עם עליית מחירי הדירות והריבית הגבוהה, משקיעים רבים מחפשים אלטרנטיבות משתלמות יותר בחו"ל (היום יותר מתמיד 7/10/23). אחת מהאלטרנטיבות האטרקטיביות ביותר היא בודפשט, בירת הונגריה. האם כדאי להשקיע בבודפשט או להישאר בתל אביב? בכתבה זו ננתח את תשואות השוק, דמי השכירות ויתרונות ההשקעה למשקיעים זרים.
ניתוח תשואות ודמי שכירות
תל אביב: שוק רווי עם מחירי שיא
תל אביב מציעה ביקוש גבוה לנכסים, אך מחירי הנדל"ן בעיר נמצאים ברמות שיא. מחיר ממוצע לדירה בעיר נע סביב 60,000-70,000 ש"ח למ"ר שבבודפשט מטר משופץ בממוצע עולה היום (לשנת 2025) מתחת ל-15,000 שקל (או מינימום השקעה של 2 - 2.5 מיליון שקל בבודפשט השקעה מתחילה מ-500,000 שקל), והתשואה השנתית ברוב האזורים נעה סביב 2-3% בלבד. בנוסף, העלאת הריבית בישראל מקשה על מימון רכישות חדשות, מה שהופך את ההשקעה לפחות משתלמת בטווח הקצר.
בנוסף, ההגבלות על משכנתאות והשינויים הרגולטוריים מכבידים על משקיעים זרים, שמתקשים למצוא תנאי מימון נוחים. שוק הנדל"ן בתל אביב גם מתמודד עם אתגרי ביקוש גבוה, מה שמוביל לעליית מחירים קבועה, אך עם זאת, התשואות על ההשקעה אינן בהכרח אטרקטיביות בהשוואה ליעדים אחרים בעולם.
בודפשט: מחירים נוחים ותשואות גבוהות
לעומת זאת, בודפשט מציעה מחירי דירות נמוכים משמעותית בהשוואה לתל אביב. לפי התחזיות של מחירי דירות בבודפשט ב-2025 , המחירים הממוצעים עומדים על כ-2,500 אירו למ"ר לא משופץ וכ-3800 יורו למטר משופץ, כלומר פחות מ-80% מהמחירים בתל אביב. בנוסף, התשואה על נכסים בבודפשט נעה בין 5-8% לשנה על השכירות השנתית אבל ערך עליית הנכס צפוי השנה להיות לו פחות מ-20%, מה שהופך אותה לאופציה אטרקטיבית במיוחד עבור משקיעים שמחפשים הכנסה פאסיבית.
הודות למדיניות המס הנוחה ולדרישה הגוברת לשכירות, בודפשט מהווה מוקד השקעה אידיאלי. קצב הצמיחה הכלכלית והעלייה במספר התיירים בעיר מחזקים את הביקוש לנכסים מניבים, במיוחד באזורים מתפתחים עם פוטנציאל עליית ערך משמעותי. בשנת 2023, הונגריה חוותה עלייה משמעותית בתיירות, עם כ-16 מיליון מבקרים, מתוכם 7.1 מיליון תיירים בינלאומיים – עלייה של 18% לעומת השנה הקודמת. מקומות הלינה המסחריים רשמו 1.3 מיליון לינות נוספות בהשוואה לשנה הקודמת, מה שמדגיש את מגמת הצמיחה בתיירות במדינה. נתונים אלו מצביעים על ביקוש גובר לנכסים מניבים בבודפשט, עם פוטנציאל תשואה גבוה עבור משקיעים המחפשים השכרת נכסים לטווח קצר וארוך.
העונה הכי מבוקשת היא בין אמצע חודש יולי עד כמעט חודש ספטמבר שהעיר מציעה שלל אטרקציות ואירועים גדולים כמו פורמולה 1 או סיגט פסטיבל וגם מלא פורומים עיסקיים שמתקיימים בתקופה הזו.
יתרונות למשקיע הזר
נגישות כלכלית ורגולטורית
בישראל, החוקים והמיסוי על השקעות נדל"ן הפכו את השוק לפחות ידידותי למשקיעים. עלויות מס הרכישה גבוהות, וישנם חסמים רבים למשקיעים זרים. מנגד, בהונגריה יש רגולציה גמישה יותר למשקיעים זרים, עם מס רכישה נמוך יחסית (4%) וללא מגבלות חמורות על רכישת נכסים.
הונגריה מציעה תנאים טובים למשקיעים מחו"ל, כולל אפשרויות מימון והקלות מס. ישנו גם תהליך בירוקרטי יחסית פשוט לרכישת נכס, בניגוד לישראל שבה קיימים הליכים מורכבים ומסורבלים.
ביקוש גבוה לשכירות לטווח ארוך
בודפשט היא עיר אוניברסיטאית ואזור כלכלי בצמיחה מתמדת, מה שמביא לביקוש גבוה לשכירות מצד סטודנטים, עובדים זרים ומשפחות צעירות. - דירות מניבות להשקעה בבודפשט מאפשרות ניצול של ביקוש זה כדי לייצר הכנסה קבועה לאורך זמן.
התיירות ההולכת וגדלה בעיר מוסיפה יתרון נוסף – נכסים שנרכשים לשכירות קצרת טווח מניבים לרוב תשואות גבוהות במיוחד, תוך ניצול הפופולריות של העיר כיעד אירופי מרכזי. ככל שמספר המבקרים בעיר עולה, כך גדל הפוטנציאל להגדלת ההכנסה מהשכרת נכסים.
מגמות צמיחה והתפתחות
הונגריה נהנית מצמיחה כלכלית יציבה, תיירות מתפתחת והשקעות ממשלתיות בתשתיות. בנוסף, תוכניות שיפור אזוריות בבירה הופכות שכונות מסוימות למוקדי השקעה מבטיחים. המרכז להשקעות נדל"ן בבודפשט מספק ליווי מקצועי למשקיעים שמעוניינים להיכנס לשוק הצומח של העיר.
בודפשט נהנית גם ממדיניות תומכת במשקיעים חיצוניים, מה שעוזר למשקיעים זרים להשתלב בקלות בשוק המקומי. השקעות בתשתיות, שיפור התחבורה הציבורית ופרויקטים של פיתוח עירוני מעודדים עליית ערך משמעותית בנכסים הנמצאים באזורים אסטרטגיים.
אז איפה כדאי להשקיע?
הבחירה בין תל אביב לבודפשט תלויה ביעדים הפיננסיים של המשקיע. אם מחפשים השקעה ארוכת טווח בשוק יציב אך יקר – תל אביב היא אופציה טובה, אך התשואות נמוכות. אם המטרה היא תשואה גבוהה, כניסה קלה לשוק והשקעה בסביבה מתפתחת – בודפשט היא ללא ספק בחירה אטרקטיבית יותר.
בודפשט מורכבת מ-23 רבעים אבל רק הרבעים מ-5-9 כולל רובע 13 הם המבוקשים, בשאר הרובעים, המקומיים גרים.
הגורמים הכלכליים העולמיים גם משחקים תפקיד מרכזי בהחלטה – בתקופה שבה הריבית גבוהה והנדל"ן בישראל נמצא במחירים לא נגישים, משקיעים רבים פונים לאפשרויות בחו"ל. השוק ההונגרי מספק חלופה משתלמת, עם עלויות נמוכות יותר, תשואות גבוהות יותר ופוטנציאל צמיחה משמעותי.