חברות הנדל"ן למגורים פרסמו בחודש שעבר את דוחותיהן הכספיים לרבעון השני של 2025, והתמונה ברורה: ירידה חדה במכירות הדירות לעומת התקופה המקבילה. הסיבות העיקריות: סביבת ריבית גבוהה, מגבלות שהטיל המפקח על הבנקים על מבצעי המימון של הקבלנים, והחרפת המצב הביטחוני מול איראן בסוף יוני.
זיו עין אלי, אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות IBI, מצביע כי נתונים מראים ירידה חדה במכירות גם בהשוואה לחציון קודם. "אקרו וחג’ג’ רשמו את הפגיעה הגדולה ביותר עם ירידה של כ־63% כל אחת, בעיקר בשל ריכוז הפרויקטים שלהן בתל אביב - שוק יקר יותר, הדורש מימון גבוה ומשכנתאות כבדות יותר. לצד התמונה העגומה ברבעון השני, עין אלי מציין כי לאחר תאריך הדוחות נרשמה עלייה חדה במכירות. פרשקובסקי, חג’ג’ ואאורה מובילות את ההתאוששות עם גידול של מאות אחוזים לעומת הרבעון השני: בפרשקובסקי – מכירת 146 דירות בפרויקט "חיפה מורדות לינקולן" במסגרת מחיר למשתכן, בהיקף של כ־129 מיליון שקל. בחג’ג’ – שיווק פרויקט שדה דב. באאורה – שיווק פרויקט "הסטריפ" בנתניה במסגרת מבצע "חבר".
מבצעי המימון עדיין מהווים את רוב המכירות
למרות המגבלות שהטיל המפקח על הבנקים, מבצעי המימון מהווים את רוב מכירת הדירות מבין חברות הנדל"ן למגורים אשר דיווחה על כך. עין אלי ניתח כי ב דמרי, מבצעי המימון מהווים כ-71% מכלל המכירות בחציון הראשון, כאשר כ-51% מסה"כ העסקאות היו בדרך של פריסת תשלומים לא לינארית וכ-20% מסה"כ העסקאות היו בדרך של הלוואת קבלן. ב אזורים, 95% מהסכמי המכר שנחתמו עם רוכשים כללו תנאי תשלום מטיבים, במתכונת בה תשלום רכיב משמעותי מהתמורה (40%) ומעלה תשולם בסמוך למועד המסירה, ושיעור של כ-50% מהסכמי המכר שנחתמו בתקופת הדוח כללו סבסוד ריבית במסגרת של מתן הלוואות קבלן, ובאקרו עמד מספר העסקאות בהטבות מימון על כ-94% מסך העסקאות.
"שאר החברות לא דיווחו את משקל מבצעי המימון מסך העסקאות, אך ידוע שאאורה מוכרת את רוב דירותיה, אם לא כולן, דרך הטבות מימון כבר שנים רבות וציינה בדוחותיה הכספיים כי ’מדיניות החברה זה שנים רבות מאפשרת ללקוחותיה גמישות במועדי התשלום החוזיים, והתאמת מועדי התשלום לצרכי הלקוחות, וזאת מאחר והחברה אינה רוכשת בדרך כלל את הקרקעות עליהן נבנים הפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית. עובדה זו מביאה את הפרויקטים לשלב מסוים בו הפרויקט צורך אשראי בנקאי מחשבון הליווי וזאת עד לטרום מסירות הדירות והשלמת התשלום על ידי הלקוחות, פירעון האשראי הבנקאי ושחרור עודפי הפרויקט לחברה.במרבית הדירות שנמכרו בשנת 2025 אפשרה החברה לרוכשים מנגנון תשלומים גמיש. החברה אינה עורכת חיתום לרוכשים אולם להערכת החברה ככל ורוכש מעמיד מימון מהון עצמי בשיעור 20%-15% בשלב רכישת הדירה הרי שסיכוייו להשלים את רכישת הדירה גבוהים, וזאת בניגוד למסלולים 5/95 או 10/90 שהחברה אינה מאפשרת ללקוחותיה, אשר מהווים למעשה עסקת אופציה’", כתב עין אלי.
פיזור גיאוגרפי בא לידי ביטוי בצורה מובהקת בדוחות
אומנם כלל החברות מראות ירידה חדה במכירות, אך חברות בעלות חשיפה מוגברת לת"א מציגות את הירידה הגבוהה ביותר. הסיבה לכך, היא עלות הדירה בת"א, אשר גבוהה באופן משמעותי מעלות דירה בפריפריה, וגוררת משכנתא גבוהה יותר וכפועל יוצא החזרים חודשיים גבוהים יותר.
התמחור הנוכחי נוח יותר מאשר במהלך השנה
"לאחר העלייה החדה בשוק המקומי ובמניות הנדל"ן למגורים בעקבות המלחמה מול איראן טענו שהתמחור של השוק למניות הנדל"ן למגורים אופטימי ומתעלם מסביבת הריבית והאתגרים בענף, והחל מחודש יולי התממשו מניות הנדל"ן למגורים המסוקרות על ידנו בכ- 10%-20% (פרט לחג’ג’ ופרשקובסקי שעלו בכ- 1% ובכ- 2%, בהתאמה)", לפי עין אלי.
בשורה התחתונה, קובע עין אלי, כי דוחות הרבעון השני והחציון הראשון לא האירו פנים לחברות הנדל"ן למגורים והושפעו לרעה מסביבת המ אקרו, מגבלות המפקח על הבנקים והמלחמה מול איראן בסוף הרבעון השני לא תרמה לכך. לאחר תאריך הדוח, חברות מדווחות על התעוררות בביקושים והדבר בא לידי ביטוי בקצב מכירת הדירות מתחילת הרבעון השלישי ועד למועד פרסום הדוחות, ואנו סבורים שמכירת הדירות ברבעון השלישי יהיה טוב יותר מאשר מתחילת השנה, כאשר החברות עדיין נעזרות במבצעי המימון למרות המגבלות שהוטלו.
מבחינת תמחור – נכון להיום, מרבית המניות המסוקרות על ידנו נמצאות בהמלצת ’תשואת יתר’, אך אנו נעדיף חברות בעלות זרוע התחדשות עירונית גדולה קיימת או בהקמה כמו אאורה ו אזורים, כיוון והמודל העסקי מייתר את רכיב הקרקע ואת המימון הנגזר מרכישתו. יש לציין שגם אקרו וחג’ג’ מציגות אפסייד לא מבוטל, אך כגודל התשואה כך גם הסיכון בעקבות חשיפה גבוהה לת"א.