בימים האחרונים שוק האנרגיה חזר להעיב על זירות מסחר בעולם והזכיר כי יציבות אינה מושגת בטווח מידי. קובעי מדיניות מוניטארית בארץ ובעולם אינם ממהרים לבצע צעדים דרמטיים וגם משקיעים רבים נרתעים מליטול סיכוני יתר ולהיחשף לנכסים פיננסיים תנודתיים. לפי כך, אפיק אג"חי מדורג ממשיך לספק למשקיע סולידי יותר את אלטרנטיבה עודפת לפיקדונות הבנקים. כמו כן, נראה כי, בתנאי סביבת הריביות הנמוכות, הנהנה העיקרי הינו סקטור חברות נדל"ן מניב אשר ממשיך לגייס הון בבורסה במחיר נוח יותר ומנגד מספק לשוק פתרונות השקעה. כך גם חברת בראק אן.וי החליטה להרחיב סדרת אגרות החוב הארוכה שלה ומציעה למשקיע פוטנציאלי פתרון של פיזור גיאוגראפי בתיקו.
בראק קפיטל פרופרטיז אן.וי, מקבוצת בראק קפיטל, התאגדה בשנת 2006 במסגרת רה-ארגון בקבוצה והיא רשומה בהולנד. מאז הקמתה מרכזת החברה את הפעילות בתחום נדל"ן מניב בגרמניה בלבד. מניות החברה נסחרות בבורסת ת"א לפי שווי לא מבוטל של 1.72 מיליארד שקל ונכללות במדד מייצג מוביל ת"א 75. שמעון וינטרוב הוא בעל השליטה בחברה. נכון לסוף שנת 2015, בפורטפוליו של החברה נכללו 53 נכסים מניבים ברחבי גרמניה, מתוכם 20 למגורים ו-33 למסחר. כמו כן, מחזיקה הקבוצה ב-2 מתחמי קרקע להשבחה. השטח הכולל של פורטפוליו (מניב ובפיתוח) מסתכם בכ-1.2 מיליון מ"ר. ראוי לציין כי החברה נהנית משיעורי תפוסה כמעט מלאה של 96%.
את שנת 2015 סיכמה החברה עם עליה של כ-10% בהכנסות נטו משכירות וניהול נכסים, בהשוואה לתקופה אשתקד, ולסך 60.5 מיליון יורו. בנוסף, עלה מעט הרווח ממכירת דירות והסתכם בכ-14 מיליון יורו, וזאת לצד רווח נוסף חשבונאי בגין עליית ערך נדל"ן להשקעה (44 מיליון יורו לעומת 23 מיליון יורו בשנת 2014). בשורה התחתונה, דיווחה החברה על רווח נקי המיוחס לבעלי מניות בסך 63.5 מיליון יורו, לעומת רווח של 38 מיליון יורו בשנה המקבילה. יתרה מזאת, פעילותה השוטפת של החברה הזרימה לקופתה, במהלך השנה הנסקרת, כ-80 מיליון יורו, בהמשך לתזרים תפעולי חיובי של 70.5 מיליון יורו בשנת 2014. כמו כן, הונה העצמי של החברה המיוחס לבעלי המניות הסתכם ב-345 מיליון יורו (1.48 מיליארד שקל), כאשר יחס הון למאזן עמד על 0.35, כמקובל גם בקרב חברות מניבות בישראל.
באשר לסדרת אג"ח ג’, אותה החברה הרחיבה לאחרונה, היא נסחרת כיום בתשואה שנתית של 3.2% וצמודה למדד המחירים לצרכן, כלומר במרווח של 3% מנכס חסר סיכון (אגרת ממשלתית דומה). סדרה זו עומדת לפירעון הסופי ביולי 2026 אך תשלומי ריבית וקרן חלקיים מקצרים את משך החיים הממוצע שלה (מח"מ) ל-7.4 שנים (סדרה ארוכה יחסית). בנוסף, סדרה זו מובטחת בשעבוד בדרגה ראשונה על מניות (לא נסחרות) של חברת הבת הפרטית BGP. כמו כן, הסדרה כרוכה בעמידת החברה בהתניות פיננסיות נוקשות. ראוי לציין ולהדגיש כי חוב של בראק אן.וי מדורג בדירוג גבוה מאוד AA- באופק יציב של חברת מעלות אשר סבורה כי יכולת בראק לפרוע את התשלומים בגין ההתחייבות היא הרבה מעבר לממוצע בהשוואה למנפיקים ישראלים אחרים. יתרה מזאת, דירוג זה שופר מרמת A+ לפני כחודש, לאור ירידה במינוף ושינוי המדיניות הפיננסית בחברה. לצורך ההשוואה, המתחרות המקומיות של בראק אן.וי באותו דירוג האשראי מציעות תשואה נחותה יותר. למשל, סדרה ארוכה צמודה של מליסרון י’ נסחרת בתשואה של 2.1%, סדרה ו’ של גב ים נסחרת בתשואה של 1.9% ואג"ח ריט 1 ה’ בתשואה של 2% בלבד. עוד ראוי לציין כי על פי התחזיות הנגזרות מהשוק המקומי, אינפלציה בעוד 12 חודשים תסתכם ב-0.5%, לכן התשואה הנומינאלית הטמונה בסדרה ג’ של בראק מסתכמת ב-3.7%.
הכלכלה הגרמנית הינה היציבה והחזקה באירופה ונראה כי צפויה להתאוששות מהירה יותר בהשוואה לשווקים מפותחים אחרים באזור. ראוי לציין כי דירוגה של גרמניה בכמה רמות גבוה יותר מזה של ישראל (AAA מול A+ בהתאמה). בחברה מציינים כי שוק הדיור בגרמניה הינו מהזולים בעולם המערבי וכי העלייה במחירים לא מדביקה את השיפור בהכנסה הפנויה. מנגד, ההגירה של פליטים לגרמניה יכולה להעיב על אטרקטיביות של נדל"ן באזורים שונים, בין היתר, באזורי פעילות של החברה.
לאור הביקושים הגבוהים מצד המשקיעים המוסדיים בוחנת החברה להרחיב עוד יותר את ההנפקה של סדרה ג’. פרופיל החברה נראה כאיתן ומאופיין ביציבות תפעולית משמעותית. החברה הראתה שיפור שנתי נוסף בדוחותיה תוך צמיחה בכל הסגמנטים של פעילותה וביכולת לייצור מזומנים בהיקף נאה. מינוף החברה ונזילותה הינם סבירים בהשוואה למתחרותיה המקומיות. אילו סדרת אג"ח ג’ מציעה תשואה עודפת על השוק, מדורגת גבוה ומובטחת בבטוחה, כלומר, יכולה לשמש כפתרון למשקיע סולידי המעוניין בגיוון תיק נדל"ן שלו בתנאי סביבת הריביות הנמוכות.