חברת הדירוג מעלות מודיעה היום על העלאת דירוג לסאותרן פרופרטיס ל-’-ilA ’בשל צפי להמשך שיפור ביחסי הכיסוי והרחבת תיק הנכסים, עם תחזית יציבה. במעלות מסבירים כי העלאת הדירוג של החברה נתמכת בהמשך הרחבת תיק נכסי המגורים המניבים, תוך שיפור הפיזור הנכסי, הגדלת בסיס ה-EBITDA והפחתה מסוימת של סיכוני היזמות, בעקבותיהם אנו צופים המשך שיפור ביחס כיסוי הריבית לכ- x 41.6x- 1. בשנתיים הבאות ושמירה על רמת מינוף של 60%-65% ,ההולמת את הדירוג הנוכחי ובהתאם למדיניותה הפיננסית של החברה.
מאז סוף 2018 החברה רכשה וסיימה פיתוח של מספר נכסים מניבים, כך שנכון לספטמבר 2019 החברה מחזיקה בשבעה נכסי מגורים בשליטה מלאה וב-52 נכסים דרך שותפות, בשווי כולל של כ-1.4 מיליארד דולר, כאשר חלקה של החברה הוא כ-800 מיליון דולר, זאת בנוסף לארבעה נכסי משרדים, לנכסים בפיתוח ולקרקעות, בבעלות מלאה, בשווי של כ-370 מיליון דולר.
בהתאם לאסטרטגיה העסקית של החברה ולהיקף הנכסים בפיתוח שהחברה מפתחת בעצמה ושיש לה אופציה לרכוש לאחר השלמתם, אנו מעריכים כי התיק ימשיך להתרחב גם בשנים הקרובות.
להערכתנו, לחברה גמישות פיננסית מוגבלת, יחסית שכן רוב הנכסים של החברה משועבדים ואינם נמצאים בשליטתה המלאה. עם זאת, חלק מההחזקה בשותפות היא דרך הלוואת בעלים סחירה מסוג מזנין, אשר תורמת לגמישות הפיננסית. כמו כן, חלק מהמדיניות הפיננסית של החברה, כפי שנמסרה לנו, הוא לשמור לאורך זמן על כרית מזומנים, אשר תשמש לפירעון החוב השוטף.
תחזית הדירוג היציבה משקפת את הערכתנו שהחברה תמשיך להציג מיצוב עסקי ופיננסי דומים לאלו המאפיינים אותה כיום. אנו צופים כי החברה תצמח בהדרגתיות באמצעות רכישה ופיתוח נכסים להשכרה, בשליטתה המלאה ודרך השותפות, וללא עלייה מהותית בסיכוני הייזום.
אנו מצפים כי היקף הנכסים שבפיתוח לא יעלה על 15% מסך הנכסים של החברה. היחסים הפיננסיים ההולמים את הדירוג, כולל איחוד חלקי יחסי של השותפות, הם יחס מתואם EBITDA להוצאות מימון גבוה מ-x1.3 ויחס חוב לחוב והון עצמי של 65%-60%.