חברת דירוג האשראי מידרוג מודיעה על אישור מחדש של דירוג Baa1.il ושינוי אופק הדירוג מאופק יציב לאופק חיובי לסדרות האג"ח 12-15 שבמחזור, אותן הנפיקה חברת הכשרת הישוב.
במידרוג ציינו כי דירוג החברה נתמך, בין היתר, מהיקף הפעילות המניבה המשמעותית של החברה, המציגה יציבות תפעולית ותזרימית היסטורית ובעלת שיעורי תפוסה ממוצעים גבוהים ברמות של כ-95%-98%, תזרים NOI שנתי מייצג של כ-200 מ’ ₪ מהנכסים הקיימים למועד הדוח וצמיחה שנתית ממוצעת מנכסים זהים בשנים האחרונות (בשנים 2012-2015) של כ-2%;
מיחסי איתנות טובים ביחס לרמת הדירוג, עם הון למאזן של כ-26% וחוב נטו ל-CAP נטו של כ-59% למרץ, 2016, כאשר על פי תחזיות החברה, יחסים אלו צפויים להישמר ואף להשתפר בעתיד בטווח הקצר-בינוני; משיפור משמעותי בפעילות הייזום למגורים בפולין, הן מבחינת התקדמות במכירות הפרויקטים שנגמרו ופרויקטים קיימים, והן מבחינת התרומה לרווחיות החברה ולתזרים החברה בשנים הקרובות, באופן שיביא לתוספת תזרים של כ-100 מ’ ₪.
על פי תכניות החברה, בטווח השנתיים הקרובות תוך ייצור רווחיות גולמית שתנוע סביב 20%-30% בפרויקטים שיימסרו; מנגישות החברה לשוק ההון תוך יצירת חיסכון עתידי והקטנת עומס הפירעונות השנתי, בדרך של גיוס חוב בשוק האג"ח בעלויות נמוכות יותר ובפריסת פירעונות טובה (יש לציין למשל את גיוס סדרה 19 שבוצע באוגוסט 2016 על ידי החברה עם מח"מ של 5 שנים ובריבית שקלית של כ-4%).
דירוג החברה מושפע לשלילה, בין היתר, מפעילות החברה בתחומי המלונאות בישראל, בדרך של בעלות, שכירות וניהול בתי מלון תחת רשת מלונות "רימונים", אשר ספגה פגיעה ברווחיות לאור הירידה ברווחיות בענף בשנים האחרונות, בין היתר מהשפעות גיאו-פוליטיות ועלייה בעלויות שכר עבודה לאור העלאת שכר המינימום, יחד עם הסיכון הבסיסי בפעילות מלונאית, שמשליך לשלילה על רמת הסיכון של החברה, כפי שנגזרת מפעילות הנדל"ן המניב והייזום למגורים;
מחשיפה לפעילויות ייזום משמעותיות בטווח הזמן הקצר-בינוני, במידה ויבשילו תכניות החברה להרחבת זכויות הבנייה הקיימות בנכסים ובקרקעות של החברה. יש לציין כי על פי מדיניות החברה לשמירה על יחסי איתנות הולמים לרמת הדירוג ועל פי פוטנציאל הצפת הערך בחברה, חשיפה לפעילות ייזום זו מתמתנת בצורה מסוימת; מיחסי כיסוי שאינם הולמים כיום את רמת הדירוג ומציגים יחסים איטיים בהתאם לנתוני הדוחות הכספיים בשנים האחרונות, אך עם מגמת שיפור מסוימת.
שינוי אופק הדירוג מיציב לחיובי נובע, בין היתר, משיפור משמעותי שצפוי להתרחש בטווח הזמן הקצר-בינוני ביחסי הכיסוי של החברה שיביא ליחסים שצפויים לנוע תוך שנה-שנתיים סביב 25-30 שנים חוב נטו ל-FFO, וזאת בנטרול הרווח שהחברה צפויה להכיר ממכירת קרקעות מתוכננות, כפי שעושה החברה מעת לעת; מפוטנציאל השבחה משמעותי של קרקעות ונכסים מניבים קיימים לאור תהליכי הרחבת זכויות בנכסים בישראל, ולאור הצגתם בערכים היסטוריים (בנוגע לקרקעות ובנוגע לנכסים שתהליך ההשבחה טרם הושלם ואינו לקח בחשבון בהערכת שוויים), תוך הצפת שווי לחברה בדרך של העלאת שווי הנכס ו\או רווחיות גבוהה בעת מכירתו ו\או יצירת מקורות נוספים לגמישות החברה ליצירת מקורות נזילות בעת הצורך;
תרחיש הבסיס של מידרוג לוקח בחשבון שמירה על היקף הפעילות הנוכחי במסגרת הנכסים המניבים הקיימים של החברה עם סטייה מסוימת אפשרית בצמיחת הכנסות החברה אשר נלקחה בחשבון בניתוחי רגישות לאור אפשרות לקיטון בתפוסה בחלק מהנכסים. כמו כן, נלקחה בחשבון הרחבה של הפעילות בתחום הפארקים הלוגיסטיים בפולין, בהיקף נמוך משמעותית מתכניות החברה ובתרומה בקצב נמוך יותר. יש לציין כי תרחיש הבסיס לוקח בחשבון המשך התמקדות אסטרטגית עסקית בתחומי הנדל"ן בישראל ובחו"ל, בדגש על תחומי הפעילות הנוכחיים בנדל"ן מניב ובייזום למגורים בישראל ובחו"ל, וככל שיתרחשו תהליכים שיביאו לכדי פיזור בתחומי הפעילות ברמות סיכון גבוהות מאשר הקיים בחברה, הנ"ל יכול להשליך לשלילה על דירוג החברה.
היקף ה-FFO שהחברה צפויה לייצר בטווח השנים 2016-2018 צפוי להביא ליחסי כיסוי של כ-25-30 שנים וזאת בנטרול הרווחים שהחברה צופה לייצר ממכירת קרקעות, כפי שמבצעת מעת לעת. מבחינת יחסי האיתנות של החברה, אנו צופים כי החברה תשמור על יחסים שינועו בטווח של 55%-65% חוב נטו ל-CAP נטו. על פי הערכת מידרוג, היקף הדיבידנד השנתי הממוצע יעמוד בדומה לממוצע השנתי של החברה בשנים 2013-2015.
סדרת אג"ח 14 כוללת בטוחה בדרך של שעבוד החזקות החברה בסקייליין, חברה ציבורית המחזיקה בפעילות בקנדה. יש לציין כי להערכת מידרוג, בטוחה זו נבחנה ונקבע כי אינה משנה מהותית את רמת הסיכון ויכולת הפירעון של החברה כנגד הסדרות האחרות, בהתאם למרכיבי הביטחונות, היקף הנכסים הנוספים הלא משועבדים בחברה והגמישות של החברה לשירות אג"ח אלו.