מידרוג מוציאה מבחינה את דירוג אגרות החוב (סדרות א’ ו-ב’) שהנפיקה חברת Extell Limited ומותירה על כנו את הדירוג A3.il ומציבה אופק דירוג יציב. בחינת הדירוג התייחסה לדיווחי החברה ממרץ 2018 אודות חלוקת דיבידנד בהיקף של 75 מיליון דולר והתפטרותם של שני דירקטורים בחברה. בנוסף, החברה דיווחה ב-29.8.18 על חלוקת דיבידנד נוספת בסך של 50 מיליון דולר. עם זאת, הודעת החברה בדוחות הכספיים ל-30.6.18 על כך שהיא מחזיקה במלוא סכום פירעון הקרן של סדרת אג"ח א’ בדצמבר 2018 (50% מהסדרה), יחד עם חתימה על הסכם מימון למסגרת אשראי מתאגיד JP Morgan והמדיניות הפיננסית שמסרה החברה לידי מידרוג בנוגע לשמירת נזילות ומסגרות אשראי חתומות לא מנוצלות, ממתנים את השפעת החלוקות האמורות לעיל. יש לציין, כי חלוקות דיבידנד נוספות שאינן בתרחיש הבסיס של מידרוג, כפי שיפורט להלן, עלולות להשפיע לשלילה על דירוג החברה.
דירוג החברה נתמך בותק ובניסיון הנהלת החברה בפעילות יזמית בניו יורק ובפלטפורמות ניהול, ייזום, רכישת והשבחת נכסים. היקף הפעילות של החברה, בולט לחיוב לרמת הדירוג. נכון ל-30.6.18, היקף ההון העצמי של החברה מסתכם בכ-1.2 מיליארד דולר וצפוי לגדול בכ-120 מיליון דולר בהתאם להודעת החברה על תרומת זכויות בעל השליטה בנכס ברחוב 54, במנהטן. בנוסף, החברה נמצאת בשלבים לבניית מעל ל-2,000 יחידות דיור. יש לציין, כי שיעורי רווחיות הפרויקטים הצפויה הינה בולטת בהתייחס לחברות ההשוואה. כך למשל, בהתאם לדוחות הכספים של אקסטל, נכון ל-31.12.17, פרויקטי היזום Central Park Tower (להלן:”CPT”) ו-One Manhattan square המצויים במנהטן צפויים להניב רווח גולמי של כ-44% וכ-28%, בהתאמה. מלבד פרויקטי היזום, לחברה החזקות בפורטפוליו נכסים מניבים המצויים במיקום מרכזי המאפשרים לה גמישות ויכולת מימוש.
מנגד, דירוג החברה מושפע לשלילה מחשיפת החברה לסיכונים המאפיינים את ענף הייזום בסקטור דיור היוקרה אשר משפיעים על קצב המכירות בפרויקטים. לאור קצב המכירות התנודתי, החברה תלויה ביכולתה לפעול בסביבת מימון מורכבת יחסית ומיצירת תזרים מזומנים על ידי מימוש, מימון מחדש והכנסת שותפים לנכסי החברה. תחזית החברה שהוצגה למידרוג מציגה מספר מקורות תזרימיים הצפויים להוות מקור להתמודדות עם תנאי השוק. בנוסף, לחברה מספר פרויקטים מצומצם בהשוואה לרמת הדירוג באופן היוצר תלות בפרויקטי יזום מהותיים.
תרחיש הבסיס של מידרוג מניח שמירה על יתרת נזילות משמעותית יחד עם מסגרות אשראי חתומות ופנויות בהיקף של כ- 100 מיליון דולר במקביל לאי חלוקת דיבידנד בשנת 2019. על פי התרחיש, איתנות החברה מחד תושפע לטובה מתרומת זכויות בעל השליטה בנכס ברחוב 54 ומפירעון תשלום סדרת אג"ח א’ בדצמבר 2018, אך מנגד מניחה חלוקת דיבידנד בסך של 50 מיליון דולר; מידרוג מצפה, כי רמת המינוף תיוותר ברמתה נכון ל-30.6.18. תרחיש הבסיס מניח, כי החברה תשלים את מכירת הנכס המניב 555 Tenth Avenue(אשר יתרת המזומנים נטו צפויה לפרוע חלק מחוב ל-RXR) וכי החברה תיצור מקורות תזרים במהלך שנת 2019 על ידי מכירות בפרויקט OMS (אם כי יתכן בקצב איטי מהמצופה) וקבלת מימון בגין יתרת מלאי גמור בפרויקט, אשר אמורים לשמש לפירעון יתרת חוב RXR ולהותיר לחברה יתרת נזילות נוספות. בנוסף, מידרוג מצפה, כי לחברה ינבעו תזרימי מזומנים נוספים, אם כי בהיקפים נמוכים יותר, ממכירות בפרויקטים אחרים של החברה. יחסי הכיסוי של החברה עשויים להיות תנודתיים וזאת בהתאם למועד מסירת דירות.
