קצב האינפלציה באירופה עלה ל-10.7% בחודש אוקטובר - הנתון הגובה מאז הקמת גוש האירו. זאת כאשר הריבית מצד ה-ECB עומדת על 1.5% בלבד, והתחזיות להאטה עדיין לא באו לידי ביטוי באינפלציה.
"האינפלציה הגבוהה באירופה והצפי להמשך העלאות הריבית משפיעה על כללי המשחק בתחום הנדל"ן באירופה", אמר נועם עמרם, מנכ"ל REALTY BUNDELS, פלטפורמה דיגיטלית להשקעות נדל"ן. "ייתכן ולמשקיע הישראלי כדאי להסתכל כעת על השקעה בעסקאות חוב ומימון יזמים ולאו דווקא עסקאות אקוויטי".
עסקת חוב הינה למעשה הלוואה אותה נותן המשקיע ליזם תמורת ריבית קבועה מראש ובטוחות. גובה הריבית ותנאי ההלוואה נקבעים על פי איכות הבטוחות, משך ההלוואה, איכות הלווה וגורמים נוספים. עסקת אקוויטי היא רכישת הנכס עצמו מתוך מטרה ליהנות מדמי שכירות, מהיכולת להשביח אותו ומעליית מחירי הנדל"ן. "בעבר היה מקובל שהשקעה בנכסים כגון דירות או משרדים באירופה מהווה עוגן יציב כשהמשקיע נהנה מפוטנציאל השבחה ועליית שווי הנכס" אומר עמרם. "אולם, האינפלציה הגואה, העלאות הריבית שכבר בוצעו, והכוונה של הבנק המרכזי באירופה להילחם באינפלציה הגואה תוך המשך העלאות הריבית, משנה את המצב".
לאור עליות הריבית ובשקלול של סיכון מול תגמול עסקאות אקוויטי עלולות לסבול מעלויות מימון גבוהות יותר והשקעה במיזמי נדל"ן הופכת למסוכנת יותר. גם רכישת נכס בודד, כגון דירה או משרד, מצריכה מחשבה מחדש. רכישת הנכס הופכת ליקרה יותר בשל עלויות המימון, היכולת של משקיעים נפגעה וקיים חשש שהמשך העלאות הריבית יביא לירידת מחירי הנדל"ן וערך הנכס. לא רק המשקיעים נפגעים מהעלאות הריבית אלא גם היזמים. "בעקבות מהלכי הבנק המרכזי באירופה, הבנקים המסחריים מקשיחים את תנאי ההלוואות אותן הן נותנים ליזמי הנדל"ן ולמעשה מתחיל להיווצר מחנק אשראי ומחסור במקורות מימון. קבלנים ויזמים רבים במדינות השונות ביבשת מתקשים לקבל מימון מהמערכת הבנקאים ונאלצים לחפש מקורות מימון חיצוניים", אומר עמרם.
לדברי עמרם, שילוב זה של מימון יקר יותר ומחנק האשראי עשוי לשנות את מבנה ההשקעות של ישראלים בנדל"ן באירופה. "כדאיות כל השקעה, ובכלל זה עסקאות נדל"ן, נבחנת בפער בין רמת התגמול לסיכון. אם בעבר הפער היה משמעותי לטובת עסקאות אקוויטי על פני עסקאות חוב, בתקופה זו הוא הצטמצם. למשקיעים הישראלים המעוניינים להשקיע בתחום הנדל"ן באירופה כדאי לבחון אפשרות לעבור לצד המממן וליהנות מהריבית המוגדלת אותם מוכנים יזמים לשלם".