חברת דירוג האשראי "מידרוג" הודיעה היום (חמישי) על העלאת הדירוג לכלכלית ירושלים מ- il.Baa2 לדירוג il.Baa1 ועל הוצאת הסדרות מרשימת הבחינה תוך שינוי אופק הדירוג לחיובי, עבור סדרות האג"ח ו’ ו- ט’ עד י"ג שבמחזור של כלכלית.
במידרוג ציינו כי העלאת הדירוג נתמכת, בין היתר, בשיפור משמעותי ביתרות הנזילות והגמישות של החברה ברמת הסולו ביחס לאג"ח, הנובעת משיפור הגמישות בגין יתרות של מניות לא משועבדות של החברות הבנות מבני תעשייה ודרבן השקעות:
העלאת הדירוג נתמכת, בין היתר, בשיפור משמעותי ביתרות הנזילות והגמישות של החברה ברמת הסולו ביחס לאג"ח, הנובעת משיפור הגמישות בגין יתרות של מניות לא משועבדות של החברות הבנות "מבני תעשייה בע"מ" ו-"דרבן השקעות בע"מ", מנכסי נדל"ן לא משועבדים בהיקף של כ-280 מ’ ₪ ומניות של חברות בנות שאין כנגדן אשראי בשווי של כ-640 מ’ ₪ (נכון ליום 31 במרץ 2016, כיום שווי המניות של מבני תעשייה מוערך בכ-700 מ’ ₪ בתוספת למניות דרבן לפי אותו שווי של מרץ, 2016 של כ-322 מ’ ₪), בנכסים משועבדים בשיעור מינוף נמוך יחסית (שיעור LTV ממוצע של כ-50%) ובמסגרות אשראי לא מנוצלות בהיקף של כ-47 מ’ ₪ (לתאריך הדוח המסגרת הלא מנוצלת עומדת על היקף של כ-187 מ’ ₪, לאחר פירעון ניצול המסגרת בתקבולים שהתקבלו ממכירות הנכסים בקנדה); בשיפור ביחסי האיתנות, שעומדים ברמת המאוחד בקבוצה כ-16% הון למאזן וחוב נטו ל-CAP נטו של כ-71% (על פי נתוני דוחות רבעון 1, 2016), ביחס לשיעורי האיתנות ההיסטוריים.
יחסים אלו השתפרו בשקלול האירועים שהתרחשו לאחר תאריך המאזן, עם גיוס הון ברמת מבני תעשייה שתרם בנטו עוד כ-44 מ’ ₪, מימוש אופציות ברמת כלכלית ירושלים של כ-48 מ’ ₪ ומכירות נכסים בעלי מינוף גבוה שתרמו לקיטון בחוב מחד, וגידול ביתרות הנזילות, מאידך;
בתזרים מזומנים יציב ומשמעותי, בעל מקורות מספקים לשירות חובות החברה ברמת הסולו בשנים הקרובות, במיוחד לאור הנפקות ההון ומכירות הנכסים המוצלחות שבוצעו; בפעילות נדל"ן מניב משמעותית ברמת הסולו המורחב, אשר מפוזרת על פני מספר מדינות, בהן ישראל, גרמניה, צרפת וקנדה. פעילות החברה בחו"ל נמצאת בתהליכי צמצום וחלק מהנכסים אף נמכרו לאחר תאריך המאזן כך ששיעור התרומה של ישראל נהיה משמעותי יותר.
סך הנכסים שהחברה מחזיקה מסתכם בכ-122 נכסים (כולל נכסים המוחזקים על ידי חברות כלולות), אשר מרביתם נכסים מיוצבים, בעלי שיעורי תפוסה סבירים ברמה של כ-85%-90%. הפיזור הנכסי של החברה הינו סביר, כאשר חמשת הנכסים המרכזיים של החברה, לאחר השלמת המכירות לאחר תאריך המאזן של הנכסים בקנדה וללא מקבץ "מריל לינץ’", תורמים כ-47% ל-NOI של החברה.
מנגד, לקבוצה חשיפה לפעילות החברות הבנות "סויטלנד" ו"מירלנד". לגבי "סויטלנד", הקבוצה נדרשת להמשיך ולתמוך בחברה לאור בעיות תזרימיות של החברה והערבות של החברות בקבוצה שניתנה כנגד הלוואות ואג"ח של "סויטלנד". כמו כן, הקבוצה עדיין חשופה לפעילות בשוק הרוסי על ידי חברת "מירלנד", אשר נמצאת בתהליך של גיבוש הסדר חוב, כאשר בהקשר זה נציין כי ההצעה הנוכחית עומדת בפני קשיים היות וחלק מסדרות האג"ח של "מירלנד" דיווחו לאחרונה על דיונים בנושא הצעה משלהם להסדר חוב שייתכן וישפיע לשלילה על הקבוצה ביחס להסדר המוצע הנוכחי.
אופק הדירוג נתמך, בין היתר, בשיפור האפשרי של יחסי האיתנות של הקבוצה, שעתיד להתרחש במידה והקבוצה תעמוד בתכניותיה להקטנת המינוף בדרך של מימוש נכסים בעלי מינוף גבוה, שימוש בתזרים הפנוי ממימושי הנכסים שאינם בליבת הפעילות לצורך קיטון נוסף בחובות והמשך פירעון הלוואות ואג"ח משמעותיים בשנים הקרובות; בשיפור חזוי ביחסי הכיסוי של הקבוצה, שצפויים לנוע ברמת המאוחד ביחסים של 25-30 בטווח הזמן הקצר, אשר מושפעים, בין היתר, בקיטון במינוף שמקטין את סך חובות הקבוצה, בחיסכון בעלויות ריבית "יקרות" יותר לאור פירעון הלוואות בעת המימושים ובחלק מהתזרים הפנוי מהמימושים, יחד עם המשך פיתוח של הנכסים הקיימים ונכסים חדשים, כדוגמת המרכזי המסחרי בחולון שצפוי להיפתח לקראת סוף שנת 2016.
סדרת האג"ח י’ שהחברה הנפיקה כוללת שעבוד המורכב ממניות של החברה בחברות הבת שלה "דרבן השקעות בע"מ". יש לציין כי להערכת מידרוג, ביטחונות אלו נבחנו ונקבע כי לא נמצא מקום לתת דירוג שונה לעומת הסדרות האחרות, זאת בהתאם למרכיב הביטחונות, היקף הנזילות של החברה, היקף המניות והנכסים הנוספים הלא משועבדים בחברה והגמישות של החברה לשירות אג"ח אלו.
יש לציין כי לאורך הדוח, שימוש במילה "חברה" משמעותו חברת כלכלית ירושלים בע"מ מבחינת הפעילות והנתונים הכספיים ברמת הסולו, כאשר שימוש במילה "קבוצה" משמעותו קבוצת מבנה, הכוללת את פעילות כלכלית ירושלים, מבני תעשייה, דרבן, מירלנד וסויטלנד.