מידרוג מאשרת מחדש דירוג Aa1.il באופק יציב לסדרה א’ וסדרה ד’ אותן הנפיקה קבוצת עזריאלי. במידרוג ציינו שהדירוג נתמך, בין היתר, במצבת הנכסים המניבים האיכותית, הכוללת קניונים ומגדלי משרדים, מהבולטים בישראל.
לדברי המדרגים, החברה שומרת על שיעורי תפוסה גבוהים מאוד בנכסים, תוך הפקת NOI משמעותי לשירות החוב. עוד נתמך הדירוג בצמיחה משמעותית בהיקף הפעילות בשנים האחרונות, בשל רכישת והקמת נכסים בעיקר בישראל אך במידה מסוימת גם בחו"ל, באופן התורם לפרופיל הסיכון.
כך למשל, מאז דוח הדירוג האחרון בנובמבר 2015, החברה השלימה את רכישת בית ידיעות אחרונות ברבעון הראשון של 2016, התקדמה בתהליכי האכלוס של מתחם משרדים בחולון, קניון ברמלה, קומה נוספת בקניון איילון ברמת גן וכן השלימה רכישת שני מתחמי דיור מוגן בת"א ורעננה (ברעננה באמצעות רכישת מניות ולאחר מכן הודעה בדבר פידיון האג"ח של החברה המחזיקה בנכס).
כמו כן, החברה התקדמה בתהליכי השכרות והבנייה של בניין המשרדים עזריאלי שרונה (קרוב ל-50% משטחי המשרדים בבניין שבנייתו צפויה להסתיים במחצית השנייה של שנת 2017 הושכרו עד כה) ולאחרונה אף השכירה מראש כ-26 אלף מ"ר מתוך כ-50 אלף מ"ר שטחי משרדים בפרויקט "עזריאלי Town" וזאת בטרם לקבלת חזקה על הקרקע.
נכסים אלו בנוסף לאכלוס הצפוי של קניון ראשונים במהלך הרבעון הראשון של שנת 2017 (הכולל גם 30 אלף מ"ר של שטחי משרדים שבנייתם צפויה להסתיים לקראת סוף שנת 2016 אולם רק כשליש מהם הושכרו עד כה), צפויים להניב תזרים שנתי (לפני הוצאות מימון ומס) בהיקף משמעותי באופן שיתמוך במגמת הצמיחה ב-NOI וב-FFO.
יתרה מכך, בשנים האחרונות החברה נהנת מגיוסי חוב ונטילת הלוואות (לעיתים באמצעות אג"ח ציבורי ולעיתים באמצעות הלוואות פרטיות מגופים מוסדיים) בריביות נמוכות באופן משמעותי מהריביות של החוב הנפרע בשנים אלו, באופן התומך גם כן בתזרים לשירות החוב.
כך למשל בחודש יולי 2016 החברה השלימה גיוס של כ-2.2 מיליארד ₪ במח"מ של כ-7.5 שנים בריבית של כ-1.34% צמודה למדד המחירים לצרכן; ביחסי כיסוי בולטים לטובה ביחס לענף והיקף תזרים פרמננטי משמעותי (FFO) מפעילות הנדל"ן המניב, אשר על פי הנתונים שפרסמה החברה, עומד על קצב של מעל 900 מיליון ₪ לשנה[1]. על בסיס מצבת הנכסים וההתחייבויות הפיננסיות כיום, היקף התזרים צפוי, להערכת מדרוג, אף להמשיך ולצמוח כבר בטווח הקצר-בינוני, בין היתר בשל הנבה שנתית מלאה של נכסים שבנייתם הושלמה או צפויה להסתיים וזאת על אף נטילת הלוואות פרטיות לאחר תאריך המאזן ועל אף גיוס אג"ח ד’ (חלק מסכומי הגיוס של סדרה ד’ צפויים לשמש להחלפת חובות קיימים);
בוותק וניסיון של החברה והנהלתה, הפועלת בישראל מעל ל-30 שנה בניהול, ייזום והקמה של נדל"ן מסחרי ושטחי משרדים מניבים, ונהנית מאיכות ניהול גבוהה וניסיון רב בניהול נכסים מניבים, ובפרט נכסים מסחריים וכן ביעילות תפעולית גבוהה ביחס לענף; בנגישות בולטת למקורות מימון וגמישות פיננסית גבוהה מאוד, הכוללת היקף נכסים לא משועבדים בהיקף קרוב לכ-18 מיליארד ₪ (מתוכם, כ-15 מיליארד ₪ מיוחסים לנכסים בתחום הנדל"ן והיתר לנכסים אחרים כגון מניות בנק לאומי, לאומי קארד וכדומה).
