"ח.
מכירת דירות בפרויקטים בהקמה בקנדה ובהודו מתקדמת בקצב סביר. כן נמכרו שטחי משרדים נוספים במגדל הרכבת אשר יספיקו לקבלת ליווי בנקאי. השנה צפויה בניית נכס מניב בנתניה והתקדמות בפרויקט המחלבה.
כיום החברה מתמקדת במימוש נכסים אשר יניבו תזרים, מיקוד הפעילות מבחינה גיאוגרפית וקידום פעילות הייזום בישראל בה טמון עיקר פוטנציאל הרווח של החברה. לאחר תאריך המאזן החברה השיגה כ-50 מש"ח מימוש נכס בארה"ב ומימון מחדש של נכסים. החברה מתכוונת לממש נכסים נוספים בהיקף של 330 מש"ח (נטו, לאחר פרעון חובות כולל דירות בקנדה) בישראל, ארה"ב, קנדה ושוויץ וכ-190 מש"ח בשנת 2013 (לא כולל פרויקט SEA 1 הצפוי להניב תזרים של 80 מש"ח בשנת 2013).
בשורה התחתונה: האסטרטגיה החדשה של החברה נכונה ותוביל להגדלת הנזילות (הדבר החשוב ביותר), הקטנת היקף הנכסים לצד מיקוד גיאוגרפי ויצירת ערך בהשקעות חדשות. החששות ממחיקות גבוהות בדוח השנתי התבדו ואנו סבורים כי עיקר המחיקות מאחורינו, אם כי ישנו עוד חשש לגבי מספר נכסים בגרמניה בעוד שבשאר המדינות המצב נראה סביר. אנו סבורים כי החברה תדע לעמוד בהתחייבויותיה בשנים הקרובות ולשמור על רמת הון סבירה. החברה נסחרת במכפיל הון נמוך של 0.27 ואנו לא רואים הצדקה למכפיל כל כך נמוך. אנו משמרים את המלצת הקניה במחיר יעד של 20.6 ₪, הגבוה ב-130% ממחיר המניה.