שום הטבת מימון כבר לא מצליחה להסתיר את המציאות: שוק הנדל"ן המקומי נכנס לתקופת צינון עמוקה. מי שיבחן את המספר היבש של העסקאות ביולי, שעמד על 7,692 דירות, עשוי לחשוב שמדובר בעוד חודש שגרתי. אולם ניתוח לעומק של הנתונים מגלה כי ה"התאוששות" שנרשמה בחודשים הקודמים הייתה זמנית בלבד. הגידול בעסקאות נבלם, ובהשוואה ליוני מדובר בצניחה חדה של 12%.
כאשר מנטרלים את מכירות הדירות בסבסוד ממשלתי, התמונה הופכת לקודרת הרבה יותר: בשוק החופשי נמכרו 6,582 דירות בלבד, ירידה של 9% בהשוואה ליולי אשתקד וצלילה של 13% מול החודש הקודם. היקף פעילות זה מציב את יולי 2026 כאחד החלשים שנרשמו בשוק החופשי מתחילת המדידות בשנות ה-2000, כשרק יולי 2002 ויולי 2023 רשמו שפלים קשים ממנו.
מדובר בנתון מטריד במיוחד בהתחשב בכך שאוכלוסיית המדינה ומספר משקי הבית גדלו בעשרות אחוזים מאז.
הקבלנים בבעיה: השוק החופשי מתכווץ, הדרום חוטף מכה
מכירות הקבלנים מציגות במבט ראשון עלייה של 9% לעומת יולי אשתקד. אך מדובר באשליה: העלייה כולה נשענת על זינוק חד ברכישות המסובסדות. בשוק החופשי, הקבלנים רשמו ירידה של 5% לעומת השנה שעברה וצניחה חופשית של 22% בהשוואה ליוני.
אזור הדרום ממשיך להיות החוליה החלשה בשרשרת, עם חולשה חריפה בבאר שבע ובאופקים. בנתיבות, שהובילה את המכירות בדרום בשנים האחרונות, נבלם הגידול. השוק בעיר זו התבסס במידה רבה על מבצעי מימון אגרסיביים של קבלנים, וכעת מגיעה הגבייה: נתיבות מרכזת שיעור חריג וגבוה במיוחד מכלל ביטולי העסקאות באזור הדרום.
שחיקת מבצעי המימון והתרחקות המשקיעים
מגבלות בנק ישראל על הטבות המימון ממשיכות לתת את אותותיהן. שיעור הדירות החדשות שנרכשו "על הנייר" התייצב על 57%, רחוק משיא של 67% שנרשם ברבעון הראשון של 2025. אמנם נרשמה עלייה קלה בדיווחי הקבלנים על הטבות מימון החודש, אך בדיקות מעמיקות מעלות שכיחות נמוכה משמעותית ביחס לשנה שעברה, לצד ניסיונות להציע הטבות עקיפות כמו ספיגת מדד תשומות הבנייה.
גם פלח המשקיעים ממשיך להצטמק: 1,146 דירות בלבד נרכשו להשקעה החודש, ירידה של 17% בהשוואה ליוני. מנגד, המשקיעים מכרו 1,366 דירות, מה שהוביל לצמצום נוסף של מלאי הדירות המוחזקות בידיהם. הירידה בולטת במיוחד באזורי הביקוש של תל אביב והמרכז.
שוק של קונים בלבד
עבור המשקיע והצרכן הישראלי, הנתונים הללו מעבירים מסר ברור: כוח המיקוח עבר באופן מובהק לידי הרוכשים. הקבלנים נתקעים עם מלאי דירות הולך וגדל, כאשר בערים מסוימות כמו באר שבע יידרשו יותר משלוש שנים בקצב הנוכחי כדי לרוקן את המלאי.
תקופת ימי בין המצרים אמנם הסבירה חלק מההאטה הנקודתית מול יוני, אך המגמה הרב-שנתית אינה משקרת. בהיעדר סבסוד ממשלתי, הציבור פשוט נמנע מרכישת דירות במחירים ובריביות הנוכחיים. המשמעות היא שהלחץ על הקבלנים להעניק הנחות אמת, מעבר לתרגילי מימון, רק יילך ויגבר בחודשים הקרובים.