לאומי: הביקושים לדירות צפויים להישאר גבוהים ולתמוך בעליות המחירים

המגמות בשוק הדיור מצביעות על שונות רבה בין אזורי הארץ השונים - כך עולה מסקירת המאקרו של אנשי אגף כלכלה בלאומי, בראשותו של ד"ר גיל בפמן. להלן הסקירה המלאה:

הכמות המבוקשת של דירות חדשות הסתכמה בחודש אוקטובר השנה ב-3,714 דירות (נתון מנוכה עונתיות). מדובר בירידה בהשוואה לנתון החודשי הממוצע בתשעת החודשים הראשונים של השנה (ינואר-ספטמבר) שעמד על כ-4,000 דירות.

בסך הכול, על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מתחילת השנה חלה ירידה של כ-3,000 דירות בכמות המבוקשת של דירות חדשות בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. מנגד, מלאי הדירות החדשות, שנותרו למכירה בסוף חודש אוקטובר, עלה בכ-5,100 דירות לעומת אוקטובר 2015. כלומר, מלאי הדירות הכולל עלה מתחילת השנה, תוך צמצום מסוים בביקושים.

זאת, בין היתר, על רקע עלייה מצטברת של 0.8 נקודת אחוז בריבית הממוצעת על משכנתאות צמודות מדד בחמשת החודשים האחרונים, לצד כוונות הממשלה להכביד את המיסוי על דירות להשקעה. אולם, יש לציין שלמרות ההתמתנות, היקף המכירות של דירות חדשות נותר גבוה מהממוצע ארוך הטווח ומשקף עדיין רמה גבוהה של ביקושים לדירות.

בחינה של הנתונים לפי מחוזות מצביעה על שונות רבה בין אזורי הביקוש המובילים, תל אביב והמרכז, ליתר האזורים. בתל אביב חלה התרחבות בפער שבין הביקוש לבין ההיצע בשוק הדיור, התפתחות אשר מוסיפה לחצים לעליות מחירים. באזור תל אביב חל גידול בכמות המבוקשת של דירות חדשות (הביקוש גדל), אולם במקביל, חלה ירידה קלה במלאי הדירות באזור זה (ההיצע הצטמצם).

כלומר, הפער בין הביקוש להיצע בתל אביב התרחב בכ-216 דירות. עם זאת, ביתר האזורים (למעט אזור המרכז) חל צמצום משמעותי בפער בין הביקוש להיצע, בהובלת האזורים: חיפה, הדרום והצפון, ככל הנראה על רקע יוזמות הבנייה באזורים אלו. נציין כי באזור המרכז חלה גם כן ירידה בכמות המבוקשת של דירות חדשות תוך עלייה במלאי הדירות, אם כי, באופן מתון הרבה יותר.

במבט קדימה, נציין כי הביקושים לדירות צפויים להישאר גבוהים יחסית גם בחודשים הקרובים ולהוסיף לחצים להמשך עליות מחירים, בין היתר, בשל המגמות הדמוגרפיות התומכות בעלייה של התווספות משקי בית חדשים וכן בשל הסביבה המאקרו כלכלית אשר תומכת במגמה. בכדי להוביל לשינוי מגמה במחירי הדיור בטווח הארוך יותר, נדרשת הגדלה של היצע הדירות גם באזורי הביקוש המובילים (תל אביב והמרכז), ובמקביל יש לפעול לחיזוק האטרקטיביות של אזורי הארץ למעט תל אביב והמרכז במטרה להביא להסטה של ביקושים מאזורי הביקוש המובילים ליתר האזורים.

נמשכת החולשה ביצוא הסחורות מתחילת השנה, בהובלת ענפי היצוא העיקריים: על פי נתוני סחר החוץ, יצוא הסחורות של ישראל הסתכם בחודש נובמבר השנה בכ-3.7 מיליארד דולר (נתונים מנוכי עונתיות, ללא אניות, מטוסים ויהלומים). מדובר בנתון החודשי הגבוה ביותר מזה ארבעה חודשים, המשקף עלייה של 6.5% (במונחים דולריים שוטפים) לעומת החודש הקודם. עם זאת, בהשוואה לחודש המקביל אשתקד מדובר בירידה של כ-7.5%, שמצביעה על חולשתו של יצוא הסחורות הישראלי בעת האחרונה.

עוד עולה מהנתונים, כי בחודשים אוקטובר-נובמבר היקף היצוא (בממוצע) היה נמוך בכ-1.6% בהשוואה לרביע השלישי של השנה. נתונים אלה, מהווים אינדיקציה ראשונית להימשכות החולשה בפעילות היצוא גם ברביע הרביעי של השנה. הירידה ביצוא בחודשים אוקטובר-נובמבר, חלה על רקע נסיגות בכל ענפי היצוא העיקריים, המהווים יחדיו למעלה מ-70% מסך היצוא התעשייתי (ללא יהלומים): תרופות (ירידה של כ-16.9% לעומת הרביע השלישי של השנה, נתונים מנוכי עונתיות), אלקטרוניקה (ירידה של כ-9.6% על רקע ירידה חדה ביותר של כ-28% ביצוא של רכיבים אלקטרוניים), מתכות (ירידה של כ-8.5%) וכימיקלים (ירידה של כ-9.2%). מנגד, נרשמו עליות בענפים ציוד חשמלי וכלי תחבורה.

