מידרוג מודיעה על אישור מחדש של דירוג A2.il באופק יציב לסדרות אג"ח א’ ו-ב’ שבמחזור, אותן הנפיקה חברת Extell Limited. הדירוג נתמך, בין היתר, באיכות, מיקום ומיצוב תיק הנכסים הכולל נכסים מניבים, נכסים מניבים בהקמה, פרויקטים למכירת דירות ופרויקטים לבניית נכסים בעלי מספר שימושים (למשל מלונות, משרדים, מסחר ומגורים).
יצוין כי תמהיל תיק הנכסים מקנה לחברה גמישות תפעולית ופיננסית ליצירת מקורות נוספים בעת הצורך מעבר לפרויקטים הפונים לתחום האולטרה יוקרה, כגון מימון מחדש ומימוש מלא/חלקי של נכסים מניבים, קרקעות ופרויקטים אחרים; היקף הון עצמי משמעותי ורמות מינוף סבירות, ממתנים את החשיפה למחזור עסקים שלילי. תרחיש הבסיס אומנם מניח שחיקה מסוימת ביחסי האיתנות לאור גידול בחוב הצפוי לצורך פיתוח הנכסים וזאת כחלק מתנופת הבנייה בה מצויה החברה. אולם, עם סיום הפרויקטים, פירעון החובות והכרה ברווחיות נוספת, המינוף צפוי להשתפר חזרה; ברווחיות בולטת לטובה הגלומה בתיק הנכסים, התורמת לנראות התזרים בטווח הארוך ומאפשרת לחברה לייצר רווחים ותזרים לשירות החוב גם במידה ותחול ירידת מחירים מסוימת בשוק ו/או האטה בענף; מנראות גבוהה של התזרים בטווח הארוך, הצפוי להביא ליחסי כיסוי מהירים ביחס לצרכי שירות החוב. אף על פי כן, חלק ממקורות התזרים המתוכננים בטווח הקצר-בינוני עלולים להשתנות בכפוף לעמידה בתוכניות החברה ולמצב השוק (ראו להלן); ותק וניסיון בולט לחיוב של ההנהלה כחברה יזמית משמעותית בניו יורק והטמעת פלטפורמה לניהול, רכישה, השבחה וייזום, ויכולתה לממש נכסים ו/או להכניס שותפים לנכסים/פרויקטים בשלבי ההקמה באופן המקטין את החשיפה לפרויקטים אלו.
דירוג החברה מושפע לשלילה מחשיפה לסיכונים הקשורים לענף ייזום הנדל"ן במנהטן, בדגש על פלח האולטרה יוקרה, הפוגעים בעמידות התיק לעתות משבר ועשויים לחשוף את תוצאות החברה לתנודתיות. בסיס העלות של פרויקטים בחברה בסגמנט זה מאפשר לחברה לייצר תזרים ורווח משמעותי גם בתרחיש של ירידת מחירים משמעותית; בתחזית התזרים שבטווח הקצר הנשענת, בין היתר, על השלמת בניית ושיווק מספר מצומצם של נכסים ועל השלמת תהליכי המימון לפרויקטים בבנייה (ראו לעיל). חשיבות האמור גדלה לאור העלייה בתשואות האג"ח של החברה. אף על פי כן, מגוון המקורות של החברה ויכולתה לייצר תזרים משמעותי גם ממימוש נכסים מניבים, מימון מחדש של נכסים והכנסת שותפים לפרויקטים, מקנה לחברה גמישות פיננסית גם בתרחיש שבו יחול עיכוב בתוכניות; תלות בבעל שליטה אשר הינו בעל ערך משמעותי לפעילות החברה. יצוין כי מאז דוח המעקב האחרון, בעל השליטה העמיד לטובת החברה הלוואה בהיקף של עד 30 מיליון דולר מתוכם נמשכו עד למועד זה 24 מיליון דולר. בנוסף, תשלום דמי הניהול בגין פעילות החברה בהיקף של כ-18 מיליון דולר נדחה לינואר 2017; לחברה מספר פרויקטים גדולים ומורכבים מבחינה מימונית, הנדסית ושיווקית אשר דורשים השקעה ניכרת של הון עצמי וקבלת מימון בהיקף משמעותי מאוד אשר עשוי לכלול הלוואות Mezzanine ו- Preferred Equity. יש לציין כי החברה השלימה פרויקטים בעלי מורכבות גבוהה בעבר וכן קידמה תכנון ובניית חלק מהפרויקטים בצבר, באופן המשפר את בשלותם.
