מכאן שיש חשיבות רבה בביצוע "שיעורי בית" אודות השקעה במדינה.
עסקאות לרכישת נכס בקפריסין עשויות להניב למשקיעים תשואות ורווחים נאים. רק כדי לסבר את האוזן, התשואה השנתית על דירה ממוצעת בקפריסין עומדת על 5%-11%.
המדריך שהכנו עבורכם ייקח אתכם צעד אחר צעד בדרך לרכישת נכס בקפריסין.
אז מאיפה מתחילים?
זה אמנם נשמע מובן מאליו, אך הראשון מבין השלבים בדרך לרכישת נכס בקפריסין הוא לקבל את ההחלטה השקולה והמושכלת ביותר על כניסה לשוק הנדל"ן הקפריסאי.
מדובר בהחלטה רבת משקל ובעלת השפעה משמעותית על חיי הרוכש ובני משפחתו, שכן משאבים רבים צפויים להיות מושקעים בעסקה. על כן, חשוב להתייעץ עם גורם מקצועי שמכיר את השוק המקומי ויכול לסייע לקונה להכיר את המדינה ואת הזדמנויות ההשקעה הזמינות בה.
כך, הקונים יוכלו לקבל מושג טוב יותר על השקעות נדל"ן בקפריסין, על כלל הסיכונים והיתרונות הפוטנציאליים הכרוכים במהלך.
קביעת יעדי ההשקעה
השלב השני הוא בהגדרת יעדי ההשקעה והתאמתם לצרכים, לציפיות וליכולות הספציפיות של הקונה. בייחוד, יש להבהיר האם מטרת הרכישה היא קבלת בעלות על נכס לצורך מגורים או השקעה.
באם רכישת הנכס נועדה לשם מגורים, יש להגדיר האם המטרה היא מגורי קבע והגירה כוללת לקפריסין או מגורים זמניים ונופשים תקופתיים במדינה. לחילופין, במידה ועסקת הרכישה מיועדת לשם השקעה, יש להחליט האם המטרה היא לקבל תשואה חודשית מהשכרה ארוכת טווח או קצרת טווח.
חשוב כמובן לקבוע מהי מסגרת התקציב לביצוע הרכישה, בהתאם להכנסה, להון הזמין, לחסכונות ולאפשרויות המימון הנוספות של המשקיע. בהקשר זה, יש לבצע גם תכנון מס ולשכלל את כל ההוצאות הצפויות והבלתי צפויות לצורך הערכת היתכנות וכדאיות העסקה.
איתור הנכס הפוטנציאלי
השלב הבא בתהליך קניית דירה להשקעה בקפריסין הוא איתור נכס פוטנציאלי. יש להקפיד על ביצוע מחקר שוק מקיף אודות האזור והנכס המועדפים, בהתאם לפרמטרים שנקבעו בתכנית ההשקעה. כמו כן, יש גם להעריך את סיכויי מימוש ההשקעה למול רמות הסיכון.
על מנת להגדיל את הסיכוי למציאת הנכס האופטימלי לצרכי ההשקעה, מומלץ להגיע פיזית למדינה ולבצע סיורי גישוש בהתאם לאפיון המדויק של פרופיל הקונה ויעד ההשקעה.
בין אם אתם מתעניינים בהשקעות נדל"ן בפאפוס, לרנקה, לימסול או כל עיר אחרת בקפריסין – במידה ומצאתם נכס שזמין לרכישה, עדיף שלא לסמוך על אנשים אחרים אלא לטוס לראות את הנכס בעיניים.
במקביל, יש להתייעץ עם כל הגורמים הרלוונטיים על מנת להבטיח שהנכס אכן עונה על הדרישות. אם התשובה היא "כן" – הרי שאפשר להמשיך הלאה בתהליך הרכישה.
