מידרוג מוציאה מבחינה את דירוג אגרות החוב (סדרות א’ ו-ב’) שהנפיקה MDG Real Estate Global Limited ומותירה על כנו את הדירוג A3.il תוך קביעת אופק דירוג שלילי. כמו כן מידרוג מודיעה על הסרת ההתניה המסומלת באות P מדירוג סדרה ב’ של החברה לאור התקיימות התנאים כפי שפורטו בדוח הדירוג מיום 20.03.2017.
שיקולים עיקריים לדירוג: הצבת האופק השלילי נובעת בעיקר לאור יחסי כיסוי איטיים אשר אינם הולמים את רמת הדירוג הנוכחית. יחסי הכיסוי האיטיים נובעים בעיקר, מעיכוב בבניית נכס מלונאי "street 34-10" (להלן: "המלון") במנהטן, ניו יורק, אשר אינו תואם את תחזיות החברה אשר נלקחו בחשבון בדירוג הקודם. יש לציין כי בסיום בניית המלון, וככל ששטחי המלון יאוכלסו, צפויים יחסי הכיסוי של החברה להשתפר ולנוע בטווח של 30-35, אולם עדיין אינם בולטים לחיוב לרמת הדירוג. לאור האמור, עיכובים נוספים בבניית ו/או באכלוס המלון בניגוד לתחזיות שהוצגו למידרוג, עלולים להשליך לשלילה ולהוביל למימוש האופק השלילי. יצוין כי, האזור בו מוקם המלון , אזור Hudson Yards, נמצא בתנופת בניה משמעותית של בנייני משרדים, מגורים, מסחר, מלונאות ושטחים ציבוריים באופן המפחית חלק מהסיכון הגלום במרכיב הייזום בנכס מלונאי.
כמו כן, לחברה עומס פירעונות קרן אג"ח החל משנת 2019 המגדיל את תלות החברה במימון מחדש של הלוואות קיימות ויצירת תזרים ממקורות נוספים, באופן המשליך לשלילה על פרופיל הסיכון. יצוין כי על פי שטר הנאמנות של סידרה א’ , החל מ31.12.2017, החברה נדרשת לעמוד ביחס חוב נטו לEBITDA מתואם של כ-17 שנים, אשר על פי הערכת מידרוג החברה צפויה להיות קרובה ל-17 באופן המשפיע לשלילה על פרופיל הסיכון.
דירוג החברה נתמך, בין היתר, ביחסי איתנות אשר בולטים לחיוב לרמת הדירוג. נכון ל-30.06.2017, יחס החוב ל-CAP ויחס החוב נטו ל-CAP נטו מסתכמים בכ- 66% ובכ-63% בהתאמה. בנוסף, היקף ההון העצמי וזכויות מיעוט של החברה, המסתכם בכ- 228 מ’ דולר בולט לחיוב לרמת הדירוג ( לחברה זכויות מיעוט בהיקף שולי). יצוין כי מידרוג לוקחת בחשבון עלייה מסוימת במינוף (ראו להלן תרחיש בסיס) אולם היחסים עדיין צפויים להלום את רמת הדירוג; ממצבת נכסים אשר מאופיינת בשיעורי תפוסה גבוהים (כ-99%) לאורך זמן ובחוזים ארוכי טווח כאשר מח"מ החוזים הינו כ-20 שנים (בנטרול נכסי הדיור להשכרה) באופן המחזק את נראות ההכנסות מהנכסים; מנגד, פיזור הנכסים והשוכרים אינו בולט לחיוב לרמת הדירוג, כך לדוגמא, הנכס המרכזי מהווה כ-20% מסך ה-NOI ושלושת הנכסים המרכזיים מהווים כ-48% מהיקף ה-NOI. כמו כן, השוכר המרכזי מהווה כ-18% מהכנסות החברה ושלושת השוכרים המרכזיים מהווים כ-42% מהיקף ההכנסות.
יצוין, כי 2 נכסים האחראים על כ-26% מסך ה-NOI מושכרים לצד קשור לבעל השליטה; מפעילות בתחום הנכסים המניבים בניו יורק, אזור פעילות המאופיין בכלכלה חזקה, בביקוש גבוה לדיור להשכרה מסוג בו החברה מחזיקה (Rent Stabilized) וממגמות דמוגרפיות תומכות לדיור לגיל השלישי, תחום בו החברה בעלים של 5 נכסים. אולם, יש לציין, כי בתחום הפעילות הנ"ל ישנה חשיפה לנכסי נדל"ן אשר הינם תפעוליים והכנסות המפעיל מהם תנודתיות באופן אשר עלול להשליך לרעה על הערכות השווי של הנכסים ומכאן על ההון של החברה; מגמישות פיננסית מוגבלת הנובעת בעיקר מנכסים משועבדים בשיעור מינוף נמוך.
תרחיש הבסיס של מידרוג מניח, בין היתר, כי החברה תשמור על יחסי מינוף ההולמים לרמת הדרוג, כך היחס חוב נטו ל-CAP נטו צפוי לעמוד בטווח 66%-68%, וזאת לאחר תרחישי רגישות לירידת שווי נכסי החברה. כמן כן מודל הדירוג לוקח בחשבון שחיקה מסוימת בשע"ח שקל-דולר, וכן תרחישי רגישות בנוגע להכנסות החברה בנכסים מסוימים. כמו כן מודלי הדירוג מניח כי יחסי הכיסוי של החברה יוותרו איטיים עד לתום בניית המלון ואכלוסו, כאשר יחס החוב ל-FFO בשנים 2018-2019 צפוי לעמוד על כ- 44-49 שנים ועל כ 30-35 שנים בשנת 2020 (אשר מהווה שנת הרצה).
יצוין כי, על פי מדיניות החברה כפי שהוצגה למידרוג, החברה לא תחלק דיבידנד טרם השלמת בניית המלון וחלוקת הדיבידנד לאחר סיום הבניה לא תעלה על שיעור של 25% מה-FFO, וכןה יקף הנזילות לא יפחת מתשלום של קרן וריבית האג"ח למשך חצי שנה מראש. אף על פי שסידרה ב’ נושאת בטוחה בדרך של שיעבוד נכסים מניבים, יש לציין כי להערכת מידרוג, בטוחה זו