מידרוג מעלה את דירוג סדרות אגרות החוב שהנפיקה כלכלית ירושלים מ- Baa1.il באופק חיובי ל- A3.il ומציבה אופק דירוג ליציב.
העלאת הדירוג ואופק הדירוג נתמכים, בין היתר, משיפור מתמשך ביחסי האיתנות על בסיס המאזן המאוחד אשר הינם הולמים ברמת הקבוצה, העומדים על חוב נטו ל-CAP נטו של כ-64% (על פי נתוני דוחות רבעון 1, 2017). יש לציין, כי יחסים אלו השתפרו במהלך השנה האחרונה לאור אסטרטגיית הקבוצה לעמוד בתכניות מימושי הנכסים והקטנת רמות המינוף הכלליות, וזאת בהתאם למדיניות החברה, כפי שהוצגה למידרוג; שיפור עסקי ופיננסי בפעילות של חברות הבנות המרכזיות דרבן השקעות ומבני תעשיה, אשר להערכת מידרוג שיפור זה , תורם באופן חיובי לפרופיל העסקי והפיננסי של הקבוצה; מצמצום משמעותי בחשיפה לחברת הבת מילרנד, אשר לדברי החברה לא קיימת מחויבות מעבר להשקעה הקיימת אשר תצריך הפרשות למימון הפסדים עתידיים. עם זאת, קיימת חשיפה לפעילות חברת הבת "סויטלנד", אשר הקבוצה נדרשת להמשיך ולתמוך בחברת סוויטלנד לאור הערבות של החברות בקבוצה שניתנה כנגד הלוואות ואג"ח של "סויטלנד"; ביתרות נזילות וגמישות הולמות ביחס לאג"ח, הנובעות מיתרות של מניות לא משועבדות של חברת הבת מבני תעשייה ונכסי נדל"ן אחרים. החברה יצרה נזילות מספקת לשנת 2017, אשר מהווה את השנה המאתגרת מבחינת עומס הפירעונות שחל על החברה והקטינה את נטל עומס הפירעונות החל עליה בשנים לאחר מכן ובכך הצליחה להקטין משמעותית את סיכון המיחזור שחל עליה ביחס לשנים קודמות. עם זאת, בהתאם לנתונים שנמסרו למידרוג, מרבית מהתזרים בשנת 2018 מבוסס על מימוש כתבי אופציות, באופן שחושף את החברה לתנודתיות במחיר המניה ולשוק ההון, אשר ככל ולא ימומשו, תאלץ החברה לפנות למקורות תזרים אחרים כגון ניצול מסגרות, גיוס אג"ח, מימוש נכסים וחלוקת דיבידנדים (להערכת מידרוג בעיקר מדרבן); בפעילות נדל"ן מניב משמעותית ברמת הסולו. פעילות החברה בחו"ל נמצאת בתהליכי צמצום לאור אסטרטגיית החברה למיקוד הפעילות בישראל, כך ששיעור התרומה של ישראל נהיה משמעותי יותר. סך הנכסים ו\או מקבצי הנכסים שהחברה מחזיקה מסתכם בכ-50 נכסים, אשר מרביתם נכסים מיוצבים, בעלי שיעורי תפוסה סבירים ברמה של כ-85%-90%. להערכת מידרוג המיקוד העסקי יתרום לפעילות העסקית והפיננסית בעתיד. הפיזור הנכסי של החברה הינו טוב, כאשר חמשת הנכסים המרכזיים של החברה, לאחר השלמת המכירות לאחר תאריך המאזן של הנכסים בקנדה וללא מקבץ "מריל לינץ’", תורמים כ-39% לשווי ברוטו של החברה; מנגד, לקבוצה יחסי כיסוי חוב נטו ל-FFO אשר צפויים לעמוד על כ-43-45 שנים, אשר אינם בולטים לחיוב לרמת הדירוג.
סדרות האג"ח י’ ויד’ שהחברה הנפיקה כוללות שעבוד המורכב ממניות של חברת הבת "דרבן" ובנכסי נדל"ן, בהתאמה. יש לציין כי להערכת מידרוג, ביטחונות אלו נבחנו ונקבע כי לא נמצא מקום לתת דירוג שונה לעומת הסדרות האחרות, זאת בהתאם למרכיב הביטחונות, היקף הנזילות של החברה, היקף המניות והנכסים הנוספים הלא משועבדים בחברה והגמישות של החברה לשירות אג"ח אלו.
תרחיש הבסיס של מידרוג לוקח בחשבון שמירה על שיעורי התפוסה הממוצעים של החברה כפי שהינם כיום, כאשר יתכנו סטיות לא מהותיות מהממוצע לאור תהליכי החלפת שוכרים שמתבצעים באופן שוטף. שינויים מהותיים ב-NOI יתקיימו בין היתר, לאור המכירות החזויות של הנכסים בישראל ובחו"ל והנבה מלאה של המרכז המסחרי בחולון. מבחינת היקף החוב של הקבוצה, נלקחו בחשבון מכירות של נכסים שיביאו לפירעון של חובות עליהם ופירעון אג"ח לפי לוח הסילוקין, אשר יתרמו לשיפור יחס החוב לCAP נטו ברמת הקבוצה שצפוי לעמוד בטווח של כ- 63%-66%; להערכת מידרוג יחול שיפור אף ביחסי הכיסוי הן לאור קיטון סך החוב וגם לאור השיפור הצפוי ב-FFO לאור קיטון בתשלומי הריבית, באופן המייצר יחס חוב לFFO נטו של 43-45 שנים, אשר אף לאור שיפור זה, לא יהיו בולטים לטובה ביחס לרמת הדירוג. כמו כן, נלקחה בחשבון ההנחה כי מקבץ הנכסים של החברה בצרפת, המזוהה כ "מריל לינץ’", ישמט ממצבת הנכסים של החברה, וזאת לאור הליך ה-Safeguard שהוא נמצא בו (ראו הרחבה בהמשך), כאשר הנ"ל משפיע לחיוב על מינוף החברה ויחסי האיתנות לאור שיעור LTV גבוה בו נמצא מקבץ זה.