חברת דירוג האשראי מידרוג הודיעה היום על אישור מחדש דירוג il.A1 באופק יציב לסדרות אג"ח ג’ ד’, ו’ ו-ז’ שבמחזור, אותן הנפיקה חברה לנכסים ולבנין.
כמו כן, מאשרת מידרוג דירוג זהה להנפקת סדרות חדשות (ח’ ו-ט’), בסכום של עד 400 מיליון ש"ח ע.נ. אשר ישמשו לצורך הפעילות השוטפת, לרבות פירעון חוב של החברה.
הדירוג נתמך, בין היתר, בפרופיל עסקי בולט לחיוב של החברה ומיצוב פיננסי בולט לחיוב של החברות הבנות; איכות, היקף ופיזור הנכסים והמקורות לשירות החוב על פני מספר אזורים גיאוגרפיים ומגזרי פעילות; מיצוב גבוה של נכסי הנדל"ן המניב בישראל ובמנהטן, הנהנים משיעורי תפוסה גבוהים ופיזור נרחב של שוכרים, התורמים לייצור הכנסות ותזרים פרמננטי יציבים לשירות החוב; היקף ההכנסות של החברה אף צפויות לגדול בטווח הקצר - בינוני בשל סיום ייזום ואכלוס של נכסים בעיקר בישראל, שטרם קיבלו ביטוי מלא בדוחות הכספיים, באופן הצפוי לשפר את היקף, יציבות ונראות התזרים הפרמננטי.
האמור כולל, בין היתר, התקדמות אכלוס בנייני משרדים בהרצליה, באר שבע ובחיפה, השכרות בנכס מסחרי בבנייה בבאר שבע ועוד; נזילות וגמישות פיננסית הולמות ביחס ללוח הסילוקין, הכוללות הן את יתרת הנזילות בהיקף של כ-1.6 מיליארד ₪ ברמת המאוחד (כ-793 מיליון ברמת הסולו המורחב ללא חברות "גב ים" ו"ישפרו", חברות עם חוב אג"ח משל עצמן), ונכסים לא משועבדים בהיקף של כ-5.9 מיליארד ₪ (ברמת המאוחד).
מנגד, ביחס לדירוג החברה, יחסי הכיסוי הינם איטיים יחסית ורמות המינוף הינן גבוהות, אף על פי שחל שיפור ביחסי האיתנות בשנים האחרונות, כך שמאז סוף שנת 2013 ועד ליום 30.06.2016 יחס החוב נטו ל-CAP נטו ירד מכ-70% לכ-65%.
יצוין כי החברה אינה נוהגת לגדר את ההון העצמי שמושקע בחו"ל ביחס לשינוי שע"ח ובייחוד בנוגע להשקעות בארה"ב. בנוסף, מגדל HSBC מושכר במלואו ודווח על ידי החברה כי היא פועלת להארכת חוזה השכירות מול השוכר המרכזי בנכס (בנק HSBC).
כמו כן, החברה דיווחה בעבר שהיא בוחנת מימוש של עד כ-49% מהמגדל, ככל שהמימוש החלקי יושלם, מידרוג תבחן את השימושים שיעשו ביתרת הנזילות הנובעת מהמימוש ביחס לפרופיל הסיכון. בנוסף, ככל שהחברה תחלק דיבידנדים מעבר לאלו אשר הוצגו למידרוג, האמור ישליך לשלילה על הדירוג.
יש לציין, כי פעולות החברה ביחס לאחזקותיה בתאגידים המדווחים שבשליטתה בהתאם לחוק לקידום התחרות ולצמצום הריכוזיות עשויות להשפיע על דירוג החברה. כמו כן, קיימת חשיפה לסיכונים גיאופוליטיים במדינות הפעילות, כגון הודו וחשיפה לסיכוני שחיקת שערי חליפין של מטבע חוץ, בעיקר בשל העובדה שהחברה איננה מגדרת את ההון או התזרים הנובע מפעילות במדינות השונות בהן היא פועלת.
תרחיש הבסיס של מידרוג לוקח בחשבון שמירה על שיעורי התפוסה הממוצעים בנכסים הקיימים של החברה בשנים האחרונות. כמו כן, תרחיש הבסיס לוקח בחשבון צמיחה בהיקף ה- NOI של החברה בטווח הקצר – בינוני וזאת, בין היתר, בשל השלמת ההקמה ואכלוס של נכסים מניבים ורכישת נכסים מניבים נוספים. יחסי האיתנות של החברה צפויים להיוותר גבוהים ביחס לדירוג אך ללא שינוי ניכר ביחס ליחסי האיתנות הנוכחיים, יחסי חוב נטו ל-CAP נטו של בין 65%-67%. תרחיש הבסיס של מידרוג מניח כי בטווח הקצר-בינוני יחסי הכיסוי של החברה צפויים להיוותר איטיים לדירוג.
עם זאת, להערכת מידרוג, היקף ה-FFO צפוי לגדול ולעמוד על בין 130-150 מיליון ש"ח לשנה בטווח הבינוני (ברמת המאוחד). מידרוג התחשבה בתרחישי רגישות להיקף ה-NOI, בין היתר, כתוצאה מהתגברות התחרות בתחום השכרת שטחי המסחר והמשרדים בישראל. כמו כן, יש לציין כי תרחיש הבסיס של מידרוג לא לוקח בחשבון חלוקת דיבידנד מיוחדת מעבר למידע שנמסר למידרוג על ידי החברה.