מידרוג קובעת לסקיילין השקעות דירוג מותנה Baa1.il באופק יציב לסדרת אגרות חוב חדשה שתנפיק החברה בסך של עד 170 מיליון ₪ ערך נקוב. תמורת ההנפקה הינה לצורך רכישת 13 מלונות תחת מותג Marriott Courtyard. תמורת ההנפקה תועבר לחברה בהתקיים התנאים המתלים לעסקת הרכישה, והכל כמפורט בטיוטת שטר הנאמנות שהתקבלה במידרוג במועד 24/08/2017.
הדירוג מותנה בהשלמת רכישת 13 מלונות תחת מותג Marriott Courtyard בהתאם לתנאים אשר הוצגו למידרוג על ידי החברה ובהתאם לתנאים המפורטים בשטר הנאמנות אשר, בין היתר, קובעים מנגנון של פדיון של האג"ח במקרה בו עסקת המלונות לא תושלם. עם התקיימות התנאים כדלקמן, יוסר סימול הדירוג כמותנה: השלמת רכישת המלונות בהתאם לתנאים המפורטים בשטר הנאמנות. הרכב המלונות יהיה כמתואר בדוח זה להלן ובהתאם לנתונים שנמסרו למידרוג עד ה- 24.08.2017.
דירוג החברה מושפע לחיוב מנכסים הפעילים תקופה ארוכה על פני שנים רבות באזורי הפעילות הרלבנטיים, באופן התורם לפרופיל העסקי של החברה ובהתאם מייצר וודאות יחסית בפעילות העסקית בנכסים אלו. אתרי הנופש בקנדה קיימים עשרות שנים, באופן המחזק את עמידותם ומקנה להם יתרון; מאסטרטגיה מימונית שמרנית של החברה המתבטאת ביחסי איתנות הבולטים לטובה לרמת הדירוג, כך שנכון ל30.06.2017 לחברה יחס חוב לCAP העומד על כ- 27% והון למאזן העומד על כ- 56%.
יצוין כי בעקבות הגיוס ורכישת המלונות החדשים יחסים אלו צפויים להשתנות בצורה מהותית, אך עדיין לבלוט לטובה ביחס לדירוג; מהיקף ההון העצמי המשויך לבעלי המניות של החברה אשר הינו הולם לרמת הדירוג ומסתכם נכון ל30.06.2017 לכ- 245 מיליון דולר קנדי; מנזילות טובה וגמישות פיננסית מסוימת המתבטאת בשיעור LTV נמוך על נכסי החברה המקנה לחברה יכולת לייצר נזילות נוספת ממינוף הנכסים, ומקטין את החשיפה במועדי מחזור החוב; מהיקף FFO (אשר אינו כולל רווח גולמי ממכירת קרקעות) המייצר יחסי כיסוי הבולטים לטובה לרמת הדירוג כך שיחס החוב ל-FFO צפוי לעמוד בשנים 2017-2019 בטווח של כ- 16-20 שנים.
יצוין כי מידרוג רואה לחיוב את פיזור מקורות המימון של החברה, באופן המקטין את החשיפה של החברה לשוק ההון, ואינה תלויה בגורם מממן יחיד. כך למשל, נכון ל-30.06.2017, סך החוב של החברה מסתכם לכ- 129 מיליון דולר קנדי, מתוכו כ- 43 מיליון דולר קנדי בגין חוב אג"ח (סדרה א’). גם בהינתן תרחיש הבסיס (ראו להלן), המניח בין היתר גידול מהותי בהיקף האשראי, צפויה החברה לשמר את תמהיל החוב ופיזור מקורות המימון.
דירוג ואופק הדירוג מושפעים לשלילה, נכון למועד הדירוג, מחוסר פיזור נכסי הנובע הן מהיקף נמוך של נכסים ( 6 נכסים) והן מקירבה גאוגרפית, באופן המגדיל את החשיפה לכל נכס; מפעילות בענף המלונאות הטומן בחובו להערכת מידרוג, סיכון גבוה יחסית לענפי נדל"ן אחרים. אופיים של אתרי הנופש והקרקעות בקנדה, המהווים בעיקרם מוצרי פנאי, בעלי רגישות גבוהה יותר לשינויים מאקרו-כלכליים, באופן המגדיל את הסיכון. הסיכון מושפע מהתפיסה כי תיירות (פנים וחוץ), ובעיקר תיירות הנופש הינה מוצר מותרות, אשר הביקוש לו יורד בעתות של מיתון כלכלי מקומי ועולמי.
עם זאת, כי ככל שתושלם העסקה לרכישת המלונות המתוארת לעיל יש בכך כדי לצמצם את הסיכון הגלום בענף תיירות הפנאי ובחוסר הפיזור הגיאוגרפי, אף שגם לאחר הרכישה עדין החברה תהיה חשופה למספר נכסים מרכזיים; לצד זאת, הדירוג מושפע לשלילה בשל כניסה לפעילות בהיקף רחב ביחס להיקף פעילות החברה כיום המצריך תהליך הטמעה של המלונות החדשים ובניית תשתיות ניהוליות מתאימות לשם פיקוח ובקרה; משינויים בצוות הניהולי של החברה במהלך השנתיים האחרונות באופן המגדיל את פרופיל הסיכון העסקי בטווח הקצר-בינוני.
עם זאת, סיכון זה מצטמצם לאור היכרותו של מנכ"ל החברה עם פעילותה במהלך 10 שנים טרם מינויו למנכ"ל, וזאת במסגרת תפקידי ייעוץ הן לחברה והן לבעלי השליטה, וכן לאור המשך פעילותם של חלק מאנשי המפתח בהנהלת החברה; נכון למועד הדוח היקף ה- FFO של החברה הינו מצומצם ובהתאם נוטה לתנודתיות, אולם עם ביצוע הרכישה היקפו אמור להשתפר, כך שבהתאם לתחזיות החברה, רמת תנודתיות יחסי הכיסוי צפויה להתמתן.