פינוי בינוי / תמ"א 38
פרויקט פינוי בינוי הוא פרויקט התחדשות עירונית במסגרתו הורסים מן היסוד מבנה מגורים ישן ומקימים תחתיו מבנה מגורים חדש עם מספר גדול יותר של יחידות דיור. מנגד, תמ"א 38 הוא פרויקט התחדשות עירונית המיועד למטרות חיזוק מבני מגורים ישנים בפני רעידות אדמה, כאשר במסגרת ביצוע עבודות החיזוק מוענקות גם זכויות בניה להוספת יחידות דיור חדשות למבנה המיועד.
ההבדלים בין תמ"א 38 לפינוי בינוי
כפי שציינו למעלה, ישנם לא מעט הבדלים בין פינוי בינוי לתמ"א 38 הפרויקטים העיקריים בתחום ההתחדשות העירונית, כאשר ההבדל המהותי ביניהם קשור לגודל הפרויקט והיקף תכניות הבניין הנדרשות לגביו. פרויקטים מסוג פינוי בינוי מיועדים למתחמי מגורים גדולים בהם מספר כזה או אחר של מבני מגורים ישנים המיועדים להריסה במסגרת הפרויקט. מנגד, פרויקטים מסוג תמ"א 38 מיועדים מלכתחילה למבנה מגורים יחיד. הבדל מהותי זה מוביל למספר הבדלים נוספים בין שני סוגי הפרויקטים, וביניהם:
- הסכמת דיירים - בפרויקטים מסוג פינוי בינוי נדרשת הסכמה של 50% מהדיירים לצורך הגשת תכנית בניין עיר (תב"ע) לעניין פינוי ובינוי מבנה המגורים. בפרויקטים מסוג תמ"א 38 נדרש רוב של 80% מדיירי המבנה לצורך ייזום הפרויקט.
- אישורים מקדימים - פרויקטים מסוג פינוי בינוי מחייבים קבלת אישור עקרוני של אגף התכנון ברשות המקומית והכרה מטעם משרד השיכון במתחם המגורים כמתחם ייעודי למטרות פינוי בינוי. בפרויקטים מסוג תמ"א 38 נדרש אישור מהנדס לכך שהמבנה אינו מיועד להריסה אלא לצרכי עבודות חיזוק בלבד.
- תמורה לדיירים בפרויקט - בעלי דירות במבני המגורים המיועדים לפינוי בינוי, זכאים לקבלת דירת מגורים חדשה בבניין החדש שיוקם במקום הבניין בו ממוקמת דירת מגוריהם, וזאת בנוסף לדיור חלופי לאורך כל תקופת העבודות עד למועד אכלוס הבניין החדש. בפרויקטים מסוג תמ"א 38, הדיירים במבנה המגורים זכאים לקבלת מבנה מגורים מחוזק ומחודש ובמקרים מסוימים גם לתוספות כאלו ואחרות לדירת מגוריהם בהתאם להיקף זכויות הבניה המוענקות ליזם.
- תמורה ליזם - יזמים בפרויקטים מסוג פינוי בינוי נהנים משורה ארוכה של זכויות בניה המאפשרות להם להגדיל את היקף יחידות הדיור במתחם המגורים המיועד להריסה. ברוב המקרים, מדובר בזכויות בנייה בשיטת ה-מכפיל, לפיה היזם ראשי להכפיל את יחידות הדיור בהתאם להיקף זכויות הבנייה המוענקות לו (ברוב המקרים מדובר במכפיל 4 המאפשר ליזם לבנות 4 יחידות דיור חדשות במקום כל דירה שפונתה ונהרסה). מנגד, בפרויקטים מסוג תמ"א 38, היקף זכויות הבנייה ליזם מצומצמות יותר והן כוללות הוספה של קומה וחצי ועד שלוש וחצי קומות חדשות למבנה המגורים.
- משך הפרויקט – פרויקטים מסוג פינוי בינוי הם פרויקטים מורכבים יותר ולכן משך הזמן שלהם הוא ארוך יותר בהשוואה לפרויקטים מסוג תמ"א 38 היכולים להסתיים תוך מספר חודשים מרגע תחילת עבודות החיזוק במבנה.
הבדלים אלו ונוספים משפיעים באופן ישיר על אופן ייזום הפרויקט וניהולו על ידי הדיירים באמצעות חברת ניהול המתמחה בהליכי ניהול וליווי דיירים בתחום ההתחדשות העירונית. למידע מקיף על שירותיה של חברת ניהול לצרכי קידום פרויקטים בתחום ההתחדשות העירוניתוגם אתם תוכלו להיחשף לכל ההיבטים הנלווים לכל אחד מהפרויקטים.