כמו כן, נציין שבאותה תקופה, חלה ירידה של כ-1.8% ביבוא הסחורות על רקע ירידה של כ-6% ביבוא של מוצרי השקעה וירידה של כ-2.8% ביבוא של חומרי גלם. איננו צופים צמיחה ביצוא הסחורות בשנת 2016, אך תחום יצוא השירותים -- שהוא מוטה הייטק ויש בו מידה רבה יותר של גמישות -- צפוי להתרחב.

לסיכום, ההתפתחויות העתידיות ביצוא הסחורות יושפעו, מחד, מההשפעה על פני זמן של תיסוף ממושך בשער החליפין של השקל מול סל המטבעות ומאידך מהמשך מגמת ההתאוששות האיטית בכלכלה העולמית, אשר צפויה לתמוך בעלייה הדרגתית בנפח הסחר העולמי. עם זאת, יש להדגיש כי מאז שנת 2012 היצוא של סחורות מישראל צומח בקצב מתון יותר מאשר נפח הסחר העולמי. לא מן הנמנע שהאטה יחסית זו מושפעת מגורמים נוספים מלבד תיסוף השקל וההאטה בצמיחת הסחר העולמי, כמו מידת הקושי הרבה יחסית בעשיית עסקים בישראל. במבט קדימה, ניתן להעריך כי הרחבת כושר הייצור של אינטל בישראל, צפויה להתחיל לבוא לידי ביטוי בנתוני היצוא של ישראל במהלך שנת 2017.

נשמר העודף בתנועות ההון הנכנסות נטו מתחילת השנה, אשר עקבי עם "שקל חזק": מנתונים שפורסמו על ידי בנק ישראל, עולה כי ההשקעות הישירות במשק על ידי זרים ("FDI") הסתכמו בחודש אוקטובר השנה בחצי מיליארד דולר בקירוב, כאשר הפעילות התרכזה בענפי התעשייה והמידע והתקשורת. למרות שמדובר בהיקף השקעה נמוך מזה של החודשיים הקודמים, המגמה החיובית בהשקעות הישירות הנכנסות למשק מתחילת השנה נמשכת. כפי שניתן לראות בתרשים, התפתחות זו תמכה בעודף משמעותי ומתמשך בהשקעות הישירות הנכנסות נטו מתחילת השנה (ההשקעות הנכנסות לישראל בניכוי השקעות ישירות של ישראלים בחו"ל).

במקביל, תושבי חוץ השקיעו בישראל השקעות פיננסיות בהיקף מתון ביותר, בניגוד לחודש ספטמבר. עיקר ההשקעה התרכזה באגרות חוב ממשלתיות, ומנגד נרשמו מימושים בהשקעות הפיננסיות קצרות הטווח (מק"מ), זאת בהמשך למגמה מהחודש הקודם. מנגד, תושבי ישראל מימשו נטו השקעות פיננסיות בחו"ל בסכום של כ-110 מיליון דולר, לאחר השקעה של כ-1.1 מיליארד דולר בחודש ספטמבר. בסך הכול, מתחילת השנה ישנו עודף קטן של תנועות הון פיננסיות נכנסות לישראל נטו, זאת בניגוד למגמה בשנים הקודמות.

במבט כולל, בשנת 2016 (אומדן שנתי המבוסס על נתוני החודשים ינואר-אוקטובר) קיים עודף הן מצד ההשקעות הישירות נטו והן מצד ההשקעות הפיננסיות, אם כי, קטן מאוד. עודף זה, בשילוב עם העודף בחשבון השוטף של מאזן התשלומים, מהווים גורמים בסיסיים (בשילוב עם סביבה פיסקאלית יציבה) שממשיכים לתמוך בעוצמתו של השקל מול סל המטבעות. כנגד, בנק ישראל מפעיל מעת לעת את כלי המדיניות באמצעות התערבות בשוק המט"ח, על ידי רכישות דולרים, כך ששערו של השקל מול הדולר "מיוצב" בין השפעות גורמים אלו, ומנגד ישנו תיסוף משמעותי מול שאר המטבעות (בעיקר ליש"ט ואירו).

התפתחות זו באה לידי ביטוי בסטיית תקן נמוכה של השקל מול הדולר יחסית למטבעות אחרים בעולם, דבר המהווה מעין "אופציית חינם" לגורמים שונים (ספקולטיביים) מחד, ומקשה על היצואנים החשופים ללי"שט ולאירו מאידך. לפי נתוני בנק ישראל, נכון לסוף חודש נובמבר 2016 סטיית התקן הגלומה של השקל עומדת על 7.20% לעומת ממוצע של 10.18% בשווקים המפותחים וממוצע של 11.90% בשווקים המתעוררים.