במסגרת הפרויקט מתבצעת מכירה של זכויות הדיירים ליזם, שבעתיד מתחייב לספק להם דירה משודרגת בבניין משופץ, ולכן מדובר בעסקת מקרקעין כמו כל עסקה אחרת, שאליה לא הייתם נכנסים בלי ליווי צמוד של עורך דין מכיוון שהסיכון פשוט לא שווה את זה.
מדוע כל כך חשוב לשכור עורך דין?
בעולם הנדל"ן, פרויקטים שונים של התחדשות עירונית (תמ " א 38/1, פינוי בינוי ותמ"א 38/2) הם בין הארוכים והמסובכים ביותר, במסגרתם מתקיים משא ומתן בין גורמים שונים שמושכים כל אחד לכיוונו, ביניהם הדיירים שרוצים למקסם זכויות ולקצר זמנים והיזם שרוצה להרוויח כמה שיותר במינימום הוצאות. אז איך עושים סדר בכל הבירוקרטיה ומי דואג שהכול יתנהל כשורה? בשלב ראשון שוכרים את שירותיו של עורך דין התחדשות עירונית שמלווה את בעלי הדירות משלב בחירת היזם ועד לסיום תקופת הבדק.
הסבר התהליך ומיצוי כל הזכויות הם בין התפקידים המשמעותיים של עורך הדין אך מי שסיים פרויקט של התחדשות עירונית יעיד על כך שפעמים רבות הוא מתפקד גם כאוזן קשבת. תחום האחריות שלו במסגרת התהליך הוא מאוד רחב וכולל עזרה בבחירת היזם, גיבוש ההסכם מול היזם, ניהול התהליך עצמו מול הגורמים השונים, מתן פתרונות וכמובן בחינת הרישום בסיום התהליך וליווי במהלך תקופת הבדק.
מי בוחר, מתי וכמה זה עולה?
היות ועורך הדין מייצג את כל בעלי הדירות, ההסכמה לגבי מינויו צריכה להיות של כלל הדיירים שיעניקו לו ייפוי כוח לייצג אותם, ולכן כדאי לדון כבר בישיבת הדיירים הראשונה בפרמטרים על פיהם תתבצע הבחירה. מומלץ למנות את עורך הדין בהקדם האפשרי, לבצע תיאום ציפיות, להסדיר את שכר הטרחה והסכם הייצוג, ולצאת לדרך.
גובה שכר הטרחה משתנה לפי הניסיון והיבטים אחרים אבל על פי מה שמקובל בעסקאות מסוג זה, כאשר מדובר בפינוי בינוי עורך הדין יקבל אחוז מסוים מהשווי העתידי של הדירות החדשות שנבנו בפרויקט ואותן מקבלים הדיירים (דירות תמורה) ובתמ"א 38 סכום שנקבע מול עורך הדין כפול מספר הדירות תחת ייצוגו.
אז מי משלם לו? נהוג שהוצאות שכר הטרחה יהיו תחת אחריות היזם כחלק משאר ההוצאות במסגרת הפרויקט, אך אין חוק שמעגן זאת. במקרים בהם היזם הוא זה שמשלם כמובן שלא תוכלו לבחור עורך דין עם שכר טרחה מוגזם כי הסכום צריך להיות מקובל גם על היזם. שימו לב, גם אם היזם הוא זה שמשלם, עורך הדין עובד אך ורק עבור הדיירים והאינטרסים שלהם. אם בכל זאת אתם חוששים, ניתן לנסח סעיף בהסכם מול העורך הדין שנוגע לעניין זה.
על מה לא מתפשרים כשבוחרים עורך דין?
בראש ובראשונה צריך להבין שבכללי פרויקט התחדשות עירונית זה לא המקום להתפשר, בטח כשזה נוגע בנכס שלכם ועמידותו בפני רעידות אדמה ,כפי שכבר ציינו, עורך הדין מייצג ומחויב אך ורק לדיירים ולכן מומלץ לבחור משרד שמתמחה באופן בלעדי בייצוג דיירים, שלא ייווצר ניגוד אינטרסים מול יזם אתו הוא משתף פעולה בפרויקט אחר. באופן כללי, חשוב לבחור בעו"ד שיש לו ניסיון רחב וידע רב בתחום ההתחדשות העירונית, בהיבטי המיסוי השונים וכל מה שנלווה לכך, כזה שמאחוריו פרויקטים רבים ויכולת להתמודד עם בעיות בלתי צפויות. באופן טבעי עורך דין שמכיר את הרשות המקומית בה מתבצע הפרויקט יש לו יתרון על פני אחרים בגלל ההיכרות עם הגורמים השונים.
אנשים רבים מתעצלים לעשות זאת אך אל תוותרו על המלצות. שוחחו עם דיירים ששכרו את שירותיו בעבר ותשאלו על החוויה שהייתה להם וגם על הקונפליקטים שצצו לאורך הדרך. תוכלו להעמיק את הבדיקה ולבדוק בלשכת עורכי הדין לגביו, כך תגלו אם היו לו בעיות אתיות בעבר. בנוסף, אל תוותרו על פגישה ראשונית עמו וודאו שהוא אכן זה שיהיה מעורב בפרויקט ולא מישהו אחר מהמשרד שלו ותשאלו עד כמה הוא יהיה זמין עבורכם.
בסופו של דבר, אתם צריכים להפעיל גם את תחושת הבטן שלכם. עורך הדין הוא הגורם שאחראי על השקט הנפשי שלכם במהלך התהליך הארוך והמטלטל שאתם עומדים לעבור ולכן חשוב שזה יהיה מישהו שתסמכו עליו.