בחודשים האחרונים מידרוג הייתה מצויה בקשר עם החברה לגבי ההתקדמות במימון הפרויקטים המרכזיים של החברה ביחס למתווה שהוצג למידרוג במסגרת המעקב בחודש מרץ 2016 - פרויקט Central Park Tower ופרויקט One Manhattan Square (להלן: "CPT" ו-"OMS" בהתאמה) ופרויקט ברחוב 94 והשדרה השלישית (להלן: "ה-"KENT). בחלק ניכר מהמתווה חלה התקדמות משמעותית, אם כי, ישנם שינויים מסוימים ביחס למתווה שהוצג למידרוג בעבר. יתרה מכך, החברה טרם השלימה את קבלת כלל המקורות הנדרשים הן להשלמת הבנייה והן ליצירת כרית נזילות ברמת החברה לצורך פירעון התחייבויותיה, עלויות התקורה ובייחוד פירעון קרן האג"ח בסוף שנת 2018 וכן לצורך השקעות הון עצמי הנדרשות לבניית פרויקטים נוספים.
המשמעותיים ביותר מבין מקורות המימון הנדרשים להשלמה, הינם הגדלת הלוואות ליווי הבנייה בפרויקט OMS, הגדלת הלוואת מזנין מקרן RXR לטובתה ניתן שעבוד על מניות של חברות בעלות אחזקה ב-3 פרויקטים (מתוכם אחד מוחזק ע"י בעל השליטה מחוץ לחברה המדורגת) ו/או יצירת מקורות חילופיים למשל בגין הנכס ברחוב 41 ושדרה 10 הנמצא בשלבי בנייה אחרונים וכולל כ-600 יח"ד המיועדות להשכרה. בנוסף, על החברה להשלים את קבלת המימון לצורך השלמת בניית פרויקט CPT, בייחוד על רקע אופציית put שניתנה לשותף שנכנס לפרויקט לאחרונה, לפיה ניתנה לו אפשרות לחייב את החברה לרכוש חזרה את אחזקותיו בפרויקט (לכל האמור לעיל ראו הרחבה בהמשך). אתגרים אלו הינם על רקע הקשחת תנאי המימון לפרויקטים בתחום הדירות למכירה בניו יורק ובייחוד לגבי פרויקטים בתחום היוקרה והאולטרה יוקרה. אף על פי כן, בשל ההתקדמות שחלה בקבלת מקורות באמצעות הכנסת השותף בפרויקט CPT, סגירת הלוואת הליווי בפרויקט OMS וסגירת הלוואת RXR וכן בשל ההתקדמות בהליכי גיוס משקיעי EB-5 ב-2 הפרויקטים הנ"ל, לפי החברה ישנם מקורות להמשך בניית פרויקטים אלו בשנה הקרובה ובהתחשב בגיוס ה-EB-5 אף מעבר לכך, ללא שימוש ביתרת הנזילות הקיימת.