בנוסף, לחברה נכסים מניבים משועבדים בהם שיעורי ה-LTV הינם סבירים עד נמוכים. מידרוג מציינת לחיוב את פעולות החברה למימוש האחזקות שאינן בתחום הנדל"ן. החברה מימשה חלק מהחברות המוחזקות ע"י גרנית, לרבות השלמת מכירת חברת "טמבור" בכ-500 מיליון ₪, מימוש מתקני ההתפלה בפלמחים תמורת כ-430 מיליון ₪ ומכירת הפעילות הסולארית של חברת "סופרגז" בכ-175 מיליון ₪.
כמו כן, החברה התקשרה בהסכם למימוש חברת סונול בסכום של כ-495 מיליון ₪ (חלק מהסכום כולל הלוואת מוכר, תשלומים נדחים ומימוש צפוי של קרקע במתחם פי גלילות); ברמת המינוף של החברה, הנחשבת רמת מינוף מהנמוכות בענף ונתמכת ע"י מדיניות פיננסית וחלוקת דיבדנדים שמרניות. בנוסף, היקף ההון העצמי הינו בולט לענף ואף הציג גידול בשנה האחרונה; ברמת נזילות טובה ביחס לחלויות החוב ולהיקף התזרים של החברה.
מנגד, להערכת מדרוג, הפיזור הנכסי של החברה הינו בינוני בשל החשיפה מסויימת, למתחמים משמעותיים. כך למשל, מרכז עזריאלי ת"א (מגדלי המשרדים והקניון יחדיו) מהווה נכס מרכזי בפורטפוליו, אשר אחראי על כ-28% מה-NOI השנתי שהחברה צפוייה לייצר (ללא הנכסים הנוספים המצויים בתהליכי הקמה).
יצוין כי לחברה כ-2,500 הסכמי שכירות, כאשר אין שוכרים להם קיימת חשיפה של מעל 10% מהכנסות החברה, באופן התורם לפיזור הסיכון בפעילותה; החברה עלולה להיות חשופה לשינוי בשווי החזקתה ב"בנק לאומי" (כ-4.6%), אשר הסתכם בספרי החברה בכ–950 מיליון ₪, נכון ליום 31.03.2016.
כמו כן, להערכת מדרוג, בדומה לדוחות קודמים, החברה עשויה להיות חשופה במידה מסויימת להאטה משמעותית בצריכה הפרטית במשק הישראלי, ו/או בפגיעה משמעותית בתחום הקניונים, בשל פתיחתם של מרכזים מתחרים נוספים ו/או בשל שינויים בתמורות בטעמי האוכלוסיה ובאופן צריכתם, כגון מעבר לרכישות מוצרים באמצעות האינטרנט וכן בשל הרעה במצב הבטחוני, אף על פי שבשנים האחרונות אלה לא השפיעו לרעה על תוצאות החברה למעט בקניונים בבאר שבע וקריית אתא;
כמו כן, לחברה קרקעות להקמת מספר פרויקטים משמעותיים בתחום המסחר, המשרדים ואף שטחים מסויימים למגורים, על ציר מנחם בגין ת"א, אשר הצלחת אכלוסם תלויה, בין היתר, במגמות היצע וביקוש בשוק המשרדים בת"א וזאת בהתחשב בצפי לגידול ניכר בשטחים להשכרה באזור. אולם, היקף ההשכרות מראש של חלק מהפרויקטים הנ"ל וכן, איתנות החברה, היקף התזרים והצלחתה בעבר באכלוס נכסים משמעותיים בישראל ממתנים את הסיכונים הנ"ל.