מידרוג הותירו את הדירוג לגזית גלוב ולנורסטאר ללא שינוי

מידרוג מותירים ללא שינוי את הדירוג Aa3.il באופק יציב לאגרות חוב (א’-ו’ ט’-יב’) שהנפיקה גזית גלוב. כמו כן בחברת הדירוג מותירים על כנו את הדירוג A1.il באופק יציב לאגרות החוב (סדרות ח’- יא’ וסדרה פרטית 2) שהנפיקה בעל השליטה בגזית,  נורסטאר אחזקות.

השיקולים העיקריים לדירוג של גזית גלוב: הדירוג נסמך, בין היתר, על הפרופיל העסקי הבולט לטובה של הקבוצה שמבוסס על פיזור נכסים משמעותי, הן בהיקפו (נכון ליום 30.06.2016, כ-429 נכסים בשטח להשכרה של כ-6.5 מיליון מ"ר, הרשומים לפי שווי הוגן של כ-83.4 מיליארד ₪) והן בהיותו מפוזר על פני מספר מדינות רב. מרבית הפעילות מתקיימת במדינות יציבות, המאופיינות בדירוג אשראי גבוה כגון ארה"ב, קנדה, נורבגיה, פינלנד, שוודיה, פולין וצ’כיה.

בהקשר זה, מידרוג מציינת לחיוב את המהלכים שחברות הקבוצה ביצעו בשנים האחרונות לטיוב תיק הנכסים המניבים, הן באמצעות מימוש ורכישת נכסים מניבים והן באמצעות פיתוח נכסים נוספים, באופן בו חלק גדול יותר מהפורטפוליו ממוקם באזורים אורבאניים, הנהנים ממגמות דמוגרפיות חיוביות של צמיחה באוכלוסייה, בהכנסת משקי הבית וכדומה;

מיצוב נכסי הבסיס אשר מאופיינים כמרכזים מסחריים מעוגני סופרמרקטים, המשרתים צרכים יומיים בסיסיים לקהל היעד ומציגים שיעורי תפוסות גבוהים לאורך זמן, בנוסף למשך חוזי שכירות נאותים ביחס לענף, מסייעים להקטנה מסוימת, בטווח הקצר-בינוני, של החשיפה התזרימית להאטה בכלכלות בהן פועלת החברה. אולם, להערכת מידרוג, החברה עשויה להיות חשופה במידה מסויימת להאטה משמעותית בצריכה הפרטית בשווקי הפעילות, בין היתר, בשל שינויים בתמורות בטעמי האוכלוסיה ובאופן צריכתם, כגון מעבר לרכישות מוצרים באמצעות האינטרנט;

נזילות וגמישות פיננסית בולטות לטובה לאורך זמן, זאת, לאור היקף הנזילות ומסגרות האשראי הלא מנוצלות ברמת הסולו המורחב וכן בשל המניות הסחירות והנדל"ן הלא משועבד. כל זאת, בהשוואה ללוח סילוקין הפרוס בצורה נוחה ברמת הסולו אם כי מדובר בהיקף פירעונות משמעותי ביחס לתזרים השוטף שהחברה מפיקה ברמת הסולו המורחב. עם זאת, כפי שיפורט בהמשך, שווי השוק של החברות המוחזקות שמשפיע במידה מסוימת הן על היקף מסגרות האשראי והן על שווי המניות הלא משועבדות מושפע ממצב השווקים במדינות פעילות המקור;

פרופיל עסקי ומיצוב פיננסי גבוה של החברות המוחזקות העיקריות, כפי שבא לידי ביטוי בהיקף התזרים, יחסי הכיסוי והמינוף של החברות הבנות, לצד נגישות לגיוסי חוב והון במדינות פעילותן, משפיעים לחיוב על פרופיל הסיכון (יש לציין כי 4 החברות העיקריות בהן החברה מחזיקה מדורגות בדירוג בינלאומי בדרגת השקעה (למשל FCR ,EQY וCTY מדורגות Baa2 באופק יציב על ידי MOODY’S).

