תוצאות הרבעון השני מבטאות ירידה של כ-3% ב-NOI לעומת הרבעון הקודם, עקב ירידה בהכנסות הנכסים המסחריים בתקופת הסגר וירידה בתחום התחנות המרכזיות שחלקה קוזז מעלייה בתחום הלוגיסטיקה. שיעורי התפוסה נותרו גבוהים ויציבים והחברה מעדכנת כי בתחום המשרדים התשלומים נמשכים כסדרם.
החברה רשמה הרבעון הפחתה בסך כ-936 מ’ ₪ בשווי נכסי המשרדים והנכסים באירופה כתוצאה מעלייה בשיעורי ההיוון. נציין כי אנו כללנו במודל פגיעה עמוקה ומתמשכת יותר בשווי הנכסים וב-NOI מעבר לפגיעה שציינה החברה, וכמו כן מטעמי שמרנות, כללנו דיסקאונט של 30% ביחס לשווי בספרים של הקרקעות והפרויקטים בייזום. אנו מעדכנים את מחיר היעד ל- 51.8₪ למניה ומותירים את ההמלצה על תשואת יתר.
תוצאות הרבעון השני: ה-NOI הרבעוני עמד על 139 מיליון ₪, ירידה של כ-5 מיליון לעומת הרבעון הקודם הנובעת מירידה בתשלום דמי השכירות בנכסים המסחריים בהם הופסקה הפעילות בתקופת הקורונה וכן עקב ירידה בתחום התחנות המרכזיות, כאשר הירידה קוזזה חלקית כתוצאה מעלייה בתחום הלוגיסטיקה והתעשייה. לגבי תחום המשרדים, החברה מעדכנת כי בחודש מאי נחתם הסכם שכירות עם שוכר חלופי במקום תנובה במתחם הסינמה סיטי בגלילות. ה-FFO נותר יציב לעומת הרבעון הקודם.
השפעת הקורונה
החברה מעדכנת כי דמי השכירות מהנכסים המסחריים בהם היא לא הכירה עקב הפסקת הפעילות במרץ-מאי מסתכמים ל-11 מ’ ₪. החברה מעדכנת כי ההכנסות מתחום המשרדים נמשכו כסדרן גם במהלך תקופת מגבלות הקורונה, בכפוף לפריסת תשלומים שניתנה לשוכרים ספציפיים. ה-NOI מתחום המשרדים ברבעון נשאר יציב מול רבעון קודם. שיעור התפוסה בנכסים בישראל נותר גם הוא יציב ועמד על 95%. החברה ביצעה הרבעון הערכות שווי לנכסי הנדל"ן המסחריים ולנכסיה באירופה, שתוצאתה הפחתה של כ-96 מיליון ₪ שנרשמה הרבעון הנוכחי. ההפחתה בוצעה עקב עלייה של כ-0.25%-0.5% בשיעור ההיוון עקב עלייה בסיכון לקבלת דמי השכירות בנכסים אלו בטווח הקצר. נציין כי המודל שלנו מתמחר פגיעה ב-NOI וכן פגיעה בשווי הנכסים בצורה חמורה יותר מזו שהחברה כללה עד כה.
ייזום
החברה מבצעת 4 פרויקטים, מתוכם 3 צפויים להסתיים השנה- נצבא סנטר בראש העין, מגרש 8 באיירפורט סיטי והרחבת התחנה המרכזית בעפולה. יתרת עלות ההקמה של שלושת הפרויקטים הללו עמדה נכון לסוף 2019 על כ- 44 מיליון ₪. כמו כן, החברה החלה בהקמת פרויקט נצבא סיטי ביזנס פארק בראש העין עם עלות הקמה של כחצי מיליארד ₪. בנוסף, לחברה 5 פרויקטי יזום למלונאות בהם תאריכי סיום ההקמה והתקציב השתנו בשיעור משמעותי בשנים האחרונות. אנו מעריכים כי בטווח הארוך קיימת אפשרות לאפסייד עתידי מפרויקטי היזום אך לאור אי הוודאות כיום אנו כוללים דיסקאונט של כ-30% ביחס לשווי בספרים ואיננו כוללים את הרווחיות העודפת.
חוב ונזילות
נכון ל- 30.6.2020 יש לחברה יתרת מזומנים בסך כ- 950 מיליון ₪, כ- 7% מהמאזן. החברה לא תתקשה להחזיר את התחייבויותיה בשנים הקרובות גם עם תרחיש שמרני מאוד מבחינת הנבת הנכסים. רמת המינוף נמוכה מאוד עם יחס חוב נטו ל- CAP נטו בשיעור של 35%. לאחר תאריך המאזן אישרה החברה תוכנית רכישה עצמית למניותיה בהיקף של כ-120 מ’ ₪.