החברה חשופה לסיכוני סקטור היוקרה ואולטרה-יוקרה של ענף הייזום למגורים בניו יורק; במהלך השנה החולפת, החברה צלחה בהשגת מימון מהותי לפרוייקטי ייזום. נכון למועד הדוח, החברה מחזיקה בנכסים מניבים (לרבות מסחר, מגורים ומלונאות), קרקעות, מלאי דירות ופרויקטי ייזום למגורים. עם זאת, עיקר החשיפה של החברה הינה לשוק הייזום בניו יורק בכלל ולסקטור היוקרה בפרט. בשנים האחרונות, מאפייני השוק הינם תנודתיים ומשפיעים לשלילה על קצב המכירות בחלק מהפרויקטים של החברה, באופן המשפיע על מימון פרויקטים אלו. עם זאת, יש לציין, כי החברה הצליחה בדצמבר 2017, לממן את מלוא פרויקט CPT, פרויקט אולטרה- יוקרה במנהטן אשר יכלול כ-179 יחידות ושטחים מסחריים. בנוסף, ביולי 2018, הודיעה החברה על מימון מלא לפרויקט Brooklyn Point אשר צפוי לכלול כ-458 יחידות דיור ושטחי מסחר בדרום ברוקלין, ניו יורק.
היקף ההון העצמי של החברה ושיעורי הרווחיות של החברה משפיעים לחיוב על פרופיל הפיננסי. נכון ל-30.6.17, היקף ההון העצמי של החברה הסתכם בכ-1.2 מיליארד דולר באופן הבולט לחיוב לרמת הדירוג, כאשר תרחיש הבסיס לוקח בחשבון חלוקת דיבידנד בסך של 50 מיליון דולר ותרומת זכויות בהיקף של כ-120 מיליון דולר. נכון לתאריך זה, יחס החוב ל-Cap הסתכם בכ-57%. מידרוג רואה חשיבות בשמירת החברה על יחסי המינוף ברמתם לאור מאפייני שוק הייזום למגורים. בהתאם לנתוני החברה, שיעורי הרווחיות הגולמית בפרויקטים בביצוע אשר בולטים לחיוב (40%-25%) ביחס לחברות ההשוואה, מאפשרים לאקסטל גמישות גם בעת תרחיש של ירידת מחירים.
גמישות פיננסית מסוימת מנכסים מניבים וקרקעות המשמשים כמקורות תזרימיים לפעילות החברה; מידרוג מצפה לשמירה על יתרות נזילות ומסגרות אשראי בהיקף של כ-100 מיליון דולר במקביל לקבלת תזרים מזומנים ממקורות שונים
לחברה היקף לא מהותי של נכסים שאינם משועבדים. כמו כן, היא מחזיקה בקרקעות ובנכסים מניבים המאפשרים גמישות פיננסית הולמת לרמת הדירוג. כך, החברה דיווחה על קבלת מסגרת אשראי כנגד 3 נכסי קרקעות ומניות מחברת הנכס המחזיקה בפרויקט CPT.
בדוחות הרבעון השני לשנת 2018, דיווחה החברה על כך שהיא מחזיקה במזומנים בגובה העולה על גובה תשלום קרן וריבית אג"ח א’ בדצמבר 2018. בנוסף, לאחר החתימה על מסגרת האשראי, לחברה צפויים להתווסף מסגרת פנויה בגובה של כ-99 מיליון דולר. על פי תרחיש הבסיס, מידרוג צופה, כי החברה תשמור על יתרות נזילות משמעותית וכן מסגרות אשראי בהיקף של כ-100 מיליון דולר.