בחוזה שכירות יש פירוט של החובות והזכויות של שני הצדדים, אך מומלץ שלא להשתמש בחוזה סטנדרטי שניתן להוריד בחינם מאתרים שונים ברשת האינטרנט, מאחר שיש לחוזה חשיבות רבה, וכדי להבטיח את ההכנסה מהנכס חשוב לחתום על חוזה שכירות מנצח.
טיפים לעריכת חוזה שכירות מנצח ולהבטחת דמי השכירות מהנכס
חוזה שכירות הוא מסמך בעל תוקף משפטי מחייב שנועד לפרט את ההסכמות והתנאים שנקבעו בין המשכיר (בעל הנכס) לשוכר. חשוב לציין כי חוזה שכירות דירה מוכר בחוק הישראלי והוא ניתן לאכיפה בבתי המשפט בארץ, לכן חשוב להשתמש בהסכם שכירות מפורט ועדכני, אך מעבר לחוזה החשוב אין לוותר על בדיקת רקע לדיירים כדי למזער סיכונים ולהבטיח דיירים איכותיים שמשלמים בזמן, שומרים על הנכס ועומדים בכל ההתחייבויות בתקופת השכירות.
בפסקאות הבאות, המומחים המנוסים של וויצ’ק מציגים מספר תנאים הנדרשים להופיע בחוזה השכירות של דירה למגורים.
תמחור והכנסה
בכל חוזה שכירות חייבים לציין ולקבוע מראש מהם דמי השכירות החודשיים. המשכיר חייב לקבוע שכר דירה אופטימלי המותאם לשוק ולרמות הביקוש של דירות להשכרה באזור. לכן, כדאי להיעזר באתרים ייעודיים כדי לבדוק מהו שכר הדירה הממוצע באזור שבו נמצאת הדירה להשכרה, וכדי להבטיח ביקוש גבוה והכנסה יציבה כדאי לקבוע דמי שכירות ריאליים.
ראוי לציין כי על פי התוספת השנייה לחוק השכירות והשאילה, חייבים לכלול בחוזה השכירות למגורים את גובה דמי השכירות, תקופת השכירות, אופציה להארכת תקופת השכירות, מועד ואופן התשלום ועוד.
כמו כן, מקובל לכלול בחוזה השכירות מנגנון הצמדה למדד. הצמדת סכום השכירות למדד היא אופציה מקובלת בחוזי השכירות בישראל, אך ניתן להצמיד את שכר הדירה גם לדולר ולא רק למדד המחירים לצרכן. במנגנון ההצמדה למדד נהוג כיום להצמיד את שכר הדירה רק במקרה בו המשכיר מממש את האופציה להארכת תקופת החוזה, לכן ההצמדה תהיה בשנה השנייה של תקופת השכירות, בדרך כלל קובעים הצמדה בשיעור של כ-5%.
חשוב לקבוע מנגנון נוסף הנוגע לאיחור בתשלומי שכר הדירה, לכן יש לכלול בחוזה השכירות פירוט על קנסות בגין איחור בתשלום השכירות. בנוסף לזאת, החוזה חייב לפרט תשלומים נוספים ונלווים שחלים על השוכר, למשל ארנונה, חשמל, מים, גז, ועדת בית ועוד.
הגנה פיננסית על הנכס
חוזה שכירות למגורים חייב להגן על השוכר ולספק לו הגנה פיננסית, לכן חשוב לכלול בהסכם את התנאים הבאים:
ערבויות – חוק שכירות הוגנת קובע על המשכיר רשאי לדרוש ערבות עד לגובה שליש מתקופת השכירות או ערבות בגובה שלושה חודשי שכירות, ובנוסף המשכיר יכול לדרוש מהשוכר צ’ק ביטחון או שטר ביטחון בסכום של עד 6 חודשי שכירות, ויש באפשרותו לדרוש ערבות בנקאית, פיקדון מזומן או להחתים ערבים כבטוחה נוספת לשטר הביטחון. החוק קובע את המקרים שבהם המשכיר יכול לממש את הערובה, ובתום תקופת השכירות עליו להחזיר לשוכר את הערובה או את היתרה שנותרה ממנה אם הוא מימש חלק ממנה, לרבות רווחים שהוא הפיק מהערובה (ריבית, רווח הון וכד’), ועליו להחזיר את הערובה בתוך 60 ימים מיום השבת הנכס לרשותו, או מיום שבו נפרעו חובות השוכר, לפי המאוחר מביניהם.
ביטוח – הביטוח חשוב לשוכר ולמשכיר כאחד, וכדאי לכלול בחוזה ביטוח צד ג’ וביטוח תכולה על ידי השוכר, וביטוח מבנה על ידי המשכיר.
תיקונים ושיפוצים בנכס – החוזה חייב להגדיר את חלוקת הנזקים בין המשכיר לשוכר, כולל אחריות על התיקונים והשיפוצים בנכס, בהתאם לצורך. מקובל לקבוע כי המשכיר יתקן כל קלקול, פגם ותקלה בנכס על חשבונו, כל עוד הם נגרמו עקב בלאי סביר, והתיקון יתבצע בתוך 30 ימים, אך יש תיקונים שהמשכיר חייב לבצע על חשבונו בתוך 3 ימים כדי לאפשר למשכיר לגור בדירה ראויה למגורים.
מניעת הפסדים פוטנציאליים
בדיקה מקדימה לשוכר – אין לוותר על בדיקה מקדימה של הדיירים, כמובן בעזרת שירות דאבל צ’ק של וויצ’ק. השירות מבטיח שוכרים פוטנציאליים איכותיים ובעלי יכולת לשלם שכירות בזמן.
ערובה על ההכנסה – שירות צ’ק בטוח מקנה שקט נפשי למשכיר ומהווה ערבות חזקה לשכירות. כמו כן, שירות הכל מראש של וויצ’ק מבטיח את שכר הדירה לשנה מראש, כלומר הכנסה מראש בגין השכרת הנכס.