מידרוג מודיעה על אישור מחדש של דירוג Ba1.il לסדרות האג"ח ב’, ג’ ו-ד’ שבמחזור, אותן הנפיקה חברת הבנייה מצלאוי. בנוסף, מידרוג מוציאה את דירוג הסדרות מבחינת דירוג (Credit Review) ומציבה אופק דירוג שלילי. כמו כן, מידרוג מאשרת דירוג זהה להרחבה של סדרה ד’, בסכום של עד 10 מיליון שקלים ערך נקוב, אשר תשמש למחזור חוב ולפעילות השוטפת.
במידרוג מציינים כי "הדירוג ואופק הדירוג נובעים, בין היתר, מהאתגרים התזרימיים העומדים בפני החברה להשלמת מהלכים משמעותיים ליצירת מקורות לשירות החוב בהיקף ובמועד הנדרש.
"יחד עם זאת, יש לציין כי החברה ביצעה מספר מהלכים בשנים האחרונות ליצירת מקורות תזרימיים אשר כוללים, בין היתר, מימוש נכסים מניבים וקרקעות, קבלת הלוואות מצדדי ג’ (לרבות הלוואה בהיקף של כ-20 מיליון ₪ אשר דווחה וצפויה להתקבל ביוני ויולי 2016) ולאחרונה הכנסת שותף לבעלות החברה אשר בהתאם לדיווחי החברה, צפוי להזרים כ-43 מיליון ₪ בצורה של הון (מתוכם כ-16 מיליון הוזרמו עד ליום 31.03.16 אשר משתקפים ביתרת הנזילות אך לא ביתרת ההון העצמי מכיוון שהקצאת המניות בוצעה לאחר תאריך המאזן).
"אף על פי כן, בשנתיים הקרובות להערכת מידרוג לחברה רגישות להשלמת מספר מהלכים לצורך פירעונות האג"ח של דצמבר 2016 ויוני 2017 ובמידה פחותה יותר לצורך הפירעונות של דצמבר 2017 (לצורך פירעון דצמבר 2017 החברה תוכל להשתמש בעודפים מ-2 פרויקטים אשר שועבדו לטובת הסדרה ובהתאם לקצב המכירות הנוכחי צפויים להפיק תזרים לחלק משמעותי מפירעון זה).
"מלבד הזרמת ההון הצפויה, תוכניות החברה לצורך פירעונות אלו כוללים מימוש מלא/חלקי של קרקעות באזור הבורסה ברמת גן ובמתחם כורזין בגבעתיים וכן שחרור מוקדם של עודפים מפרויקטים למגורים בצומת עלית גבעתיים, קריית אונו ויהוד.
"לפיכך, להערכת מידרוג קיימת רגישות ל-Event Risk שלילי אשר עלול להוביל להרעה ביכולת שירות החוב; לחברה קיימת גמישות מסוימת בגין יכולת מימוש/מימון מחדש של נכסים מניבים. אולם, גמישות זו פחתה בשנים האחרונות לאור המימושים שהושלמו; מההתקדמות בהליכי תכנון וקבלת אישורים להרחבת זכויות החברה בקרקעות בגבעתיים (מתחם "כורזין") וברמת גן (מתחם "חילזון"); מהמשך הרעה ביחסי איתנות אשר אינם בולטים לטובה ועומדים נכון ליום 31.03.16 על כ-14% הון עצמי למאזן בנטרול מקדמות מרוכשי דירות וכ-81% חוב ל-CAP.
"השחיקה ברמות המינוף נובעת, בין היתר, מהעדר רווחים מספקים לצורך כיסוי עלויות התפעול והמימון הגבוהות של החברה ביחס להיקף פעילותה. יחסי האיתנות הנוכחיים מהווים הפרה של חלק מאמות המידה הקבועות בשטרי הנאמנות של חלק מסדרות האג"ח וכן של הלוואה שניתנה ע"י בנק לאומי (לגביה ניתן waiver) ליחסי מינוף והון עצמי מינימאלי.
"אולם, קיימת תקופת ריפוי להלוואת אלו ובהתאם לדיווחי החברה לאור הזרמת ההון מהשותף (חלק צפוי לבוא לידי ביטוי כבר בדוחות של הרבעון השני לשנת 2016), החברה צופה כי היא תעמוד באמות מידה אלו. כמו כן, ככל שהחברה תממש קרקעות ותשתמש בתמורה לצורך פירעון חובות, האמור יביא לשיפור נוסף ביחסים אלו באופן אשר יאפשר קיזוז של השפעת הפסדים שוטפים נוספים בעתיד ככל שיתרחשו; מהתקדמות בפעילות הייזום למגורים של החברה ביחס לשנים קודמות, כפי שבא לידי ביטוי במספר יחידות הדיור שנמכרו בשנת 2015 וברבעון הראשון של שנת 2016 ביחס לשנים קודמות, (על בסיס חוזי מכר שנחתמו ולא על בסיס תנאי הכרה בהכנסה), בגידול במקדמות מרוכשי דירות, והיקף הפרויקטים בביצוע.
"אף על פי כן, לחברה היקף עתודות קרקע מצומצם אשר נשען בעיקר על שינויים תכנוניים וכן פרויקטים בתחום הפינוי בינוי (העיקריים שבהם בערים בת-ים ורמת גן). בשל המורכבות הקיימת בהם, פרויקטים אלו מתאפיינים לעיתים באי ודאות תכנונית גבוהה. יש לציין כי החברה צפויה להתחיל שלב נוסף במתחם ה"כלנית" בקריית אונו (פרויקט "אונו פריים") בשנת 2017, אשר השלמתו צפויה לתרום לרווחיות ולתזרים החברה בטווח הארוך", סיכמו בחברת הדירוג.