בהקשר זה יצוין, על פי הודעת החברה מיום 15/11/2016 בדבר התקשרותה של חברת EQY בהסכם מיזוג עם חברתRegency Centers Corporation, קרן להשקעות מקרקעין (REIT) אשר פועלת בתחום המרכזים המסחריים בארה"ב בדומה לחברת EQY, על פי נתוני החברה המיזוג ייעשה בדרך של החלפת מניות לפי יחס החלפה של 0.45 מניות REG בגין כל מניית EQY המשקף פרמיה של 13.7% לבעלי המניות של EQY לפי שוויה בשוק, נכון לאותו מועד. עם השלמת עסקת המיזוג החברה צפויה להחזיק בכ- 13.2% מהחברה הממוזגת ותהיה בעלת המניות הגדולה ביותר ב- REG.

להערכת מידרוג, השלמת העסקה בהתאם לנתונים שפורסמו על ידי החברה ונמסרו על ידי החברה למידרוג, צפויה להשפיע באופן חיובי על פרופיל הסיכון של החברה, בין היתר, לאור ירידת המינוף ברמת הסולו המורחב; אסטרטגיה מימונית מובניתאשר כוללת גידור סיכוני ריבית ומטבע באופן ניכר, ביחס להיקף ולאופי פעילותה, עם זאת, ההון העצמי וזכויות המיעוט חשופים לשינויים בשער החליפין, כפי שעולה מהשפעה שלילית משמעותית על היקף ההון העצמי בשנים האחרונות בשל שינוי שער חליפין; לחברה שדרת ניהול ושליטה עמוקה, בעלת ניסיון וותק.

יחד עם זאת, להערכת מידרוג יחסי האיתנות והכיסוי של החברה כפי שהם מוצגים בדוחותיה המאוחדים אינם מייצגים וזאת לאור היקף זכויות המיעוט הנרחב שקיים בחברה ביחס לחברות מדורגות אחרות. כמו כן, יחסי הכיסוי ויחסי המינוף ברמת הסולו המורחב אינם בולטים לטובה ביחס לרמת הדירוג אם כי, כאמור מידרוג מניחה התקיימות שיפור מסוים ככל שתושלם עסקת REG EQY; לחברה היקף חוב נרחב ברמת הסולו אשר חושף אותה לשוק ההון הישראלי, אף שהחברה פועלת לשימור והרחבת היקף קווי האשראי הלא מנוצלים שיש לחברה ממוסדות בינלאומיים;

היקף ההון העצמי של החברה הושפע לרעה בשנים האחרונות הן משינוים בשערי החליפין כפי שצוין לעיל והן כתוצאה ממחיקות הון משמעותיות שבוצעו בחברת דורי בנייה בע"מ בשנים 2013-2015. עוצמת ומהירות ההתדרדרות בפעילות דורי בנייה הייתה משמעותית באופן אשר פגע בתוצאות החברה וכן גזר הזרמות של מעל ל-600 מיליון ₪ מצד החברה. יש לציין, כי בחודש ינואר 2016 מכרה החברה את כל אחזקותיה בחברת קבוצת א. דורי בע"מ (כאשר עדיין נותרו שטרי הון והלוואות לקבוצת דורי הרשומים בסכום כולל של כ-140 מיליוני ₪ בדוחות ליום 30.06.16).

