מידרוג מותירה על כנו דירוג A2.il באופק יציב לאגרות חוב (סדרות א’-ג’) שהנפיקה חברת מנרב אחזקות בע"מ ומאשרת דירוג מנפיק זהה. בנוסף, מידרוג מותירה על כנו את דירוג זמן קצר P-1.il לניירות ערך מסחריים שהנפיקה החברה בהיקף של 100.5 מיליון ₪ ע.נ שמועד תוקפו הינו עד ליום 21.06.2018 ומאריכה את תוקף דירוג נייר ערך מסחרי עד ליום 21.06.2019.
הדירוג מושפע לחיוב, מאסטרטגיה מימונית שמרנית של החברה המתבטאת בשמירה על רמת מינוף נמוכה ונזילות גבוהה לאורך שנות פעילותה; לחברה גמישות פיננסית טובה המתבטאת בנכסים מניבים לא משועבדים וכן נכסים מניבים המשועבדים ברמת מינוף נמוכה; במהלך שנת 2017, התרחשו מספר ארועים אשר יצרו יתרות נזילות משמעותיות בחברה, בין היתר, הנפקה לציבור של חברת הבת "מנרב פרויקטים", מימוש חלק מאחזקות החברה במתחם "מנרב סנטר" לחברת "סאמיט אחזקות נדל"ן בע"מ"; וכן מימוש מכירות זכויות במתחם באשקלון.
יצוין, כי נכון ליום הדירוג יתרות נזילות אלו הינן משמעותיות, אולם להערכת מידרוג יתרות אלו לא יוותרו לאורך זמן לאור שימושים עתידיים; ותק הפעילות והניסיון של ההנהלה, אשר תורמים ליציבות וליכולת החברה להמשיך ולגשת למכרזים ולהגדיל את סבירות הזכייה במכרזים אלה; מיחסי איתנות ויחסי כיסוי הבולטים לטובה לרמת הדירוג ונעים סביב 45%-50% (חוב נטו ל-CAP נטו) ו-10-15 שנים (חוב נטו ל-FFO); לחברה פיזור מקורות הכנסה בין מגזרים שונים, הכוללים, בין היתר, פעילות במגזרי התשתיות והבניה בישראל, ייזום למגורים , ייזום והחזקה של פרויקטי זכיינות, אשר ממתנים חשיפה לענף בודד; מנגישות גבוהה לשוק ההון אשר מאפשרת לחברה להמשיך ולמחזר את חוב האג"ח, באופן התורם לפרופיל הסיכון.
הדירוג מושפע לשלילה, מחשיפת החברה לענף הבניה והקבלנות אשר מגלם רמה גבוהה- בינונית של סיכון ענפי, באמצעות אחזקתה בחברת "מנרב הנדסה"; מהסיכון הענפי של תחום ייזום הדירות למגורים בישראל, לרבות חשיפה לתנאי המקרו, מחזוריות עסקית ורצון הרגולטורים להוריד את מחירי הדיור בישראל. ראיה לכך, בשנת 2017 נרשמה ירידה חדה בהיקף העסקאות במשק; מהיעדר מיקוד עסקי המתבטא בהשקעות שאינן בתחום הליבה כגון אחזקתה בחברת QUALITAS HEALTH LTD (להלן "קוואליטס") העוסקת בתחום פיתוח תוספי המזון הצמחיים עבור תעשיית המזון והתרופות, מבוססי אומגה 3 ואצות; פעילותה בארה"ב, אף שתורמת לפיזור חשיפות החברה, אינה בעלת ותק רחב כיתר פעילויות החברה; מחשיפה לתביעות אשר משפיעה לשלילה על פרופיל הסיכון.
הדירוג יושפע לחיוב ככל שהחברה תגדיל את היקף פעילותה בענפים עם רמת סיכון נמוכה יותר ממגזר הקבלנות וכן תגדיל את היקף התזרים הפרמננטי אותו היא מייצרת כך שיתאם לחברות ברמת דירוג גבוהה יותר, שיפור בהיקף ההון העצמי, תוך שמירה על רמת המינוף, אף הוא יהווה גורם חיובי לדירוג.
יש לציין כי החברה נבחנת על בסיס גישת איחוד יחסי לחובות חברות כלולות המוצגות לפי גישת השווי המאזני ועל כן, היחסים שיתוארו במסגרת הדוח לוקחים בחשבון הנחה זו וזאת על בסיס נתונים שהועברו מהחברה למידרוג. חשוב להדגיש כי טבלת הנתונים בהמשך הדוח מציגה את נתוני החברה על בסיס הדוחות הכספיים המאוחדים של החברה.
תרחיש הבסיס של מידרוג לוקח בחשבון שמירה על היקפי פעילות דומים לשנים האחרונות. יצוין, כי במגזר ענף הייזום למגורים, מידרוג מעריכה את היקף הפעילות כבינוני, והיקף הצבר הינו בינוני , כך שעל החברה להמשיך ולרכוש קרקעות בטווח הקצר-בינוני על מנת לשמור על היקף הפעילות הנוכחי. כמו כן, מידרוג מעריכה כי החברה תמשיך לפתח את תחום הזכיינות והפרויקטים בישראל. מידרוג צופה כי יחסי האיתנות של החברה יישמרו יציבים, באופן שיביא את שיעורי המינוף ברמת החוב נטו ל-CAP נטו בטווח של 45%-50% (ברמת האיחוד היחסי), בין היתר, לאור אסטרטגיית החברה לשמור על מינוף נמוך.
יחסי הכיסוי צפויים לנוע סביב 10-15 שנים חוב פיננסי נטו ל-FFO. כמו כן, תרחיש הבסיס לוקח בחשבון את צרכי שירות החוב השוטפים של החברה, ושמירה על יתרות נזילות הולמות ביחס לשרות החוב, בהתאם ללוח הסילוקין הקיים ובהתאם לתכניות פירעון החובות של החברה, יחד עם מקורות תזרים שמבוססים על הפעילות השוטפת של החברה הכוללים קבלת תזרימים מהפרויקטים בתכנון ובביצוע תוך התחשבות בתרחישי רגישות להיקף ומועד קבלת התזרים לעומת תחזיות החברה, תקבולים מנכסים מניבים, קבלת דיבידנדים מחברות מוחזקות.
כמו כן מודל הדירוג מניח מימוש הנכסים בארה"ב בהתאם לתחזיות החברה, רווחים בגין פרויקטי "דירה להשכיר" וכן מימוש של שטחי המסחר והחניון בנכס J-Tower בירושלים. תרחיש הבסיס אף מניח השקעות נוספות בישראל וארה"ב (לרבות בגין כניסה לפרויקטים "דירה להשכיר"), באופן שלא משפיע לשלילה על היחסים הפיננסים לרמת הדירוג. יש לציין כי מידרוג לוקחת בחשבון היקף חלוקות דיבידנדים בהתאם למדיניות החברה.