לפי נתונים של בנק ישראל, גובה המשכנתא הממוצעת של בעלי דירות בישראל עמד בשנת 2017 על 661 אלף ש"ח, לעומת 663 אלף ש"ח ב-2016 ו-578 ב-2015. בכל הנוגע להתפלגות שווי הנכס הנרכש, בשנת 2017 נלקחו 28.5% מהמשכנתאות במינוף גבוה של מעל 60% משווי הנכס. זה אמנם מייצג ירידה לעומת 2016, אז עמד הנתון על 32.2%, אך החדשות הרעות הן שב-2017 נרשם היקף משכנתאות של 1.2 מיליארד שקל בפיגור של יותר מ-90 יום.
עם זאת, השוק יציב ורושם עליות מחירים באזורים מסוימים ברחבי הארץ ולכן הבנקים לא ממהרים לפתוח בהליכי גבייה. הם נוטים ללכת להסדרים ולמצוא את האיזון שישרת את הלקוח, אך כמו שתמיד קיים תרחיש של משבר כלכלי, סימן באבטלה וחוסר יכולות של מאות אלפי אנשים להתמודד עם ההחזר החודשי של המשכנתא.
הפתרון הוא כמו תמיד להיערך מראש לגובה ההחזר ולקחת רק משכנתא שבה בעלי הנכס מסוגלים לעמוד. זה מתחיל במעקב אחר ההכנסות וההוצאות, ממשיך בהגדרה ברורה של מטרות וצרכים וכולל השוואה בין מסלולי הלוואות של הבנקים השונים.
המחיר החוזי הוא לא המחיר האמיתי שתצטרכו לשלם
השלב הראשון בתכנון התקציב הוא הערכת העלות הכוללת של הדירה. על אף שנדמה שמדובר בשלב טריוויאלי ומובן מאליו, רוב רוכשי הדירות לא מבינים את המשמעות העמוקה שלו ולכן עושים טעויות אקוטיות. הטעות הנפוצה בהקשר הזה היא להתייחס רק למחיר שנקבע בהסכם בין מוכר הדירה לקונה – מה שמכונה "המחיר החוזי" – ולהתעלם משאר ההוצאות.
בפועל, ההוצאות לא מסתכמות במחיר החוזי אלא הן גבוהות יותר. הפער בין ההוצאות שאליהן מצפים לפי המחיר החוזי לבין ההוצאות האמיתיות הן אלו שעלולות להכניס אתכם למינוס, כי הן כוללות המון תשלומים נוספים לגורמים אחרים. בין ההוצאות הנוספות הנפוצות תמצאו מס רכישה, היטל השבחה, דמי תיווך, עלויות הובלה, רכישת רהיטים, מס שבח, הפרשים בשערי הדולר והשקל או הצמדת מחירים למדד תשומות הבנייה, וזה עוד לפני שהזכרנו תשלומים חד פעמיים כמו דמי שמאות, דמי פתיחת תיק ותשלום על רישום בטחונות בבנק.
רק לאחר שמחשבים הוצאות ויודעים מה העלות האמיתית של הדירה אפשר לתכנן את התקציב. כאן יש כמה עקרונות מפתח שעליהם צריך להקפיד בשביל למנוע חריגה מהמסגרת המאושרת על ידי הבנק: תמיד כלכלי יותר להקטין את אחוז המימון, משתלם לקצר את תקופת המשכנתא וצריך שסך כל ההחזרים לא יעלו על שליש מההכנסה החודשית הפנויה.
כלכלי יותר להקטין את אחוז המימון כי המודלים של הבנקים מובילים לתמחור יקר של הלוואות באחוזי מימון גבוהים, ומשתלם לקצר את תקופת המשכנתא כדי לחסוך את סך התשלומים המצטבר. בתוך כך, שמירה על החזר משכנתא שעומד על עד שליש מההכנסה הפנויה בניכוי מיסים והחזרי הלוואות תשים אתכם במצב טוב ותקטין את הסיכוי שתקבלו טלפון ממנהל הבנק.
המסקנה שעליכם לזכור מכל האמור לעיל היא שצריך לתכנן את התקציב וחשוב להעריך את סכום המשכנתא וההחזר החודשי הצפוי. תכנון תקציב יאפשר לכם לבדוק באיזה סכום אתם יכולים לרכוש דירה בהתאם להון העצמי ולהחזר החודשי המבוקש, בעוד מחשבון משכנתא יעזור לכם להשוות בין המסלולים הקיימים.
איך תרצו להחזיר את ההלוואה שלכם?
אחרי קביעת התקציב, הפגישות עם הבנקים וקבלת האישור העקרוני תצטרכו להגיע לרגע האמת ולבחור את שיטת החזר ההלוואה. אולי כבר הספקתם לשכוח, אבל הבנק דורש מכם להחזיר את הכסף שקיבלתם – אך הוא לפחות מאפשר לכם לבחור כיצד לעשות זאת.
האפשרויות העומדות בפניכם כוללות את שיטת שפיצר, שיטת קרן שווה ושיטת בוליט, שמכונה גם "בלון". על קצה המזלג רק נזכיר ששיטת שפיצר היא הפופולארית ביותר כי בה ההחזרים הראשוניים נמוכים יחסית, בעוד בשיטת קרן שווה תשלמו פחות על כל התקופה – אך התשלום החודשי מורכב מתשלום קבוע על חשבון הקרן ומתשלום ריבית על יתרת הקרן ולכן הוא גבוה יותר. מנגד, שיטת בוליט תאפשר לכם לשלם מדי חודש רק את הריבית ובתמורה תצטרכו לשלם את הסכום המקורי של הקרן בתשלום אחד מיד בתום תקופת ההלוואה.
בשביל לקחת משכנתא בלי להיכנס למינוס עכשיו ובעתיד תצטרכו להתאים את שיטת ההחזר להכנסות שלכם. התחשבו גם במקורות הכנסה נוספים שעשויים להגיע בעתיד, בדקו את התנהגות הריבית והשתמשו בסימולציות שונות שיאפשרו לכם לדעת באיזה נקודות ניתן לבצע התאמות ושינויים. במידה ואתם לא בטוחים, התייעצו עם אנשי מקצוע ואל תקבלו אף החלטה גורלית מן הסוג הזה על בסיס אמוציות בלבד. זכרו שהמשכנתא צפויה ללוות אתכם עוד הרבה זמן וכדאי שההחזר החודשי יהיה הגיוני ויתאים למה שאתם ובני המשפחה מסוגלים להתמודד איתו.