על פי מודל הדירוג הפנימי של פסגות Sell Side זוכה גב ים לציון מנפיק גבוה מאוד המתאים לקטגורית הדירוג AA-.
ציון המנפיק לו זוכה החברה במודל שלנו וניתוח מאפייני האיגרות גוזרים לאג"ח הבינוניות של החברה (סד’ ה וסד’ ז) פרמיית סיכון (מרווח אל מול ממשלתי) של כ - 1.5% ולאגרות החוב הארוכות (סד’ ו) פרמיית סיכון של כ - 2.2%.
לאור המצב בשווקים והעליה הניכרת בחוסר הוודאות ישנה עליה בפרמיית הסיכון בכל ענפי הפעילות במשק. נזילות גבוהה, גמישות פיננסית, איכות הנכסים, טיב השוכרים, אסטרטגיית הייזום הזהירה וההנהלה המנוסה צפויים לסייע לצליחת המשבר הנוכחי. לפיכך, אנו מעריכים כי מרווח מממשלתי הנע בטווח שבין 1.5% ל 2% לתקופה הקרובה הולם את הסיכון הכרוך בהשקעה באגרות החוב הבינוניות של החברה ולפיכך הן מומלצות עלידנו לקניה.
אגרות החוב של גב ים הונפקו לפני 01/10/2010 ולכן אינן עומדות בסטנדרטים כפי שנקבעו בהמלצות ועדת חודק. הן אינן מובטחות, אין תניות חוזיות המשפרות את מעמדם של בעלי האג"ח אל מול נושים אחרים, אין שיעבוד שלילי ועד כה שעבודים נוצרו בעיקר לטובת הבנקים.
גב ים נכסי נדל"ן מניב איכותיים בשווי של כ – 3.8 מיליארד ₪. נכסי גב ים פזורים בכל רחבי הארץ, כאשר 2 ערים מהוות את אזורי הפעילות המרכזיים של החברה: הרצלייה - בה לחברה 2 מרכזי היי טק גדולים וחיפה - בה לחברה בעלות (51%) על פארק מת"ם. הנכסים מושכרים לשוכרים רבים, בחוזים צמודי מדד לטווחים שונים.
רמת מינוף נמוכה יחסית לאורך השנים. נכון ליום 31.12.10 לחברה עודף נכסים על התחייבויות של כ – 2.04 מיליארד ₪ (נכון ל 30.6.2011 – 2.07 מיליארד) והון עצמי המהווה כ - 42% מהמאזן (ב 30.6.2011 - 38% בשל חלוקת דיבידנד וגיוס חוב). בשנת 2010 גדל ההון העצמי של החברה בכ – 75 מיליון ₪, זאת לאחר שהחברה חילקה דיבידנד של כ - 160 מש"ח (כולל חלק המיעוט).
פעילות ייזום ושמירה על רמות תפוסה גבוהות תומכות בצמיחת ה NOI. ה NOI של החברה צמח ב 2.9% בשנת 2010 והסתכם בכ – 283 מיליון ₪ לעומת 275 מיליון ₪ ב 2009. במחצית הראשונה של שנת 2011 צמח ה NOI ב 8.6% מול המחצית המקבילה ולהערכתנו תציג החברה גידול של כ – 10% ב NOI בכל שנת 2011.
המגמה החיובית בדמי השכירות צפויה להימשך גם בהמשך שנת 2011 אם כי לא באותה עוצמה. בטווח הקצר קיים עודף ביקוש לשטחי משרדים איכותיים לאור אי פיתוח פרויקטים חדשים מאז 2007. במהלך הרביע הראשון, היצע המשרדים בישראל גדל ונראה כי לעת עתה הגידול בהיצע מצליח לגרום להתייצבות ברמת המחירים והתפוסה. בטווח הזמן הבינוני פרויקטים משמעותיים וקבוצות רכישה שמתהוות צפויים להוסיף להיצע המשרדים הקיים מאות אלפי מטרים של שטחי משרדים. עם זאת, שטחים שיתווספו ע"י קבוצות רכישה הם בד"כ קטנים ואינם מסוגלים לתת מענה לשוכרים גדולים. באשר לתשואות על הנכסים נזכיר שלהערכתנו מגמת ירידת התשואות שאפיינה את השנתיים האחרונות צפויה להתמתן בצורה משמעותית ואף להיעצר.
למרות המצב בשווקים כיום והחשיפה הגבוהה לענף ההייטק (כ - 40% מהכנסותיה בשנת 2010) אשר עלול לסבול בתנאי משבר, להערכתנו, טיב הנכסים ואיכות השוכרים מצמצמים את הסיכון של החברה בעיקר לחוזים שמועד סיומם מתרחש בעת משבר.
על מנת לעמוד בהתחייבויותיה לרשות החברה מקורות מימון מגוונים וזמינים. לחברה מזומנים והשקעות לזמן קצר בהיקף של כ - 816 מש"ח, חוב פיננסי ברוטו של כ - 2.7 מיליארד ₪ ונכסים לא משועבדים בהיקף של כ - 3.1 מיליארד ₪. להערכתנו, המוניטין החיובי של החברה, חוסנה הפיננסי ויכולתה להשיג מימון בנקאי ימשיכו לתמוך ביכולתה למחזר את חובה בתנאים נוחים יחסית.
בשורה התחתונה: להערכתנו התשואות בהן נסחרות אגרות החוב של גב ים (במונחי מרווח מאג"ח ממשלתי) הן גבוהות ביחס לסיכון הכרוך בהן ולכן הן מומלצות על ידנו לקניה.