מידרוג מודיעה על אישור מחדש של דירוג Aa3.il באופק יציב לסדרות האג"ח ה’, ו’ ו-ז’ שבמחזור, אותן הנפיקה חברת גב ים מקבוצת נכסים ובניין.
הדירוג נתמך, בין היתר, במצבת נכסים מניבים איכותית, המפוזרת באזורי ביקוש בישראל. לאורך השנים החברה שומרת על שיעורי תפוסה גבוהים במצבת נכסיה, העומדים נכון ליום 30.06.2016 על כ- 98%, כאשר לחלק מנכסי החברה יתרונות יחסיים על מתחריהם בשל סביבת העבודה, התשתיות והשירותים הנלווים שניתנים לשוכרים. החברה פועלת להרחבת תיק הנכסים שלה במתחמים קיימים וחדשים, תוך שמירה על יתרונה היחסי במתן שירותים נלווים אלו.
אף על פי כן, החברה מממשת מפעם לפעם נכסים אשר להערכתה מיצו את הפוטנציאל הגלום בהם; פיזור סביר של שוכרים בעלי חוסן פיננסי מסייע להקטנת פרופיל הסיכון. בנוסף, מועד סיום החוזים הקיימים הינו סביר באופן התומך ביציבות ההכנסות; נזילות וגמישות פיננסית בולטים לטובה לאורך זמן, נכון ליום 30.06.2016 לחברה נכסים לא משועבדים בשווי של כ- 4.5 מיליארד (חלק החברה בשווי נמוך יותר); יחסי כיסוי בולטים לטובה לאורך זמן, נכון ליום 30.06.2016 יחס החוב נטו ל-FFO בגילום שנתי עומד על כ-13 שנים; אסטרטגיית מימון ורמות מינוף סולידיות; פוטנציאל השבחה והגדלת התזרים הפרמננטי מתוך זכויות בנייה קיימות על קרקעות שבבעלות החברה, ללא צורך בהשקעת מקורות ניכרים למטרת רכישת קרקעות.
נכון למועד הדו"ח, החברה נמצאת בשלבי הקמה שונים של מספר פרויקטים, ביניהם, פרויקט מת"מ- ים בפארק מת"מ, פרויקט תוצרת הארץ בתל אביב יחד עם חברת אמות השקעות בע"מ (בחלקים שווים), הבניין השלישי בפארק גב-ים נגב ועוד. להערכת מידרוג, השלמת הנכסים בייזום ואכלוסם בטווח הבינוני- ארוך צפויה לתרום לגידול בהיקף ההכנסות והיקף ה-FFO של החברה; מנגד, פעילות החברה מרוכזת בישראל בלבד וחשופה לכלכלתה; חלק ניכר מה- NOI ושווי הנכסים עודו מרוכז במספר מתחמים מרכזיים; לחברה חשיפה להשכרות שטחים לחברות בענף ההיי-טק אשר אחראיות על חלק משמעותי מדמי השכירות, נכון ליום 30.06.2016, העלולה להגביר את רמת הסיכון בעתות משבר.
חשיפה זו מתמתנת בשל הפרופיל העסקי של החברה, הכולל חוזים עם שוכרים בעלי איתנות פיננסית גבוהה, בפיזור משמעותי, הכולל מגוון תחומים מתוך תעשיית ההיי-טק לעומת השכרת שטחים לחברות סטארט אפ; חלוקת דיבידנדים בהיקף מהותי ביחס לתזרים הפרמננטי; לאור מגמות ההיצע והביקוש של שוק המשרדים, מידרוג מעריכה שככל שתחול האטה במשק עלול להיווצר לחץ מסוים על המחירים.
אולם, מיצוב ואיכות תיק הנכסים של החברה צפוי לתרום לשמירת ערכם של הנכסים. בנוסף תנופת הייזום של החברה תתרום להעלאת ה-NOI באופן שימתן השפעה זו. יצוין כי לאור השתייכות החברה לקבוצת אי.די.בי וההגבלות החלות על החזקה בחברות בנות משכבה שלישית ורביעית, על הקבוצה להסדיר בשנים הבאות את מבנה ההחזקות בחברה בהתאם לחוק הריכוזיות.
תרחיש הבסיס של מידרוג לוקח בחשבון שמירה על שיעורי התפוסה הממוצעים בנכסים הקיימים של החברה בשנים האחרונות. כמו כן, תרחיש הבסיס לוקח בחשבון צמיחה בהיקף ה- NOI של החברה בטווח הקצר – בינוני וזאת, בין היתר, בשל השלמת הקמתו ואכלוסו של המבנה הלוגיסטי במודיעין, רכישת הקרקע בחולון שכוללת מספר נכסים מניבים המושכרים במלואם ונכסים נוספים שהייזום בהם צפוי להסתיים בטווח הבינוני.
יש לציין כי תרחיש הבסיס לא לוקח בחשבון גידול ב- NOI בשל רכישת נכסים נוספים.יחסי האיתנות של החברה צפויים להיוותר בולטים לחיוב לדירוג, יחסי חוב נטו ל-CAP נטו של בין 44%-48%. תרחיש הבסיס של מידרוג מניח כי בטווח הקצר-בינוני יחסי הכיסוי של החברה צפויים להיוותר הולמים לדירוג חוב נטו ל-FFO של בין 10-13 שנים) והיקף ה-FFO צפוי לעמוד על מעל ל-220 מיליון ₪ לשנה, להערכת מידרוג.
היקף ה- FFO של החברה אף צפוי לגדול לאחר אכלוס והנבה מלאים של נכסים בייזום וזאת ללא שינוי מהותי בהיקף החוב הפיננסי הנוכחי של החברה. מידרוג התחשבה בתרחישי רגישות להיקף ה-NOI, בין היתר, כתוצאה מהתגברות התחרות בתחום השכרת שטחי המסחר והמשרדים בישראל. אולם יחסיה הפיננסיים של החברה עדיין צפויים להלום את הדירוג.