הקשחת תנאי המימון בתחום דירות היוקרה ואולטרה יוקרה למכירה נעשתה על רקע האטה במגזר בשנה האחרונה המיוחסת, בין היתר, לקיטון בביקוש לרכישת דירות מצד המשקיעים הזרים. האטה זו השפיעה גם על קצב מכירת הדירות בפרויקטים בתחום האולטרה יוקרה שבנייתם כבר הסתיימה - One-57 ו-Carlton House. יצוין כי בהתאם למידע מהחברה, בחודשים האחרונים חל שיפור בקצב המכירות וכן במו"מ למכירת דירות נוספות בפרויקט -57 One כך שבין יולי 2016 ועד היום נחתמו חוזים וישנם מו"מ לחוזים נוספים לכ-6 יח"ד בהיקף כולל של כ-80 מיליון דולר (חלק החברה הינו נמוך יותר וכן חלק ניכר מהסכום שימש וצפוי לשמש לפירעון ההלוואה בפרויקט).
היעדר השלמת תהליכי המימון בהתאם למתווה שהוצג למידרוג וכן ככל שקצב חתימת חוזי המכירה בפרויקטים אלו והפרויקטים הקיימים לא יתמוך בתחזיות החברה, ישפיע לשלילה על הדירוג.
תרחיש הבסיס של מידרוג לוקח בחשבון תרחישי רגישות למועד קבלת התזרים ולהיקף התזרים מהפרויקטים השונים. אולם, תרחיש הבסיס מניח כי החברה תמשיך ותתקדם בקבלת המימון הנדרש לבניית OMS ו-CPT תוך התחשבות במספר חלופות שהוצגו למידרוג. תרחיש הבסיס מניח רגישות באשר למועד קבלת עודפי מזומנים מהלוואות ומשקיעי EB-5שיביאו נזילות נוספת לחברה (אם כי מידרוג עדיין לוקחת בחשבון כי בטווח הקצר-בינוני האמור יושלם). ככל שהחברה לא תעמוד במתווה זה, האמור ישפיע לשלילה על הדירוג. יחד עם זאת, בעת סיום פרויקטים משמעותיים בתחום הייזום למגורים בשנים 2017-2020 החברה צפויה להפיק רווח ותזרימים ניכרים לשירות החוב. בתרחיש קיצון מידרוג התחשבה בדחיית הכרה ברווחים אלו (אף בהיקף נמוך יותר) וקבלת הכספים בעיקר בשנים 2018-2020 (כאשר מרבית הסכום יתקבל בשנים 2019-2020).
יתרה מכך, תרחישי הרגישות הניחו ירידת מחירים חדה יותר בפרויקטים One-57 ו-Central Park Tower אשר פונים לסגמנט האולטרה יוקרה. בהתאם לדברי בעל השליטה, החברה תשלים ראשית חלק מהמהלכים להגדלת הנזילות לטווח הארוך בטרם ביצוע השקעות הון/חלוקת דיבידנדים משמעותית. בנוסף, הדירוג מניח כי החברה תסיים בניית נכס מגורים להשכרה במנהטן, ברחוב 41 ושדרה 10, אשר צפוי להיות בעל שווי משמעותי לאחר התייצבותו (יצוין, כי מימוש הפרויקט ככל שיתרחש צפוי לשמש בעיקר לפירעון RXR ככל שהיקף ההלוואה יגדל ל-463 מיליון דולר לעומת כ-300 מיליון דולר הצפויים להיות מועמדים במועד סגירת ההלוואה). בנוסף, לדברי החברה, קיימת גמישות מסוימת ליצירת תזרים נוסף מפרויקט זה באמצעות הקצאת 100 מיליון דולר EB-5 שגיוסו לטובת הפרויקט, לפרויקטים אחרים ככל שקיים צורך. תרחיש הבסיס מתחשב גם בצפי לעלייה בהיקף החוב ובמינוף בטווח הקצר-בינוני אך זה עדיין צפוי להלום את הדירוג ואף להיות בולט לחיוב בהתחשב בהערכות השווי הקיימות לנכסי החברה (בניכוי התחייבות מס תאורטית של בעל השליטה על תוספת השווי). תרחיש הבסיס אינו מניח מחזור חוב אג"ח לאורך תקופת האג"ח.