יובל בן זאב: הבוקר השתתפנו בפגישת עדכון שקיימה הנהלת אפי פיתוח עם משקיעים מוסדיים בישראל. נראה שההנהלה בחרה שלא לשלהב את דמיון המשקיעים ולהבטיח הבטחות, אלא דווקא להתמקד בהצגה יבשה משהו של העובדות. אנחנו יצאנו אופטימיים מאוד מהפגישה וננסה להעביר את רוח הדברים:
1. הפוטנציאל טרם הופנם. מנית אפי פיתוח נסחרת הבוקר בשער של 1.13 $ למניה, המגלם מכפיל הון של כ- 0.73. להערכתנו, שווי הוגן למניה צפוי להיות סביב ההון העצמי, מחיר הגבוה בכ- 36% מהמחיר הנוכחי. אנו סבורים כי הפרויקטים המובילים של החברה ובראשם קניון רוסיה (מוסקו סיטי) מגלמים ערך עודף משמעותי על ערכם בספרים.
2. עדכון חיובי לגבי קניון רוסיה. נכון להיום כ- 65% מהשטחים בפרוייקט מושכרים במחיר ממוצע של כ- 1,150 $ לשנה והחברה חוזרת על הערכותיה לפתיחה בתחילת דצמבר עם חוזים חתומים לכ- 70%-80% מהשטחים.
להערכת החברה, המו"מ המתקיים על השכרות כיום הינו במחיר הגבוה משמעותית מהמחיר הממוצע, כך ששכר הדירה הממוצע צפוי להיות גבוה בהרבה. החברה מעריכה כי שכר הדירה הבסיסי (ללא אחוזים מהפדיון) יעמוד על כ- 120 מ’ $ לשנה (חלק החברה כ- 90 מ’ $), מספר זה גבוה משמעותית מההערכות הקודמות שלנו (כ 75 מ’ $ חלק החברה) והוא יגלם תשואה של כ- 14%-15% על ההשקעה, מה שאומר צפי לשערוך ורווחי הון משמעותיים.
3. איתות חיובי לגבי קניון טברסקיה. פרוייקט זה הינו בעל חשיבות רבה ליצירת הערך בעתיד והעדכון המהותי לגביו הוא כי עבודות הכנת התשתית מתקדמות בהתאם לתכניות וכי לפני שבוע פרסמה עיריית מוסקבה הודעה לפיה היא מרוצה מעבודות היזם, הודעה המפיגה חששות שהיו לאחר התפטרות ראש העיר לושקוב.
4. פוטנציאל רב בפרוייקט ברצקייה. מדובר בפרוייקט של כ- 50 אלף מ"ר המשלב משרדים, מגורים ושטחים מסחריים וממוקם בסמוך לפרוייקט 4 Winds של החברה לא רחוק מטברסקיה. הפרוייקט בתכנון ותחילת הבניה צפויה במהלך 12 החודשים הבאים. החברה העריכה כי פוטנציאל מכירת הדירות הינו במחיר של 10,000$ למ"ר (מגלם פוטנציאל רווח של למעלה מ 100 מ’ $ על ההשקעה) אך היא מעדיפה לשנות ייעוד למשרדים בהם ניתן להרוויח סכומים גבוהים עוד יותר עם שכ"ד של כ- 1,500 $ למ"ר בשנה.
5. פרוייקט קונצובו קם לתחייה ? העליה בביקוש למגורים לצד התקדמות בתהליכי התכנון עשויי להעיר לתחייה את פרוייקט הענק הזה הממוקם במערב מוסקבה. סך זכויות הבניה עומדות על כ- 1.5 מ’ מ"ר והחברה מתחילה לקדם את השלב הראשון שלו בשטח של 300 אלף מ"ר, תוך שהיא בוחנת שיתופי פעולה עם חברות אחרות בתחום. פרוייקט זה שערכו בספרים כ- 77 מ’ $ עשוי להביא בתוך 3-5 שנים הצפת ערך של מאות מ’ $ והוא לבדו עשוי להזניק את החברה קדימה.
6. הבניה באוזקרובסקיה לקראת השלמה. מדובר בפרוייקט משרדים בשטח של כ- 50 אלף מ"ר, אשר לגביו מתנהל מו"מ להשכרה העושיה להניב שכ"ד שנתי של כ- 30 מ’ $.
בשורה התחתונה: הפוטנציאל טרם הופנם וייתכן ששווי הספרים של אפי פיתוח (1.54$) מהווה רק את תחילת הדרך למניה הנסחרת ב 1.13$.