מידרוג מותירה על כנו את דירוג A3 לאגרות החוב של שלמה נדל"ן. דירוג החברה מושפע לחיוב ממצבת נכסי נדל"ן מניב בישראל, גרמניה וספרד, המאופיינת בשיעורי תפוסה גבוהים ובחוזים ארוכים יחסית באופן המשפיע לחיוב על יציבות התזרים ומהיקפי פעילות התורמים לצמצום פרופיל הסיכון. כך, נכון ל-31.03.18, סך המאזן של החברה מסתכם בכ-2 מיליארד ש"ח (בשקלול חלק החברה בחברות המוצגות על פי שיטת השווי המאזני) באופן הבולט לחיוב לרמת הדירוג יחד עם היקף ההון עצמי המסתכם בכ-500 מיליון ש"ח והולם את רמת הדירוג; הדירוג מושפע לחיוב משינוי בתמהיל פעילות החברה, הכולל, בין היתר, שינוי מודל הפעילות בנכסי המלונות של החברה על ידי מעבר ממודל תפעול למודל שכירות, המאפשר יציבות בתזרים וצמצום פרופיל הסיכון. בחודש מרץ 2018, התקשרה החברה עם תאגיד בשליטתה בעקיפין של פתאל החזקות (1998) בע"מ להשכרת המלון "Wyndham Mannheim" במאנהיים, גרמניה, לתקופה של 20 שנים.
יחסי האיתנות הולמים את רמת הדירוג. כך, נכון ל-31.03.18, יחס חוב ל-CAP הינו כ-69% (בשקלול חלק החברה בחוב החברות המוצגות על פי שיטת השווי המאזני). לחברה גמישות פיננסית לאור שיעור מינוף משוקלל של כ-51% על הנכסים המשועבדים, וכן יתרת נזילות משמעותית של כ-206 מיליון ש"ח, לרבות מסגרת אשראי חתומה של כ-80 מיליון ש"ח.
דירוג החברה מושפע לשלילה מריכוזיות פעילות החברה בישראל, החשופה בעיקר לשוכרים מקבוצת "שלמה" וכן בגין פיזור שוכרים נמוך המשפיע לשלילה על פרופיל הסיכון. כך, השוכר העיקרי של החברה, קבוצת שלמה, מהווה כ-30% מסך הכנסות החברה ו-3 השוכרים העיקריים מהווים כ-60% מסך הכנסות החברה; חשיפה לענף המלונאות בפרנקפורט, גרמניה, על ידי הנכס העיקרי של החברה, "SCANDIC FRANKFURT MUSEUMSUFER" אשר מהווה כ- 21% מסך השווי הנכסי על פי חלק החברה וחושף את החברה לשחיקת שווי משמעותית יחסית במקרה של האטת הענף; חשיפה להלוואות בריבית משתנה בהיקף משמעותי ביחס לחוב הפיננסי אשר, בהתחשב במגמת הריבית העולה בארה"ב, צפויה להעלות את הוצאות המימון.
תרחיש הבסיס של מידרוג לוקח בחשבון התייצבות וגידול בתזרים השוטף בטווח הבינוני לאור רכישת נכסים והשבחתם שכחלק מהפעילות השוטפת, לרבות נכס מסחרי בבני ברק ובניין משרדים בפרנקפורט, גרמניה, אשר נרכשו בפברואר 2018 והינם בתהליכי אכלוס. כך גם, תרחיש הבסיס של מידרוג לוקח בחשבון פירעון שוטף של אגרות החוב ותשלום הלוואת הבעלים בסך של כ-26 מיליון ש"ח אשר צפויים להיפרע בינואר 2019.
נכון ל-31.03.18 יחס האיתנות של החברה, חוב ל-CAP מסתכם בכ-69% (בשקלול חלק החברה בחוב החברות המוצגות על פי שיטת השווי המאזני). מידרוג צופה יציבות באיתנות החברה אשר צפויה לנוע בטווח של 70%-68% ולהלום את רמת הדירוג. בנוסף, מידרוג צופה עלייה ביחסי הכיסוי בטווח הקצר, עקב גידול בהוצאות המימון לאחר גיוס האג"ח בפברואר 2018, והתייצבות בטווח הבינוני-ארוך לאחר תחילת הנבה של הנכסים החדשים ורכישות עתידיות. כך, יחס חוב ל-FFO צפוי לנוע בטווח של 25-28 שנים בטווח הבינוני-ארוך ולהלום את רמת הדירוג.