רוסאריו ייעוץ ומחקר משיקים סיקור לחברת רבוע כחול נדל"ן. האנליסטית אביטל איגנר קובעת כי השווי הראוי לחברה עומד על כ-1.82 מיליארד ש"ח, המשקף שווי ראוי למניה של כ-157 ₪ ואשר מגלם אפסייד של כ-23% ביחס למחיר השוק הנוכחי. נקודות עיקריות מהסקירה:
רבוע כחול נדל"ן פועלת בתחום הנדל"ן המניב בישראל, ובבעלותה 112 נכסים מניבים בשטח של כ-273 אלף מ"ר. עיקר הפעילות הינה בתחום המסחר הכולל בעיקר סופרמרקטים (המושכרים למגה מקבוצת יינות ביתן ואחרים) ומרכזים מסחריים. בנוסף, לחברה נכסים בתחום הלוגיסטיקה והמשרדים. רבוע נדל"ן פועלת גם בתחום הייזום של פרויקטים לשימושים מעורבים של מגורים, מסחר ומשרדים לרבות פרויקט השוק הסיטונאי ותוצרת הארץ בת"א.
רבוע כחול, הוקמה בשנת 2005 על ידי אלון רבוע כחול כחברה פרטית במסגרת רה-ארגון, במסגרתו פיצלה אלון רבוע כחול את פעילות הנדל"ן שלה לחברה נפרדת. באוגוסט 2006, הונפקה רבוע נדל"ן והפכה לציבורית. כיום נשלטת החברה על ידי אלון ריבוע כחול, אשר משנת 2016, הינה בבעלותו של מר מוטי בן משה אשר רכש את השליטה בה בספטמבר 2016. אלון ריבוע כחול מחזיקה בכ-57.4% ממניות רבוע כחול נדל"ן.
פתרון משבר מגה - קריסתה של מגה נתנה אותותיה בשנים 2015-2016 על ביצועי החברה. ביוני 2016 הושלמה עסקת מכירת מגה לקבוצת יינות ביתן, אשר הסדירה את חוזי השכירות ביחס ל-60 הסניפים שהיא שוכרת מהחברה. הסכם השכירות של מגה (מקבוצת יינות ביתן) הוארך עד ל-31.12.2023, עם אופציה להארכה לעוד 7.5 שנים, במחירי שכר דירה שנותרו זהים ביחס דמי השכירות תחת מגה (עם עלייה של 7.5% בתקופת האופציה). לאחר הסדר מגה, פיזור השוכרים עלה וכיום מגה צפויה לתרום רק כ-25% מדמי השכירות המייצגים בשנת 2018.
קניון TLV (50%) – אחד הנכסים העיקריים של החברה הינו קניון TLV אותו יזמה החברה במסגרת פרויקט השוק הסיטונאי.הקניון, אשר ממוקם באזור מרכזי בתל אביב, נבנה בסטנדרטים גבוהים מאוד עם תמהיל חנויות מוטה אופנה, אשר חלקו הגדול פונה לפלח שוק גבוה. הקניון נפתח במרץ 2017 ובמחצית השנה הראשונה לפתיחתו, נגבו דמי שכירות כאחוז מפדיון בלבד. ביצועי הקניון עד כה מעט רחוקים מן החזוי, ולהערכתנו, צפוי לקחת מספר שנים עד שפוטנציאל ה-NOI יתממש. הסיבות לכך כוללות – שינויים ענפיים לרבות תחרות גוברת בשטחי מסחר, רכישות מקוונות ורכישות של ישראלים בחו"ל וכן בעיות ספציפיות הקשורות במיקום הקניון, אשר מצוי באזור בו מתבצעת בנייה מאסיבית, הן של המגורים בשכונה עצמה והן של הרכבת הקלה. גורמים אלו מפחיתים את הנגישות לקניון וימשיכו להשפיע על כמות המבקרים בו לטווח של כ-4-5 השנים הקרובות. עם הפעלת הרכבת הקלה והשלמת הבניה והאכלוס של אלפי יח"ד בסביבת הקניון, צפוי מימוש פוטנציאל ה-NOI המלא.
דירוג ומימון – רבוע כחול נדל"ן מדורגת בדירוג גבוה של A+/A1 אשר מצביע על רמת סיכון פיננסית נמוכה יחסית.
דיבידנד– החברה מחלקת דיבידנד שנתי בהתאם למדיניות חלוקת דיבידנד לחלוקת 25%-75% מהרווח הנקי בנטרול שערוכים. תשואת הדיבידנד ל-12 חודשים אחרונים עומדת על כ-6%.
השקפת רוסאריו: בתחום נכסי המסחר, החברה נמצאת כיום אחרי שלב התייצבות תחום הסופרמרקטים בעקבות חתימה על הסכמי שכירות חדשים לתקופה ארוכה. מצד שני, קניון TLV נמצא בתחילת הדרך וטרם מיצה את פוטנציאל הפדיונות עליהם התבססו חוזי השכירות. יתר הנכסים בתחום המסחר מיוצבים עם שיעורי תפוסה גבוהים ו-NOI יציב אשר צפוי לעלות בשנה הקרובה מהשכרת שטחים ריקים וסיום ההנחה שניתנה ליינות ביתן. בתחום הלוגיסטיקה, שיעורי התפוסה גבוהים, ובתחום המשרדים, הנכס שפונה בראש העין נמצא בשלבי השכרה מחדש.
בהסתכלות עתידית, החברה ממשיכה בייזום פרויקטים, אשר הגדול והמשמעותי ביותר הינו פרויקט תוצרת הארץ בתל אביב – פרויקט זה צפוי להתחיל במהלך השנה הקרובה ובעל פוטנציאל רווח משמעותי. בנוסף, החברה מקדמת פרויקטים נוספים בתחום המגורים בתל אביב וכן מקדמת תב"עות לפיתוח והשבחה של נכסים קיימים. כל אלו מהווים מנועי צמיחה לשנים הקרובות.
שווי ומומנטום: חברת רבוע כחול נדל"ן, בשונה ממרבית חברות הנדל"ן המניב בישראל, נסחרת בשווי אשר נמוך מההון העצמי שלה. שווי החברה על פי NAV פשוט אשר לוקח את כל הנכסים בשווי בספרים מגיע לכ-1.95 מיליארד ש"ח. שווי השוק של החברה עומד נכון למועד כתיבת הדוח על כ-1.48 מיליארד ש"ח אשר נמוך בכ-307 מ’ ש"ח ביחס להון העצמי של החברה וכ-470 מ’ ש"ח ביחס לשווי ה- NAV. באם נייחס את כל הפער בין שווי השוק לבין שווי ה-NAV לשווי חלקה בקניון TLV, נקבל כי הקניון מתומחר לפי שווי של כ-820 מ’ ש"ח בלבד, אשר ללא ספק הינו מחיר נמוך ביחס לשוויו הכלכלי.
אנו חושבים כי השווי הכלכלי עבור קניון TLV עומד על כ-1.50 מיליארד ש"ח. באם ניקח באופן שמרני את מחיר הנכסים האחרים בשווי בספרים, ולא נוסיף שווי עודף בגין הפרויקטים הזימיים, נקבל כי השווי הראוי לחברה עומד על כ-1.82 מיליארד ₪ אשר משקף שווי ראוי למניה של כ-157 ₪ ואשר מגלם אפסייד של כ-23% ביחס למחיר השוק הנוכחי.