מידרוג מודיעה על אישור מחדש של דירוג A1.il והעלאת אופק הדירוג מיציב לאופק חיובי לסדרות ו’ ו-ז’ שבמחזור, אותן הנפיקה חברת סאמיט אחזקות נדל"ן. כמו כן, מאשרת מידרוג דירוג זהה להנפקת סדרה חדשה ו/או הרחבת סדרה קיימת בסכום כולל של עד 170 מיליון שקל ע.נ. תמורת הגיוס תשמש בעיקר למחזור חוב קיים.
בחברת הדירוג מציינים כי דירוג הסדרות נסמך, בין היתר, על היקף הון עצמי ויחסי איתנות בולטים לחיוב לרמת הדירוג, נכון ליום 31.03.2016, היקף ההון העצמי עמד על כ- 2.2 מיליארד ₪ (הון עצמי המיוחס לבעלים על כ- 1.3 מיליארד), כאשר יחס החוב נטו לCAP- נטו עמד על כ- 45% ויחס ההון למאזן עמד על כ- 49%.; מהיקף פעילות נרחב בתחום הנדל"ן המניב ומצבת נכסים בעלת פיזור שוכרים ונכסים טוב, תוך שמירה על פרמטרים תפעוליים יציבים בגין הנכסים, לאורך זמן.
נכון ליום 31.03.2016, מצבת הנכסים של החברה כוללת כ- 122 נכסים מניבים בישראל ובגרמניה, בין היתר, באמצעות חברת הבת Summit Germany Limited לעומת 113 במועד הדירוג הקודם ובשווי של כ- 3.8 מיליארד ש"ח (לעומת כ- 3.1 מיליארד ש"ח במועד הדירוג הקודם); מתזרים ויחסי כיסוי בולטים לרמת הדירוג, להערכת מידרוג ועל פי נתונים שנמסרו מהחברה, בהתאם לחוזי שכירות והסכמי הלוואות קיימים, היקף ה-FFO השנתי המייצג עומד על טווח של בין 170-180 מיליון ₪ אשר מביא ליחס כיסוי חוב (ברוטו) בטווח 11-12.
כמו כן, יש לציין לחיוב את התזרים השיורי של החברה מנכסיה הנובע, בין היתר, מהמרווח המימוני הגבוה ברמת הנכסים; דירוג החברה מושפע לחיוב מפעילות בשוק הנדל"ן בגרמניה (המדינה מדורגת Aaa יציב ע"י מודיס( המאופיין ביציבות ונתמך בפעילות עסקית איתנה במדינה, אשר תומכת בביקושים לשטחי נדל"ן להשכרה. עם זאת, יש לציין כי כלכלת גרמניה חשופה לשינויים כלכליים ומדיניים באירופה לאור האירועים האחרונים כפי שיורחב לעיל; לחברה גמישות פיננסית טובה ביחס לדירוג אשר נובעת ממצבת נכסים מניבים לא משועבדים בגרמניה וישראל ברמת המאוחד, ברמת הסולו המורחב לחברה אחזקה במניות לא משועבדות של סאמיט גרמניה;
החברה אינה עוסקת בפעילות ייזום משמעותית, כך שלמעט יתרת הנזילות, מרבית המאזן משמש לייצור תזרים פרמננטי; לחברה פלטפורמה לניהול עצמי של הנכסים בישראל ובגרמניה ובנוסף - ניסיון ו-Track Record של ההנהלה הבכירה; קיימת התאמה בין לוח הסילוקין של החברה הן של האג"ח והן של ההלוואות הבנקאיות לתזרים הפרמננטי שלה, כך שאין תלות מהותית במחזור חוב, למעט לצורך פיתוח עסקי.
הצבת אופק דירוג חיובי נובע, בין היתר,לאור יחסי איתנות ומינוף ותזרים ויחסי כיסוי בולטים לרמת הדירוג, תוך שיפור בפרמטרים העסקיים, אם באמצעות הרחבת פיזור נכסיה וטיוב פורטפוליו הנכסים הקיימים. ככל שהחברה תשמור לאורך זמן על יחסים פיננסיים בולטים לדירוג וייראה שיפור והתייצבות בהשקעתה של החברה בחברת כלכלית ירושלים הנ"ל עשוי להשפיע בחיוב על מימוש האופק.
מנגד, הדירוג מושפע לשלילה מאפיון הנכסים ככאלה הדורשים תשומת לב ניהולית גבוהה, בשל הצורך בהארכת חוזים, ביצוע שיפורים במושכר ו-CAPEX. זאת בנוסף להתמודדות עם איתנות פיננסית משתנה של שוכרים. כך למשל, התפוסה הממוצעת בנכסים עומדת על כ-87% אף על פי שהחברה מצויה במו"מ להשכרת שטחים נוספים.
להערכת מידרוג, אופי הנכסים והפעילות מביאים לכך שעליית תפוסה, ככל שתתרחש, תתבצע באופן הדרגתי. אולם פיזור השוכרים והנכסים וה-Track Record של החברה בהשכרת שטחים והארכת חוזים קיימים, ממתנים, במידה מסוימת, את החשיפה הנ"ל. יש לציין את חשיפת החברה לשער היורו בשל פעילותה בגרמניה, אשר עשוי להיות תנודתי בשל שינויים כלכליים ומדיניים ברחבי אירופה. בחודש יוני האחרון העם הבריטי החליט במשאל עם על יציאה מגוש האירו, היציאה מגוש האירו עלולה להתבטא בהיחלשות של מטבע האירו ביחס לש"ח והאטה כללית בכלכלה במדינות אירופה הכוללת השפעות על תעסוקה, צריכה פרטית ועלולה להשפיע בעקיפין על שווי הנכסים של החברות הפועלות במדינות אירופה. עם זאת, יש לציין, כי בהלוואות החברה בגרמניה ישנה הגנה טבעית שכן, ההכנסות וההלוואות נקובות באותו מטבע.
כמו כן, החברה מבצעת גידור חלקי על תזרים עתידי שצפוי להיות מושפע משער החליפין; השקעת החברה בכלכלית ירושלים רשומה בספרי החברה לפי שווי הוגן באופן שעשוי להשפיע על תנודתיות מסוימת בהונה העצמי של החברה ויחסי המינוף. יצויין, כי החברה ביצעה את הרכישה גם באמצעות הנפקת הון, כך שהשכילה, למתן את רמת החשיפה ממקורותיה העצמיים ו/או ממקורות מימוניים.