אבי לוי, להב אל.אר<br>קרדיט: אביב אברמוב
אבי לוי, להב אל.אר קרדיט: אביב אברמוב

להב אל.אר מעדכנת כי רכשה מתחם ממשלתי, מרכז קניות ו- 2 מרכזי שרות בתמורה מצטברת כוללת של כ- 19 מיליון אירו, המניבים שכ"ד שנתי של כ- 1.6 מיליון אירו בשלב הראשון (וכ- 2.1 מיליון אירו בשלב השני),התשואה הממוצעת לעסקאות (CAP) הינה כ- 8.87%, והתשואה הממוצעת להון העצמי צפויה לעמוד על כ- 11.55%.

המתחם הממשלתי מושכר במלואו לשוכר יחיד לממשלת גרמניה, לזמן ארוך וכולל משרדים, בית מלון. למתחם פוטנציאל לפיתוח נדל"ני לשימוש משרדים, מגורים, מסחר ומלון. מרכז הקניות תואם לאסטרטגיה החברה - נכסי קמעונאות המשרתים את צרכי האוכלוסייה בגרמניה. הנכס ממוקם בסמוך למרכז העיר וצירי תנועה מרכזיים. להערכת החברה קיים בנכס פוטנציאל השבחה מהותי, ע"י החלפת השוכר הקיים בשוכרים חדשים, עמם כבר נחתמו הסכמים מחייבים בימים אלו, רשתות ארציות גדולות וחזקות לתקופות ארוכות. 2 הנכסים הנוספים, מהווים מתחמים לשרותי דרך המושכרים לרשת המוסכים המובילה Mobi באמצעות AUT, שוכר איכותי וחזק לתקופה ארוכה.

המתחם הממשלתי ב- BAD HONNEF נרכש בתמורה של כ- 12.3 מיליון אירו, וממוקם על שטח של כ- 43.4 דונם עליו בנוי מלון בהיקף של כ- 7,286 מ"ר הכולל 100 חדרים, חדרי הדרכות, חדרי ישיבות ומסעדה. התמחם הממשלתי מושכר במלואו לשוכר יחיד - ממשלת גרמניה. הנכס מניב שכ"ד שנתי של כ- 1,054 אלף אירו לשנה, עם חוזה שכירות עד ספטמבר 2028.

למתחם פוטנציאל לפיתוח נדל"ני לשימוש משרדים, מגורים, מסחר ומלון.

לצורך השלמת העסקה, נחתם הסכם עם בנק מקומי לקבלת הלוואת non recourse, ללא קובננטים הקשורים לשווי הנכסים, בהיקף של כ- 9 מיליון אירו, לתקופה של 7 שנים, בריבית נומינאלית שנתית של 1.85%.

התשואה לעסקה (CAP) צפויה לעמוד על כ- 9.15%, כאשר התשואה להון העצמי צפויה לעמוד על כ- 13.52%.

מרכז הקניות ב- BERNBURG ממוקם על שטח של כ- 18.4 דונם עליו בנוי מרכז קניות בהיקף של כ- 7,611 מ"ר. כיום מרכז הקניות מושכר במלואו לשוכר יחיד - רשת HAGEBAU שהינה "רשת עשה זאת בעצמך" (D.I.Y.). הנכס מניב כיום שכ"ד שנתי של כ- 247.2 אלף אירו לשנה (משקף 3.7 אירו למ"ר לחודש), עם חוזה שכירות עד תום שנת 2024 (ללא אופציה או אפשרות להארכה).

במקביל, נחתמו הסכמים מחייבים עם מספר רשתות גדולות, מובילות וחזקות (שוכר עיקרי - רשת TEDOX רשת ריטייל / D.I.Y.), לשכור את כל השטחים בנכס, בשכ"ד שנתי של כ- 629.46 אלף אירו לשנה (שכ"ד גבוה יותר משכ"ד הנוכחי), החל מתום שנת 2024 ולתקופות ארוכות (עד שנת 2039), חלף השוכר הנוכחי.

בנוסף, לקרקע תב"ע קיימת לבניית כ- 2,500 מ"ר נוספים לכלל שימושים.

הנכס נרכש בשלב הראשון תמורת כ- 3 מיליון אירו, עם השוכר הנוכחי (רשת HAGEBAU), שכירות עד תום שנת 2024. בשלב השני, עם החלפת השוכר הנוכחי במספר רשתות גדולות, ההשקעה תגדל בכ- 3.5 מיליון אירו, ובסה"כ השקעה בנכס תסתכם בכ- 6.5 מיליון אירו.

לצורך השלמת העסקה, נחתם הסכם עם בנק מקומי לקבלת הלוואת non recourse, ללא קובננטים הקשורים לשווי הנכסים, בריבית נומינאלית שנתית של 1.65%, למימון בשני שלבים. בשלב הראשון מתן הלוואה בהיקף של כ- 1.63 מיליון אירו עד 13/12/2024, ובשלב השני מתן הלוואה בהיקף של כ- 5.7 מיליון אירו, לתקופה של 10 שנים (ממועד פירעון ההלוואה הראשונה). כל ההלוואות בריבית נומינלית שנתית של 1.65%.

בשלב הראשון, התשואה לעסקה (CAP) צפויה לעמוד על כ- 8.24%, כאשר התשואה להון העצמי צפויה לעמוד על כ- 10.82%.

בשלב השני, עם החלפת השוכר הקיים בשוכרים חדשים, ביצוע השקעה והארכת תקופת השכירות (ראה פירוט בטבלה הר"מ) התשואה לעסקה (CAP) צפויה לעמוד על כ- 9.68%, כאשר התשואה להון העצמי צפויה לעמוד על כ- 28.98%.

מרכזי שירות ב- GLAVCHAM וב- ALSDOF ממוקמים על שטח של כ- 3.5 דונם וכ- 3.7 דונם, בהתאמה. עליהם בנויים מרכזי קניות בהיקף של כ- 1,708 מ"ר וכ- 1,290 מ"ר בהתאמה.

שני מרכזי הקניות מושכרים במלואם לשוכר יחיד - רשת "A.U.T" שהינה חברת בת של MOBIL הצרפתית, הרשת הגדולה באירופה למוסכים ושירות למכוניות הפועלת בכ- 16 מדינות באירופה, מפעילה כ-2,100 מוסכים ומעסיקה כ-23,000 עובדים. שני הנכסים מניב שכ"ד שנתי של כ- 165 אלף אירו לשנה (שכ"ד עולה באופן קבוע ב- 1.25% לשנה), עם חוזה שכירות עד תום יוני 2040.תמורת הרכישה 2.27 מיליון אירו.

לצורך השלמת העסקה, התקבלה הצעה מבנק מקומי לקבלת הלוואת non recourse, ללא קובננטים הקשורים לשווי הנכסים, בהיקף של כ- 1.6 מיליון אירו, לתקופה של 25 שנים, בריבית נומינאלית שנתית של 2.8%.

התשואה הממוצעת לעסקה (CAP) צפויה לעמוד על כ- 8.25%, כאשר התשואה הממוצעת להון העצמי צפויה לעמוד על כ- 11.62%.

  • מניות בכתבה:
  • להב

תגובות לכתבה

הוסיפו תגובה

אין לשלוח תגובות הכוללות מידע המפר את תנאי השימוש