פסגות בתגובה לדוחות אלקטרה נד"ן משבוע שעבר: על אף שתמיד הערכנו את נכסי אלקטרה נדל"ן בצורה שמרנית מכפי שהוצגו בדוחותיה הכספיים ומחיר היעד הקודם התבסס על מחיקות בהיקף של 170 מ’ ש"ח, הופתענו מהיקף המחיקות הגדול שביצעה החברה הרבעון. החברה רשמה ירידות ערך נטו של כ-170 מש"ח, בעיקר בגרמניה, שוויץ וארה"ב, בנוסף להפסד של כ-90 מש"ח מחברות כלולות באירופה בארה"ב, הנובע אף הוא מירידת ערך נכסים. ירידות הערך נובעות מעליית תשואות וחשיפה אפשרית לקיצור תקופות השכירות ע"י מספר שוכרים ולשינוי במחירי השכירות. האכזבה מבחינתו היא בעיקר בגרמניה ושוויץ, שם נרשמו מחיקות למרות דיווחי חברות ייעוץ הנדל"ן הבינלאומיות לפיהן נרשמה ברבעון האחרון של 2009 התייצבות בשווקים. כן רשמה החברה ירידת ערך של כמעט 50%, כ-12 מיליון ליש"ט (ירידה שעוברת ישירות בהון העצמי ולא דרך רווח והפסד) בגין אחזקותיה במלונות הילטון ומריוט בבריטניה. נציין, כי דלק נדל"ן מחקה את מלוא ההון העצמי בגיל השקעה זו ואף פרסמה הערכת שווי שמרנית יותר. שיעור התפוסה בנכסים ירד מ-95% ברבעון השלישי ל-93.5%
מבחינה תפעולית הדוח סביר והחברה ייצרה ברבעון תזרים מזומנים מפעילות שוטפת של 32 מש"ח וברמה שנתית ייצרה כ-90 מש"ח, כאשר גם ה FFO השנתי הסתכם ב-93 מש"ח לעומת כ-90 מש"ח בשנת 2008.
החברה ממשיכה לפעול למימוש נכסים לצורך חיזוק מצבה הפיננסי ולאחרונה הודיעה על מימוש נכס בלונדון תמורת כ-100 מש"ח (תזרים נטו לחברה 21.1 מש"ח) המצטרף לנכס שמכרה בקנדה בדצמבר תמורת סכום דומה (תזרים לחברה-32.7 מש"ח). בנוסף, החברה, יחד עם אלקטרה, מנהלת מו"מ למכור את חלקן (25% כל אחת) במגדל אלקו לקרן ריט.
כאמור, אלקטרה נדל"ן רשמה מחיקות גדולות יותר דווקא המתאפיינת בהתייצבות בשווקים. לאור ההתייצבות בשווקים אנו מעריכים את נכסי החברה בהתאם להערכות השווי האחרונה. בעקבות המחיקות, אנו מורידים את מחיר היעד לחברה ל-37.5 ש"ח, כ-9% מעל מחיר המניה. להערכתנו המחיקות המשמעותיות מאחורינו לאור סימנים של שיפור בשווקים בהם החברה פועלת, אם כי עדיין לא הסתיימו החששות מפני המשך ירידה בתפוסות ובדמי השכירות בשווקים אלה. נציין גם כי מחיר היעד שלנו הושפע לרעה מירידת שער היורו (כ-1.5 ₪ למניה), בו נקובות 54% מהכנסות החברה.
אמנם בתקופה הקרובה איננו צופים מחיקות משמעותיות אך גם לא שערוכים כלפי מעלה. להערכתנו החברה בשלב זה לא תיסחר מעל הונה העצמי, כך ששווי ההון העצמי מהווה תקרה בשלב זה. בהתחשב בהיחלשות היורו לאחר ה- 31.12.2009, החברה נסחרת כיום ב- 93% מהונה העצמי, מכאן, שפוטנציאל האפסייד מוגבל. לאור זאת, אנו מוריידים המלצתנו לתשואת שוק.