בלידר מסכמים כי עזריאלי ממשיכה לספק את הסחורה. לדעתם, החברה נהנית מנכסים איכותיים ומניהול מצוין והם ממשיכים לראות במניית החברה חשיפה דפנסיבית מצויינת לסקטור הנדל"ן בישראל. לאור העובדה כי מניית החברה ירדה באופן מתון מתחילת השנה, ונסחרת קרוב להון העצמי, הם ממליצים בתשואת יתר, עם מחיר יעד של 103 ₪. להלן תמצית הסקירה שפרסמו בעקבות הדוח:
עזריאלי סגרה עוד שנה צמיחה מרשימה בכל הפרמטרים התפעוליים. הצמיחה ב- NOI הושגה בזכות שיפור רוחבי בנכסיה ובתוספת הקניונים בקריית אתא ועכו שנפתחו השנה, כאשר גם ה- NOI מנכסים זהים עלה בין היתר בזכות עליה ריאלית בדמי שכירות בחידוש חוזים, עליה בתפוסה וכן לאור העלייה במדד המחירים. ברבעון הנוכחי החברה ביצעה שיערוך בהיקף של 385 מ’ ש"ח בשווי הנדל"ן, בעיקר כתוצאה מהשיפור ב- NOI וכן מירידה קלה ב- Cap Rate. גם ה- FFO על ברבעון, לקצב FFO שנתי של כ- 688 מ’ ₪, מה שמשקף תשואת FFO לפעילות הנדל"ן של כ- 10.0%.
בשורה התחתונה, השיפור המתמיד ב- NOI וב- NOI מנכסים זהים, וכן ב- FFO, בהחלט מרשימים. קבוצת עזריאלי ערוכה היטב להתמודד עם האטה פוטנציאלית במשק. יחד עם זאת, פרויקט "דרום הקריה" בהחלט מהווה אתגר לקבוצה, וזאת לנוכח אפשרות ליצירת עודף היצע בשוק המשרדים באזור המרכז בשנים הקרובות. להערכתנו, ולנוכח גודלה של קבוצת עזריאלי בישראל אשר מגבילה אותה בהתרחבות בישראל, תמשיך החברה לאתר הזדמנויות ונכסים מניבים בחו"ל (בעיקר בארה"ב), וזאת בהמשך לרכישת הנכסים ביוסטון במהלך השנה. שווי יתר אחזקות הקבוצה – שוויה הסחיר של גרנית ירד בכ- 20% במהלך הרבעון האחרון, אולם האפשרות שגרנית תמכור את סונול, בהחלט חיובית לקבוצה, שכתוצאה מכך, צפויה לרשום רווח הון יפה. שוויה של לאומי קארד הופחת קלות ברבעון, וקיימת אפשרות שהקבוצה תאלץ למכור אחזקה זו כחלק ממסקנות וועדת הריכוזיות. החברה עדיין לא ממונפת, עובדה שאמנם פוגעת בתשואת ה- FFO שלה, העומדת כיום על כ- 6.5% אולם, מציבה אותה כחברת הנדל"ן המניב הדפנסיבית ביותר בשוק.
צמיחה של 11% ב- NOI: הסתכם בכ- 258 מ’ ₪ ברבעון הרביעי של השנה, צמיחה של כ- 15% לעומת התקופה המקבילה אשתקד וצמיחה של כ- 3.2% ביחס לרבעון הקודם. הצמיחה המשמעותית ביותר ברבעון הנוכחי הגיעה דווקא מתחום המשרדים, שם ה-NOI צמח בכ- 20%, בעוד שבתחום הקניונים הצמיחה ב- NOI ברבעון הסתכמה בכ- 9%.
תחום הקניונים: ה- NOI ברבעון הסתכם בכ- 175 מ’ ₪, עליה של כ- 9%.
ה- NOI מנכסים זהים ברבעון הרביעי עלה בכ- 3.1%, בהשוואה לרבעון המקביל. הסיבה היא הצמדת החוזים למדד המחירים שעלה, עליה ריאלית בדמי שכירות בחידוש חוזים ושיפור תמהיל הקניונים (H&M במקום קולנוע).
המשך צמיחה של התחום: גודלה של החברה מכביד על פוטנציאל הצמיחה שלה. עדות לכך קיבלנו מהממונה על ההגבלים אשר מנע את רכישת קניון "עיר ימים". יחד עם זאת הייזום ממשיך והפרויקטים רמלה וראשונים צפויים להגיע לשוק ב- 2014.
תחום המשרדים: ה- NOI (גם הכללי וגם ה- same property) מהתחום הסתכם ברבעון בכ- 71 מ’ ₪, גידול של כ- 20% לעומת הרבעון המקביל אשתקד, בעיקר כתוצאה משיפור במרכז עזריאלי, הנכסים בהרצליה והמשך אכלוס בניין E בהרצליה.
הפרויקטים המשמעותיים הבאים בתחום המשרדים: מרכז חולון שבנייתו כבר החלה וצפויה להסתיים בשנת 2013 (שלב א’), וכן חלק המשרדים בפרויקט הגדול בדרום הקריה, ככל הנראה לא לפני 2016.
שערוך נכסים, שיעור היוון ממוצע ירד מעט ל- 7.8%: ברבעון הנוכחי הרווח מעליית ערך הנדל"ן הסתכם בכ- 385 מ’ ₪, עיקר הגידול נבע משיפור מרשים ב- NOI ומירידה קלה ב- Cap Rate.
איתנות פיננסית: היקף החוב נטו של החברה הסתכם בכ- 3.5 מיליארד ₪ והיווה כ- 19% ממאזן סולו מורחב. תזרים המזומנים מפעילות שוטפת, יחד עם יתרות המזומנים המהותיות, נגישות גבוהה למערכת האשראי מאפשרים לחברה גם להמשיך בהרחבת הפעילות וגם לתמוך בצרכי שירות החוב. שיעור המינוף עדיין נמוך יחסית לחברת נדל"ן ולחברה אפשרויות רבות להגדלתו.
המיסים הנדחים: הסתכמו בכ- 700 מיליון ₪ ברבעון, לנוכח ועדת טרכטנברג.
התפתחות NOI רבעוני משטחי מסחר, מיליוני ₪
התפתחותNOI רבעוני משטחי משרדים, מיליוני ₪
יחסים פיננסיים
מכפיל הון 0.97
תשואת FFO 6.5%
יחס חוב ל- Cap 23%
Cap Rate משוקלל 7.8%
תשואת דיבידנד 2.2%
תשואה בשנה האחרונה (11%)