סביבת הריביות הנמוכות השוררת במשק המקומי מזה תקופה ארוכה, שאיננה צפויה להתפוגג בקרוב, ממשיכה להזרים "אויר" לתחום הנדל"ן המקומי, הן לסקטור החברות והן לחלקו הצרכני. משקי בית רבים ממשיכים ליטול משכנתאות בריבית נמוכה יחסית ויוצרים ביקוש כמעט קשיח לדיור בישראל. מנגד, חברות בניה מגייסות הון ואשראי זולים יחסית בשוק ובבנקים ומרחיבים את פעילותיהן על מנת לספק ביקוש עודף זה. כך גם חברת בניה קטנה יחסית, פרשקובסקי, הנפיקה סדרת אגרות חוב הנוספת ח’ ומציעה תשואה אלטרנטיבית למשקיע.
אומנם פרשקובסקי הינה חברה צעירה יחסית בתחומה, לאחר שנוסדה לפני כעשור בלבד, אך בעלי החברה עוסקים בתחום מזה 25 שנים. מכאן הגודל. כאמור, מאז הקמתה עוסקת החברה בפעילות יזמית של פיתוח, שיווק ומכירה בעיקר בתחום הבניה למגורים באזור מרכז הארץ. למעשה, החברה פועלת במספר תחומים: נדל"ן למגורים בישראל (עיקר הפעילות); נכסים מניבים בישראל; דיור להשכרה בארה"ב. נכון לסוף שנת 2015, בביצוע של פרשקובסקי היו 505 יחידות דיור בערים ראשל"צ, באר יעקב ורחובות. מניותיה של החברה נסחרות בבורסת ת"א לפי שווי של 220 מיליון שקל אך אינן נכללות במדד מייצג כלשהו. זאת בעיקר בשל מבנה בעלות ושליטה כמעט מלאה של משפחת פרשקובסקי (88%) המותירים הון צף נמוך מאוד. מכאן הסחירות הנמוכה אשר יוצרת גורם סיכון לא מבוטל בעת החשיפה ההונית לפעילות החברה. נראה כי החברה הפכה לציבורית במטרה היחידה - לסלול את דרכה למקור שוטף של "אשראי השוק" באמצעות הנפקות אג"ח, כמקובל בקרב חברות נדל"ן רבות הזקוקות לאלטרנטיבות לאשראי בנקאי.
את שנת 2015 כולה סיכמה החברה עם ירידה של 7% במחזור הכנסותיה, בהשוואה לתקופה אשתקד, אשר הסתכם בכ-300 מיליון שקל. יחד עם זאת, הרווח התפעולי של החברה הוכפל ובשורה התחתונה דיווחה החברה על רווח נקי שנתי המיוחס לבעלים בסך 32 מיליון שקל, בהשוואה ל-11 מיליון שקל בלבד בשנה המקבילה. זאת בעיקר בשל התרחבות פעילות החברה בתחום נדל"ן מניב בארה"ב. יתרה מכך, פעילותה השוטפת של הקבוצה הזרימה לקופתה, במהלך השנה הנסקרת, כ-80 מיליון שקל וזאת לעומת תזרים תפעולי שלילי של 105 מיליון שקל בשנה אשתקד. נכון לסוף השנה שעברה עמד הונה העצמי של החברה (שוויה החשבונאי בספרים) בסך 145 מיליון שקל, כל שהחברה הציגה תשואה על הון אחת הגבוהות בסקטור (22%). עם זאת, החברה ממונפת משמעותית הן באמצעות אשראי בנקאי והן באמצעות ארבע סדרות אג"ח אשר הנפיקה. מנוף הפיננסי של החברה הינו גבוה מאוד ביחס לקטור ומסתכם ב-6.4 (יחס הון עצמי למאזן מסתכם ב-15% בלבד).
יתרה מזאת, בחברה מספקים תחזית אופטימית למידי באשר לתוצאות פעילותה במהלך שנים הקרובות. כך צופים בחברה כי מחזור הכנסותיה יעבור רף של 800 מיליון שקל כבר בשנת 2018 (יותר מכפול בהשוואה למחזור השנתי האחרון!). כמו כן, גם הרווח הגולמי צפוי לגדול בהתאם ל-130 מיליון שקל לשנה. זאת בהתבסס על צפי מסירות יחידות דיור – 680 יח"ד בשנת 2018 (בהשוואה ל-160 בלבד השנה).
באשר לסדרת אג"ח החדשה ח’, החברה גייסה את אותם 63 מיליון שקל אשר ביקשה תוך שהנפקה נהנתה מביקוש של פי 3 מצד משקיעים מוסדיים מקומיים. הסדרה השקלית נסחרת כיום בתשואה שנתית של 3.1%, כלומר במרווח של 2.8% מנכס חסר סיכון (אגרת ממשלתית דומה). לטובת הנושים שעבדה החברה עודפים הצפויים מפרויקט בניה בבאר יעקב הכולל 47 יח"ד ומפרויקט בנתניה (2 מגדלים בני 22 קומות אשר צפויים לקבל היתר בניה בחודש הבא ולהימסר בשנת 2018). היתרון הבולט של סדרת ח’ הינו משך חיים קצר מאוד. הסדרה עומדת לפירעון הסופי בסוף 2018 ומח"מ שלה מסתכם ב-2.2 שנים, כאשר החזר הראשון בשיעור של 25% מהקרן יבוצע כבר בעוד שנה. אג"ח של פרשקובסקי אינן מדורגות אך נסחרות בתנאים תואמים לדירוג A של מעלות. ראוי לציין כי מאחר וסדרה ח’ הינה שקליות, המס החל על רווחי הון ועל ריבית בגינה מסתכם ב-15% ולא ב-25% כמו במקרה של אג"ח צמודות למדד. אומנם החברה נוהגת לחלק דיבידנד במזומן מידי תקופה על אף העדר מדיניות מוצהרת ובשל מבנה השליטה בקבוצה, אך הדבר מעיד על יכולותיה הפיננסיות הגבוהות ונזילותה מספקת. כמו כן, תשואת דיבידנד שנתית אשר הסתכמה עד כה בשיעור של 3.2% אינה עודפת על תשואת סדרה ח’ ואינה מצדיקה את נטילת סיכונים הוניים הכרוכים בהחזקת מניות החברה.
לסיכום, חברת פרשקובסקי מציגה מעבר לשיעור רווח נאה בשנים האחרונות, והשנה גם עברה לייצר מזומנים מפעילתה השוטפת. תחזית עסקית אופטימית ויישום אסטרטגיית התרחבות לתחומים משלימים נוספים כגון נדל"ן מניב בארה"ב והקמת מרכזים מסחריים בארץ, שניהם מהווים גורם תומך בסיסי לחשיפה לפעילות החברה באמצעות החזקת אג"ח מסדרה קצרה מאוד ח’, שיכולה להוות פתרון למשקיע המחפש השקעה קצרת טווח ואלטרנטיבית לפיקדונות הבנקים בתקופה תנודתית בשווקים פיננסיים.