במיטב מתחילים בסיקור חוב של אמות עם הערכת סיכון נמוכה. סיכום והמלצות:
1. תמהיל נכסים איכותיים במגוון תחומי הנדל"ן המניב - אמות הינה אחת מחברות הנדל"ן המניב המובילות בישראל עם בעלות על 89 נכסים במגוון תחומים בפריסה כלל ארצית תוך יתרון לגודל. שווי נכסיה הינו כ- 5.2 מיליארד ₪, מתוכם כ- 2.5 מיליארד ₪ אינם משועבדים.
2. צמיחה עקבית - אסטרטגיית החברה הינה הגדלת תיק הנכסים על ידי רכישת נכסים ובנייה עצמית. מתחילת 2009, ביצעה החברה עסקאות בסך של כ- 766 מיליון ₪, מתוכם כ- 330 מיליון ₪ ב Q1/2010. ה NOI בגין הנכסים מסתכם בכ- 64 מיליון ₪, שיעור תשואה ממוצע של כ- 8.4%.
3. מקורת ושימושים - בארבע השנים הקרובות קיימים בידי החברה המקורות לפירעון האג"ח, קרן וריבית וכן קרן וריבית האשראי הבנקאי.
4. כיסוי חוב סביר - חוב פיננסי נטו ל FFO מסתכם בכ- 16x, בדומה לחברות נדל"ן מובילות אחרות בעלות מינוף דומה. עם הנבה מלאה של העסקאות שביצעה החל מתחילת השנה, צפוי שיפור ביחס זה.
5. שיעור מינוף ממוצע – לחברה חוב פיננסי נטו של כ- 3.0 מיליארד ₪. שיעור חוב פיננסי נטו לCAP של כ- 62%, בדומה לחברות דומות בענף.
6. מקור צמיחה נוסף - פרויקטים סולאריים - החברה נכנסה לתחום הסולארי על מנת להקים ולהפעיל פרויקטים סולאריים על גגות קיבוצים, מפעלים ותאגידים.
שורה תחתונה
תזרים יציב - לחברה תזרים יציב, אשר גדל באופן פרמננטי כתוצאה מהגדלת תיק הנכסים וכן בשל שיפור בהכנסות מנכסים קיימים.
גידול ב - NOIתוצאות Q2/2010 מבחינה תפעולית, הצביעו על יציבות בהכנסות וב NOI בהשוואה לרבעון הקודם. ה NOI ברבעון השני הסתכם בכ- 93 מיליון ש"ח, בהשוואה לכ- 90 מיליון ש"ח ברבעון הראשון, תוך גידול מנכסים קיימים. הצפי לצמיחה עקבית ב- NOI יביא עמו לשיפור ביכולת שירות החוב והכיסוי.
הקטנת תלות בחברת האם (אלוני חץ) - ב 2009 הקצתה אמות כ- 16.1% מהון המניות שלה לחברת מגדל תמורת סך של כ- 250 מיליון ₪, תוך חיזוק איתנותה הפיננסית של אמות ודילול חלקה של אלוני. כמו כן, הסכם הניהול החדש עם אלוני שנחתם בתחילת 2010, צפוי לחסוך אמות הוצאות הנהלה וכלליות של כ- 8 מיליון ₪ בשנה.
הערכות - אמות כיום נמצאת במצב טוב ויציב עם תמהיל נכסים איכותי במגוון תחומי הנדל"ן השונים. החברה איתנה ובעלת גמישות פיננסית. מחיר ההון הנמוך יאפשר לה לנצל הזדמנויות ולהמשיך לרכוש נכסים מניבים כפי שעשתה בשנים האחרונות, ולהתמודד בהצלחה גם בתקופות משבר. לצד רכישת הנכסים משלבת החברה פעולות בניה וייזום עצמי. תאבון החברה לרכישת נכסים עודנו קיים ונזילותה תסייע לה בכך. לא צפויה ירידה בשיעורי המינוף של החברה בזמן הקרוב.