האנליסטים בבנק ירושלים סבורים בעקבות הדוח הרבעוני כי בראק מציגה צמיחה נאה בפרמטרים התפעוליים, בצד צפי ממשי להמשך קיומה של צמיחת שכר הדירה בתיק המגורים. בקצב הנוכחי צמיחה זו בתיק המגורים עשויה להימשך על פני תקופה של למעלה מ- 5 שנים, אף אם מחירי שכר הדירה בהשכרות חדשות יפסיקו לעלות. במקביל ביצעה החברה לאחרונה עסקאות ומהלכים אשר טרם מצאו ביטוי בתוצאותיה העסקיות של החברה, לרבות המשך פעילות הייזום. לאור זאת, הם מעדכנים את מודל השווי, ואת מחיר היעד ל- 368 ₪ למניה, ומותירים את המלצת הקנייה בעינה.
להלן הסקירה שפרסמו: בראק אן.וי פרסמה את דוחותיה לרבעון הראשון, בהם נמשכת מגמת הצמיחה בפרמטרים התפעוליים, כשבה בעת ממשיכה הנהלת החברה לשמר את מנועי הצמיחה העיקריים, שהינם:
i. המשך התרחבות הפער בין עליית שכר דירה בהשכרות חדשות לבין עליית שכ"ד בתיק המגורים הקיים (like for like) כ- 12.5% מול 4.7% – דבר המצביע על בסיס טוב להמשך גידול שכ"ד ב- 5 השנים הקרובות.
ii. המשך הגדלת תיק הנכסים, תוך איתור עסקאות הזדמנותיות בעלות שיעורי תשואה גבוהים על ההון המושקע (12%-20%), בשים לב לרמת הסיכון הנמוכה.
iii. המשך ביצוע מהלכי Refinance.
אירועים שהתרחשו במהלך הרבעון ולאחריו: עסקה ראשונה בעיר kiel - בסוף פברואר הושלמה עסקת רכישה של 300 יחידות דיור בצפון גרמניה בתמורה ל- 20.4 מ’ יורו. העסקה התבצעה בתשואת שכ"ד של 6.1%, ומשקפת תשואה להון בשיעור של כ- 14.5%, סך ה-FFO שינבע להערכתנו מהעסקה עומד על כ- 0.9 מ’ יורו. העסקה הושלמה בסוף פברואר 2016, כך שתוצאותיה לא מצאו עדיין ביטוי מלא בדוחות.
עסקה שנייה בעיר kiel - במהלך הרבעון, דיווחה החברה על עסקה נוספת בעיר Kiel שבצפון גרמניה בה רכשה 290 יח"ד בתמורה ל- 36 מ’ יורו. תשואת שכ"ד בעסקה נאמדת ב- 5.4%, והתשואה להון המושקע עומדת על כ- 12%. אף שמדובר בתשואה נמוכה יותר, להערכתנו צפוי אפסייד נוסף נוכח הפוטנציאל הקיים להעלאת שכ"ד, בשל העובדה כי ממוצע שכ"ד של הנכסים בתיק הנרכש נמוך בכ- 25% משכ"ד בחוזי שכירות חדשים. השלמת העסקה צפויה בחודש יוני והיא צפויה להערכתנו להניב FFO בסך של כ- 1.3 מ’ יורו בשנה.
עסקה בהנובר - במהלך הרבעון דיווחה החברה על התקשרות לרכישת מבנה מגורים ותעשיה בהנובר. העסקה צפויה להערכתנו להניב FFO בסך של כ- 360 א’ יורו בשנה, ותשואה להון בשיעור של כ- 16.2%.
הגדלת שיעור ההחזקה בתיק המגורים בלייפציג – לאחר תאריך המאזן השלימה החברה רכישת 17% מהחזקות המיעוט בתיק המגורים בלייפציג תמורת 8.65 מיליון יורו, כך שבעקבות הרכישה שיעור ההחזקה של החברה עומד על 68%. להערכתנו, סך ה- FFO שהעסקה תניב יעמוד על כ- 1.2 מיליון יורו בשנה.
מימון מחדש של תיק המגורים בלייפציג – במהלך הרבעון חתמה החברה על הסכם מימון מחדש במסגרתו תמיר הלוואה בסך 57.5 מ’ יורו בריבית של 1.12%, חלף ריבית של 1.5%. סך החיסכון בעלויות המימון (חלק החברה) נאמד להערכתנו בכ- 107 א’ יורו בשנה.
רכישת נכס מסחרי באזור דורטמונד – לאחר תאריך המאזן הודיעה החברה על רכישת נכס מסחרי בתמורה ל- 9.1 מיליון יורו. להערכתנו, סך ה- FFO שהעסקה תניב יעמוד על ¬כ- 570 אלף יורו בשנה, העסקה תושלם לקראת תום הרבעון השני. התשואה להון בעסקה עומדת להערכתנו על כ- 21%.
פעילות הייזום –בהמשך לאמור לעיל, במאי 2016 החלה החברה בשיווק שלב ג’. סך ההזמנות והחוזים החתומים שנצברו במשך כשלושה שבועות עומד על כ- 22%. לטענת, הנהלת החברה מתכוונת להעלות את מחירי המכירה לאור הביקוש הגבוה. החברה ממשיכה לעמול על קידום תוכנית התב"ע בפרויקט Grafental בעוד 650 יח"ד וכן על קידום תוכנית התב"ע בפרויקט Grafenberg.
הנפקת אג"ח – לאחר תאריך המאזן בצעה החברה הרחבת סדרה של אג"ח סדרה ג’. להערכתנו מחזור החוב שנעשה יתרום ל- FFO סך של כ- 200 אלף יורו בשנה.
דיבידנד – במהלך הרבעון דיווחה החברה על חלוקת דיבידנד באמצעות מהלך של המרת פרמיה למניות. סך הדיבידנד שחולק (לאחר תאריך המאזן) עמוד על 0.91 יורו למניה ושיקף תשואת דיבידנד של 1.6% ביום ההכרזה.
העלאת דירוג – במהלך הרבעון, הועלה דירוג אגרות החוב של החברה לרמה של –AA (אופק יציב).
גידול בפער בין שכ"ד הממוצע בתיק המגורים הקיים לבין שכ"ד בהשכרות חדשות - פער זה שעמד לפני כשנה על כ- 18% ועומד כיום על 28% מהווה מנוע צמיחה ממשי להמשך עלייה בהכנסות משכר דירה. מתחשיב שערכנו עולה כי אף אם שכר הדירה בהשכרות חדשות יפסיק לצמוח וייוותר ללא שינוי, הרי שבקצב עליית שכר הדירה הנוכחי, תיק המגורים צפוי להמשיך להציג צמיחה על פני תקופה של כ- 5.4 שנים בקירוב, עד להדבקת מלוא "הפער".