תרחיש הבסיס של מידרוג לוקח בחשבון שמירה על הפרמטרים התפעוליים ועל מיצוב נכסי הנדל"ן בקבוצה. כמו כן, הדירוג לוקח בחשבון יציבות בנתונים הפיננסיים של החברות המוחזקות של החברה ושמירה על פרופיל עסקי חזק בשווקי הפעילות; שמירה על יחסי המינוף הקיימים ואף שיפור בטווח הבינוני- ארוך הן ברמת המאוחד ובהן ברמת הסולו המורחב. תרחיש הבסיס של מידרוג בהתאם לנתונים שנמסרו מהחברה לוקח בחשבון שיפור ביחסי המינוף כך שיחס החוב נטו ל-CAP נטו ברמת המאוחד צפוי לעמוד על בין 52%-54% בטווח הבינוני וה- LTV ברמת הסולו בין 50%-55% בטווח הבינוני וזאת, בין היתר, בשל השלמת עסקת REG EQY. ככל שהנ"ל לא יתממש עלולה להיות לכך השפעה שלילית על הדירוג; הגדלת מקורות המימון ממוסדות בינלאומיים באופן שמוריד את חשיפת החברה לשוק ההון הישראלי במידה מסוימת; יציבות בתזרים השוטף הנובע מהדיבידנדים מהחברות הבנות; במסגרת הדירוג נלקחו בחשבון תרחישי רגישות בנוגע להכנסות הן ברמת המאוחד והן ברמת הסולו המורחב ושחיקה בשערי חליפין.

שיקולים עיקריים לדירוג של נורסטאר: הדירוג נסמך, בין היתר, מהחזקת כ-50.6% ממניות גזית גלוב בע"מ (להלן: "גזית", "קבוצת גזית") והיות החברה בעלת השליטה בה, המדורגת Aa3.il באופק יציב על ידי מידרוג. לקבוצת גזית פיזור נכסים משמעותי, הן בהיקפו נכון ליום 30.06.2016, כ-429 נכסים בשטח להשכרה של כ-6.5 מיליון מ"ר, הרשומים לפי שווי הוגן של כ-83.4 מיליארד ₪ (בהנחת איחוד של חברות בשליטה משותפת המוצגות בשווי מאזני והכללת מלוא שוויים של נכסים המנוהלים על ידי הקבוצה) והן בהיותו מפוזר על פני מספר רב של אזורים ברחבי העולם, כאשר מרבית הפעילות מתבצעת במדינות יציבות, המאופיינות בדירוג אשראי גבוה;

פעילות הליבה של גזית בנוסף לנזילות ולגמישות הפיננסית הגבוהה שלה, תורמים לוודאות הגבוהה לקבלת דיבידנדים מגזית, באופן התומך ביכולת שירות החוב של החברה; שמירה על רמת מינוף סבירה ברמת הסולו המורחב, אם כי ה-LTV בהתאם לשווי השוק של מניית גזית נשחק מכ-37% ביום 30.06.2015 לכ-48% ביום 30.06.2016;

גמישות פיננסית ונזילות בולטות לטובה ליום 30.06.16, בין היתר, בשל נזילות ומסגרות אשראי לא מנוצלות בהיקף של כ- 690 מיליון ₪ (ללא אחזקות במניות גזית וניירות ערך סחירים אחרים אך כולל אחזקה באג"ח סחיר של גזית בהיקף של כ-181 מיליון ₪) וכן, אחזקה במניות סחירות לא משועבדות בהיקף משמעותי והכל- ביחס ללוח סילוקין, הפרוס בצורה נוחה ברמת הסולו המורחב; הניסיון הרב והיציבות המופגנת באסטרטגיה לפיתוח העסקי בקבוצה; ברמת הסולו המורחב, יחס הכיסוי התפעולי, העומד על כ-2.2, הינו הולם לרמת הדירוג; דירוג החברה מושפע לשלילה מרמת נידחות חוב החברה לעומת חוב נכס הבסיס וכן בהיותה חברת החזקה בעלת נכס משמעותי יחיד.

תרחיש הבסיס של מידרוג לוקח בחשבון שמירה על רמות נזילות ומסגרות אשראי לא מנוצלות בהיקף מספק לצורך פירעון האג"ח; יציבות בקבלת הדיבידנדים מחברת גזית ושמירה על תזרים שוטף יציב לאורך זמן; שמירה על רמות מינוף הולמות לדירוג ברמת הסולו המורחב, הן ברמת שווי האחזקות בספרים והן לפי שווי השוק שלהן; לא נלקחו בחשבון במסגרת דירוג זה השקעות נוספות באופן שיגדיל את מינוף החברה.