אם יצא לכם להיתקל בפרסומת של חברת הנדל"ן שמציעה לממן חלק מהמשכנתא על מנת לפתות את רוכשי הדירות, וחיברתם את הפרסומת יחד עם הנתונים החלשים בשוק הדיור, בטח הסקתם שהמצב בכי רע. אבל לא אם שואלים את מיכה קליין, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים שפרסמה היום דוחות כספיים לפיהם כמות הדירות שנמכרה ירדה, אך לא מהסיבות שאתם חושבים לטענתו.
"פעמיים בשנה באופן קבוע אנחנו יוצאים בקמפיין שבו ההטבות הן תמיד הטבות", אמר קליין בשיחה עם ספונסר. "ההטבות שלנו הן תמיד אותו דבר, או 20/80 או משכנתא לשנה - אלו הטבות שחוזרות על עצמן. אבל בניגוד לפעמים קודמות, זו פעם ראשונה שלא יצאנו בקמפיין ארצי בסוף שנה אלא נקודתי פר פרויקט. אין טעם לפרסם כמות כזו בפרישה ארצית אלא מקומי בלבד".
קליין אומר את הדברים מאחר ומלאי הדירות של החברה השנה מכור במלואו השנה, וגם לשנים קדימה אחוזי המכירות גבוהים. לחברה אין מלאי זמין של דירות למכירה שבנייתן מסתיימת בשנת 2023 ובשנת 2024 כ-80% מהמלאי כבר מכור ובשנת 2025 כ-45% מהמלאי הזמין למכירה מכור. "בשנה בכללותה מכרנו יותר יחידות דיור מאשר בשנה שעברה אשתקד. אמנם ברבעון הנוכחי מכרנו פחות יחידות דיור, זו עובדה, אבל צריך לחבר את הנתונים לתמונה המלאה. כמות המכירות ביחס למלאי מהותית מאד נמוכה. ברבעון המקביל אשתקד היה אירוע נקודתי של מכירה".
"מלאי המכירות שלנו מאד גבוה, שרק 170 מהדירות מיוחסות לפרויקט DOU שעתיד להתאכלס ב-2027. שיעור המכירות הגבוה משקף מכירה של 4 דירות בכל יום. אפשר להבין שהרווח בשנים הקרובות מובטח. גם אם לא נמכור אף דירה בשלוש השנים הקרובות הרווח בבנק מובטח", אמר קליין.
פרוייקט DUO של אפריקה ישראל; קרדיט: 3DIVISION
כדי להשלים את התמונה אחוז הרווחיות הגולמית ממכירת דירות ברבעון השלישי היה גבוה ב-5% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. "זו פעילות שוטפת שנתנה אותותיה", הוסיף קליין. הרווח הגולמי עמד ברבעון השלישי ירד ל-49 מיליון שקל לעומת כ-63 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. הירידה נובעת מרווח גולמי ממכירת קרקע אשתקד בהיקף של כ-25 מיליון שקל.
ומה עם העלאות הריבית במשק שלוחצות את הרוכשים, וגם את היזמים?
"בסופו של דבר אי אפשר להימלט מהפיל שבחדר שהוא מה שקורה בשוק, העובדה שהריביות עלו ועוד יעלו. אין ספק שזה מכביד על האנשים שבאים לרכוש דירות אבל אנחנו בחברה עוד לא רואים את זה", אמר קליין. "ברמת המאקרו אני כן יכול להבין איך זה משפיע על האנשים. אבל אין פתרון, אנו רואים פה ביקוש שנכבש על ידי עליית הריבית, אבל הוא לא משתנה".
"עליית הריבית משפיעה לא רק על רוכשי הדירות אלא גם אל מי שצריך להוציא את הבנייה שלהן לפועל. לנו יש מינוף ברמה הנמוכה ביותר בעשר השנים האחרונות, פרענו מתחילת השנה למעלה מחצי מיליארד שקל, ויש לנו 400 מיליון שקל מזומנים בקופה. אבל הרבה יזמים נכנסו רזים יותר לתקופה הזו, וכאשר מעלים להם את המינוף לא מעט מהם מתקשים להוציא לפועל קרקעות שהם כבר זכו בהן. כאשר זה קורה אנו רואים היצע שמצטמצם. ראינו ערבויות שחולטו במכרזים של מיליונים, ויש בעיה אמיתית של להוציא פרויקטים לפועל".
המלאי מכור, מצד שני יש פרסומות של החברה כמו ’בואו תקנו דירה ונממן לכם חודשים ראשונים של משכנתא’, זה נראה נואש.
"אני לא מתווכח עם זה שקשה יותר לקחת היום משכנתא, אני אומר שאצלנו בחברה לא רואים בעיה, אנחנו לא מורידים מחירים, וגם אם תהיה התמתנות בעליית המחירים, אין פה פתרון לבעיה של ביקושים היסטוריים שלא באים לפתרון. ואני אומר, גם קרקעות שזכו בהן באזור המרכז לא ייצאו לפועל. אני מסתכל על החברה, הרווח הגולמי שעוד לא הכרנו צפוי להיות 2.8 מיליארד שקל ב-5 השנים הבאות. אלו פרויקטים שנמכרו, שיעור המינוף שלנו הנמוך אי פעם, לא גייסנו חוב שנתיים, העסקאות שעשינו בשנים האחרונות לא חשופות לשיעור של הריביות שעולות, בהתחדשות עירונית, מאות יחידות דיור ייצאו השנה, בכל הארץ, ולא רק התחדשות עירונית. את עצמי אני משכנע", אמר קליין.