משא ומתן על עסקת הרכישה
בשלב זה, יתנהל משא ומתן בין הקונה ומיופה כוחו לבין המוכר. מומלץ בחום שלא לוותר על סיוע של עורך דין מקצועי המעורה ברזי השוק והמשפט המקומי. היתרון בלקיחת שירותי עריכת דין הוא ניהול המשא ומתן אודות אופי החוזה ומחיר העסקה באופן ששומר על האינטרסים של הקונה.
לאחר השלמת המו"מ ועם ההגעה להסכמה על עסקת הרכישה, עורכי הדין ינסחו חוזה ראשוני המאפשר לשריין את הנכס בתמורה לתשלום של פיקדון בגובה 1%-2% משווי הנכס. בשלב זה, הנכס יעבור בדיקות משפטיות על מנת לוודא כי לא קיימים עליו חובות, שעבודים או עיקולים.
פתיחת חשבון בנק בקפריסין
על מנת לרכוש את הנכס באופן מעשי, יש תחילה לפתוח חשבון בבנק מקומי אליו יועברו הכספים שישמשו לביצוע העסקה. חשבון הבנק ישמש, בראש ובראשונה, לתשלום מקדמה ומע"מ על מנת לשריין את הנכס ובמידת הצורך גם לקבל משכנתא מהבנק.
מומלץ להגיש בקשה להפחתת המע"מ. ככלל, רכישת נכס חדש בקפריסין יחייב את הקונה בתשלום מע"מ בשיעור של 19% ממחיר העסקה. עבור נכס למגורים מיד שנייה או נכס חקלאי, קיים פטור מתשלום מע"מ.
עם זאת, גם כשמדובר בנכס חדש, ניתן להגיש בקשה למע"מ מופחת של כ-5% בלבד. הבקשה לרוב תאושר על ידי הרשויות המקומיות, ובתנאי שניתן להוכיח שהנכס נועד למגורים עבור הקונה.
השלמת עסקת הרכישה
בשלב האחרון, ייחתם חוזה המכר, לאחריו יתבצע רישום הנכס והעברת הבעלות באופן רשמי.
על הקונה או מיופה כוחו להגיש בקשה רשמית למועצת השרים בקפריסין, אשר תבצע בדיקת כשירות של הקונה לבעלות על נכס. באם תוצאות הבדיקה הן חיוביות, המועצה תפיק את היתר העסקה.
במקביל, חוזה המכר יירשם בלשכת המקרקעין המקומית. מרגע זה – עסקת הרכישה למעשה הושלמה.
מתי עדיף להשקיע כאדם פרטי ומתי כדאי לפתוח חברה בקפריסין?
במידה ועסקת הרכישה מיועדת לצרכי השקעה בלבד, ייתכן שכדאי לשקול לפתוח חברה בקפריסין ולרכוש את הנכס דרכה. הסיבה לכך היא שחברות בקפריסין מקבלות הטבות מס שונות.
אך עם זאת, במידה ומטרת רכישת הנכס היא מגורים ורילוקיישן לקפריסין, ייתכן ועדיף דווקא לרכוש את הנכס כאדם פרטי דרך תכנית ויזת הזהב למשקיעים, או "גולדן ויזה". כך, הקונה ובני משפחתו יכולים לזכות בתושבות קבע בקפריסין.
מאיזה סכום ניתן להגיש בקשה לגולדן ויזה?
ניתן להגיש בקשה לגולדן ויזה מסכום השקעה של 300,000 יורו ומעלה. למעשה, מדובר באחת מתכניות הוויזה למשקיעים הזולות, הפשוטות והמהירות ביותר באירופה.
בקיצור: על מנת למקסם את סיכויי ההצלחה ולמזער את הסיכונים מהעסקה, מומלץ להיעזר בגורמים מקצועיים המתמחים בשלבי ההשקעה בנדל"ן בקפריסין.
קבלת ליווי וייעוץ מגורם מנוסה שמכיר היטב את שוק היעד תאפשר תהליך רכישה בטוח לאורך כל הדרך, החל משלב האיתור ועד להשלמת הרכישה.